隨著人口紅利窗口的即將關(guān)閉，中國社會未富先老的趨勢在所難免，應(yīng)對養(yǎng)老問題正成為政府新挑戰(zhàn)。

　　日前，南京市民政局下發(fā)《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》，其中，開展以房養(yǎng)老試點備受各界關(guān)注。銀監(jiān)會官員之前也曾呼吁引進(jìn)以房養(yǎng)老制度。政府積極性固然頗高，但尚缺乏具備操作性的方案。應(yīng)該說，在厘清一系列制度磕絆之前，以房養(yǎng)老只能停留在概念層面。

　　以房養(yǎng)老就是貸款人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機(jī)構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。而我國現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)只有70年，等民眾年老，他們年輕時置辦的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也就差不多到期。

　　根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都將被政府無償收回。單單這一點就嚴(yán)重阻礙了以房養(yǎng)老制度的正常推行。而且，由于嚴(yán)重的人口老齡化，即便70年產(chǎn)權(quán)自動續(xù)期兌現(xiàn)，還是會為該制度的推行埋下隱患。若不改革相關(guān)政策規(guī)定，屆時只會帶來一系列的糾紛。

　　縱使刨除這一制度因素，老人擁有永久產(chǎn)權(quán)的住房，若考慮到其子女若無獨立住所，一旦老人亡故，子女便會無處可住怎么辦？在現(xiàn)有的高房價之下，兩代人同住的情況十分普遍。也就是說，以房養(yǎng)老要想在中國順利推行，兩個前提必須同時具備：一是永久產(chǎn)權(quán)，二是獨立住房。顯然，短時間內(nèi)實現(xiàn)這兩大要素，可行性不大。

　　而且，中國養(yǎng)老的最主體部分其實在農(nóng)村，他們以房養(yǎng)老更是完全不可能。在房地產(chǎn)熱潮席卷到最偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)村之際，小產(chǎn)權(quán)房海量上市但卻沒有合法身份，宅基地價格猛漲，這虛幻的增值帶來的只是農(nóng)民的表面財富。銀行無法認(rèn)可宅基地和小產(chǎn)權(quán)房的抵押，這也成了阻遏農(nóng)村以房養(yǎng)老的政策高壓線。

　　還有，以房養(yǎng)老，先入為主的邏輯起點是房價的持續(xù)上漲。即當(dāng)民眾步入老年時，他的房子，至少仍然能夠和現(xiàn)在一樣足夠值錢，還能夠繼續(xù)擊鼓傳花，以更高的價格賣給年青一代。

　　顯然，隨著人口老齡化趨勢的加重，老年人越來越多，年輕人越來越少，而且房價泡沫的恣意生長，中國房價在未來二三十年很難再重演過往十多年的瘋漲。甚至，一旦房價在未來某個時間點變盤，以房養(yǎng)老的技術(shù)前提也就徹底消失。到時候，房屋的價值過低，也就很難指望將其作為自己養(yǎng)老的資本。以現(xiàn)有貨幣通脹趨勢推算，為了維持體面的老年生活，恐怕需要一筆十分龐大的財富方能實現(xiàn)。

　　如今，房地產(chǎn)市場正處在非理性時期，也是宏觀調(diào)控的重中之重，系統(tǒng)性風(fēng)險隨時可能爆發(fā)。在此背景下，以房養(yǎng)老注定是一項高風(fēng)險投資。當(dāng)務(wù)之急，還是應(yīng)該大力完善城鄉(xiāng)基本養(yǎng)老保險制度，保證養(yǎng)老金的合理增值，而不是罔顧風(fēng)險盲目追求高收益。以房養(yǎng)老固然是完善養(yǎng)老體系的一條捷徑，不過風(fēng)險重重，切不可盲目推行。