2012年4月16日，上海 -- 世邦魏理仕近日發(fā)布《2012年第一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》。該回顧報(bào)告指出，上海非核心商圈寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，預(yù)計(jì)全年供應(yīng)量的75%以上來自于非核心區(qū)域。上海優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)和物流市場(chǎng)繼續(xù)活躍表現(xiàn)，而受住宅調(diào)控政策和春節(jié)假期的影響，第一季度上海高檔住宅市場(chǎng)則表現(xiàn)平淡。

　　2012年一季度，上海寫字樓市場(chǎng)在供需兩端均呈現(xiàn)出非核心區(qū)域表現(xiàn)日益活躍的特征。本季有三個(gè)新項(xiàng)目交付，新增供應(yīng)面積為137037平方米，這三個(gè)新項(xiàng)目均位于閘北、虹口和徐匯濱江這些次級(jí)辦公商圈。位于閘北區(qū)的環(huán)智國(guó)際大廈是其中之一。該項(xiàng)目憑借其較高的硬件標(biāo)準(zhǔn)以及與核心商圈甲級(jí)辦公樓相比低廉的租金受到了跨國(guó)企業(yè)和本地公司的認(rèn)可。項(xiàng)目交付時(shí)預(yù)租率已達(dá)到50%左右，確定的整層租戶有諾華制藥、錦江麒麟、唯益食品等。此外，其他一些位于次級(jí)商圈的高品質(zhì)樓宇也表現(xiàn)活躍，例如浦東嘉里城本季簽訂了幾個(gè)大面積租約。一季度市場(chǎng)凈吸納量累計(jì)225933平方米，其中次級(jí)商圈樓宇的貢獻(xiàn)率超過60%。市場(chǎng)整體空置率下降104個(gè)基點(diǎn)至6.0%。

　　有鑒于非核心區(qū)商圈物業(yè)表現(xiàn)出日益增強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境目前的復(fù)雜形勢(shì)，核心商圈樓宇的一些業(yè)主在本季維持原有的租金報(bào)價(jià)不變，甚至有些業(yè)主在談判過程中態(tài)度有所松動(dòng)。因此，寫字樓平均租金增速本季進(jìn)一步放緩，僅環(huán)比微漲0.5%至每月每平方米257.3元。浦西和浦東平均租金漲幅分別為0.4%和0.7%。上海寫字樓市場(chǎng)，尤其是核心區(qū)域的低空置率是推升市場(chǎng)租金的主要?jiǎng)恿?。截止三月底，市?chǎng)整體空置率下降104個(gè)基點(diǎn)至6.0%，而核心區(qū)域空置率則僅為4.1%，環(huán)比下降131個(gè)基點(diǎn)。

　　2012年1月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《十二五時(shí)期上海國(guó)際金融中心建設(shè)規(guī)劃》，上海在2015年將基本確立全球性的人民幣交易、清算和定價(jià)中心地位。我們認(rèn)為這一規(guī)劃的實(shí)施將進(jìn)一步推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)在上海的集聚和擴(kuò)張，尤其是在陸家嘴 – 外灘金融集聚帶區(qū)域，以及張江、漕河涇等金融后臺(tái)服務(wù)區(qū)域。

　　2012年接下來三個(gè)季度，上海寫字樓市場(chǎng)將有更多的項(xiàng)目在非核心區(qū)域交付。預(yù)計(jì)全年供應(yīng)量的75%以上來自于非核心區(qū)域。虹口和閘北等區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)將快速成長(zhǎng)，其中比較有代表性的未來項(xiàng)目有申虹廣場(chǎng)和隆宇國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)等。與之相對(duì)的是，核心商務(wù)區(qū)域內(nèi)寫字樓新增供應(yīng)則較為緊缺，靜安嘉里中心可能是2012年在核心區(qū)域內(nèi)交付的唯一一個(gè)超甲級(jí)項(xiàng)目。

　　我們認(rèn)為在核心區(qū)域可租面積稀缺的推動(dòng)下，租金水平仍有上升空間，但其升幅卻不可能像2011年那樣明顯。同時(shí)，考慮到目前核心區(qū)域與次級(jí)區(qū)域間逾50%的租金差，以及次級(jí)區(qū)域可供選擇的優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目逐漸增多，一些成本敏感租戶有核心區(qū)域向次級(jí)區(qū)域搬遷的案例仍將時(shí)有發(fā)生。