房地產(chǎn)投資不是生產(chǎn)能力的投資，而是家庭、個人耐用品庫存的增加。房地產(chǎn)泡沫催生的GDP毒性很大，是中國經(jīng)濟(jì)的“大規(guī)模殺傷性武器”。經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展之后，中國所有支持房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)性因素正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)泡沫破滅是鐵律。

　　第一大理由：經(jīng)濟(jì)已開始進(jìn)入下行周期

 

　　今年一季度GDP增速8.1%，連續(xù)第五個季度下滑。自1978年改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)一直在超長增長周期中運行。根據(jù)日韓的歷史經(jīng)驗，其經(jīng)濟(jì)增長規(guī)律的周期在35年左右，中國現(xiàn)在也進(jìn)入了這個時間段。

　　事實上，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的拐點在2008年就出現(xiàn)了。但因美國金融危機的沖擊，中國被迫“意外”推出4萬億財政、三年26萬億以上信貸救市的刺激計劃，人為強行改變了應(yīng)該顯現(xiàn)的周期規(guī)律。

　　中國經(jīng)濟(jì)未來中長期的增長空間仍然巨大，且取決于未來中國更加徹底的市場化改革，而改革的動力則來自于經(jīng)濟(jì)增長下滑的壓力。從這個角度看，經(jīng)濟(jì)下行和調(diào)整周期是必然的。

　　第二大理由：經(jīng)濟(jì)貨幣化和土地資本化已超額完成其歷史使命

　　從貨幣和資本的角度觀察，中國1978年的改革開放，是經(jīng)濟(jì)貨幣化、土地資本化、住房商品化和貨幣化、金融深化的過程。

　　我們以廣義貨幣M2與國民生產(chǎn)總值GDP比值考察。通常來講，M2與GDP的比率是衡量一國經(jīng)濟(jì)貨幣化程度的重要指標(biāo)。該比率越高，經(jīng)濟(jì)貨幣化程度越高。從2011年底的比值看，M2：85萬億/GDP：47萬億，為1.8倍。該數(shù)據(jù)在美國為0.6倍，歐洲為0.8倍。從M2增速看，近十年年均增速是18%，而GDP增速僅有10%。從M2政策目標(biāo)看，2011年目標(biāo)是16%，實際結(jié)果13.6%，而去年GDP實際增長9.2%；今年M2政策目標(biāo)為14%，而GDP增長目標(biāo)為7.5%；今年一季度M2實際運行結(jié)果為12.6%、13.0%、13.4%，GDP增長8.1%。通過以上數(shù)據(jù)可清晰表明，中國經(jīng)濟(jì)貨幣化和土地資本化過程已超額完成其使命，早到了應(yīng)該回歸的周期。

　　再從驅(qū)動貨幣發(fā)行的兩個引擎觀察：一個是地方土地財政撬動的信貸內(nèi)生性投放，另一個是外貿(mào)順差和資本順差導(dǎo)致被動貨幣外生性投放。這兩個驅(qū)動因素都開始熄火。

　　第三大理由：中國（人民幣）資產(chǎn)價格進(jìn)入下降趨勢

　　近十年來，由于中國需求膨脹、美元匯率持續(xù)性下跌，房地產(chǎn)價格、大宗商品價格幾乎上漲了十倍。從國際資本流向觀察，美元指數(shù)從2002年121點下跌到2008年的71點，跌幅超過40%。這不僅是中國人民幣資產(chǎn)價格暴漲的原因，也是新興市場國家資產(chǎn)價格、通脹快速上升的原因。

　　中國經(jīng)濟(jì)下行和貨幣超發(fā)狀態(tài)結(jié)束，加上美元匯率周期變動，內(nèi)外多重因素共同影響，迫使人民幣資產(chǎn)價格進(jìn)入下降趨勢，包括了全球大宗商品價格和新興市場資產(chǎn)價格都進(jìn)入下降周期。

　　第四大理由：中國信貸擴(kuò)張周期開始轉(zhuǎn)入收縮周期

　　經(jīng)濟(jì)超常發(fā)展伴隨著的信貸高速擴(kuò)張時期已經(jīng)結(jié)束，接下來是收縮周期的來臨。經(jīng)濟(jì)下行、貨幣發(fā)行縮減和資產(chǎn)價格下行，迫使銀行開始縮減信貸，不再繼續(xù)擴(kuò)張信貸。

　　由于資產(chǎn)價格下行，目前市場存量貸款抵押物將出現(xiàn)縮水，銀行會迫使貸款者補足抵押品或縮減貸款。

　　第五大理由：房價只漲不跌神話破滅、投資購房心理預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)

　　由于政府的調(diào)控政策起到了關(guān)鍵性作用，“房價只漲不跌的神話”已經(jīng)破滅，前期恐慌性購房行為將消失。其次，投資者的心理預(yù)期已經(jīng)開始逆轉(zhuǎn)，開始尋找機會拋售以前的投資和投機房產(chǎn)。

　　第六大理由：住房供應(yīng)能力與供應(yīng)量已嚴(yán)重過剩

　　房價快速上漲乃至暴漲，市場普遍認(rèn)為是供不應(yīng)求造成的，應(yīng)該加大供應(yīng)而不是限制需求。事實證明這是一個極大的謊言。中國房價暴漲是源于投資和投機需求導(dǎo)致的，而不是供應(yīng)問題。

　　第七大理由：房產(chǎn)稅將取代限購令

　　目前中國房地產(chǎn)總市值已超GDP兩倍以上，卻沒有針對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收，這是中國經(jīng)濟(jì)資源錯誤配置的一個根源。

　　開發(fā)商和住房投資者普遍認(rèn)為，房價是中央調(diào)控措施打壓下來的，一旦這些政策取消，房價還會反彈。未來征收房產(chǎn)持有稅是大勢所趨，也是全球通例。房地產(chǎn)不征稅，很可能將會把中國經(jīng)濟(jì)引向“泡沫型”國家的行列。

　　第八大理由：高負(fù)債率將成為壓垮房價和房企的最后一根稻草

　　近期，全國各地以各種方式消失的房企不少于500家。中國樓市庫存量龐大，遠(yuǎn)超出土地儲備的承載能力，破產(chǎn)抵債將會是最后的結(jié)局。

　　現(xiàn)實是，房企依舊在死扛。而高負(fù)債率將會是他們等來的壓垮房價、房企自身的最后一顆稻草。同樣，等待抄底的投資者也會輸?shù)煤軕K。事實上，抄底者須“死”掉幾輪，中國樓市才會見底，這是投資品市場的鐵律。