據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道，4月7日，深國商公告稱，向平安信托的借款將由原計(jì)劃的17億元縮減至12億元。其中，7億元抵充銀行前期借款，3億元抵充信托前期借款，2億元用于皇庭廣場開業(yè)前的裝修、招商和前期推廣工作。
壓縮5億元，是因?yàn)樵拘枰獨(dú)w還的12億元銀行貸款中，有5億元被我們爭取到了續(xù)期。”深國商辦公室人士解釋，出于節(jié)約資金成本考慮，便相應(yīng)下調(diào)了融資規(guī)模。
受經(jīng)營業(yè)績與資金鏈所困的深國商似乎正在好轉(zhuǎn)。但在記者接觸的深圳一位深國商接近人士看來，未來留給深國商的路并不好走。“高負(fù)債、高融資成本只是一方面，深國商從2008年已經(jīng)連續(xù)三年虧損，2011年也是預(yù)虧，當(dāng)前的關(guān)鍵是如何使皇庭廣場盡快開業(yè)并扭虧為盈，否則上市資格岌岌可危。”其認(rèn)為，為了改善業(yè)績，鄭康豪所表示的“出售部分資產(chǎn)”極有可能。
strong>一波三折
連年虧損且債務(wù)高企的深國商已經(jīng)戴帽無疑。而實(shí)際上，為了阻止局勢更進(jìn)一步向退市惡化，被更改的“17億元融資計(jì)劃”并非深國商今春的首份舉債求生方案。
早在今年1月，鄭康豪便提出向平安信托及金融機(jī)構(gòu)借款14億元的方案。然而，如何變化為當(dāng)前的12億元融資計(jì)劃，在前述接近人士看來，卻是一波三折。
按照鄭康豪及董事會的想法，是打算通過融資使皇庭廣場盡快開業(yè)營收。在隨后的股東大會上，盡管鄭一再強(qiáng)調(diào)此次融資的重要性并承諾項(xiàng)目將在5、6月份先開工一部分，計(jì)劃卻依然遭到了第二大股東“茂業(yè)系”及小股東的否決。
否決的原因并不難揣測。皇庭廣場項(xiàng)目一拖再拖、裝修借款不斷滾雪球、“短貸換長貸、高息換低息”資金成本直線上升、退市風(fēng)險高企等等，這些都一直為中小股民所詬病。
有據(jù)可考的是，類似的開業(yè)承諾已經(jīng)在過去的年報、半年報里出現(xiàn)多次。翻閱可知，皇庭廣場原本打算2010年完成招商，后來推遲到2011年年底，現(xiàn)在又推到今年年中。
然而，項(xiàng)目未見開業(yè)，自2010年鄭康豪入主深國商后，關(guān)于皇庭廣場項(xiàng)目借款的議案，卻幾乎是一年一次：2010年7月，向渤海信托借款13億元；2011年6月，向建行深圳分行借款12億元，向其他機(jī)構(gòu)借款3億元；如今，一年未滿，新的14億元借款計(jì)劃又再次出爐。
項(xiàng)目裝修預(yù)算也是一漲再漲，2010年是1.5億~1.8億元。2011年多了2億元，2012年還要再加2億元。”在深國商的股吧中，中小投者對所謂的“高端定位，裝修升級”并不買賬。
除此之外，密集的巨額融資更是讓人擔(dān)憂控股方資金挪用。“其實(shí)仔細(xì)看一下每次的資金用途就知道，早年的歷史債務(wù)過多，第一次渤海信托的資金基本上被用來頂建設(shè)時期的欠賬，接下來這兩年便一直借新償舊，再加上與茂業(yè)系爭奪控股權(quán)分神，一直就沒緩過來。”前述人士表示。
此后兩周，執(zhí)著于融資的深國商又拋出另一份向平安信托舉債17億元的方案，其中15億元用于還債。
與被否的14億元方案相比，此次融資均由鄭康豪及皇庭集團(tuán)無償擔(dān)保，代替了此前方案中的“由上市公司進(jìn)行擔(dān)保”；借款利率也由原先不超過16%調(diào)整為不超過12%。
在股東大會表決前，鄭康豪更是耗費(fèi)數(shù)千萬元增持股份，并允諾以公允價值計(jì)量法來改變財(cái)務(wù)報表資不抵債的情況。
這些都是為了增加市場信心，爭取中小股東的支持，而最終，這些方法也是奏效的。”上述接近人士分析。3月底，股東大會通過了這一決案。
壓力仍存
另一方面，二股東“茂業(yè)系”的突然賣股，也讓一直擔(dān)憂失去控股權(quán)的“皇庭系”暫時松了一口氣；再加上與建行深圳分行新近談成的5億元貸款續(xù)期，事情似乎正在逐漸向可控的方向回歸。
但即便如此，在包括前述人士在內(nèi)的市場人士看來，深國商的前景依然壓力重重。
過往的年報數(shù)據(jù)顯示，深國商2008年、2009年、2010年連續(xù)三年凈利虧損，預(yù)告2011年全年歸屬母公司凈利潤亦虧損在9826.4萬元以上。一旦2011年正式年報發(fā)布并虧損，深國商便將被冠上*ST的警告。而不憚以最壞的惡意揣測的話，倘若今年不能扭虧為盈，深國商更是要面臨退市風(fēng)險。
目前深國商旗下有三塊資產(chǎn)，包括負(fù)責(zé)皇庭廣場項(xiàng)目的融發(fā)公司、物業(yè)公司和林業(yè)公司。去年半年報顯示，2011年上半年物業(yè)公司虧損86億元，林業(yè)公司營業(yè)利潤為5.86萬元。此種情形之下，皇庭廣場成了最后的救命稻草。
對于皇庭廣場的重要性，鄭康豪在個人的公開答復(fù)中也表示，公司將加快皇庭廣場的維修施工進(jìn)度，爭取早日開業(yè)，獲得經(jīng)營收入。
小股東的考慮想得更遠(yuǎn)。盡管通過了舉債決議，但一位持股人仍在擔(dān)心，半年時間內(nèi)，廣場項(xiàng)目是否有能力抵充融資利息，并產(chǎn)生正收益。
有投資者算過一筆賬，按深國商披露的可租用面積10萬平方米、月租300~500元/平方米、招商率65%、營業(yè)成本20%~30%，單月的租金最多為3250萬元，按60%的股權(quán)比例計(jì)算，當(dāng)月的營業(yè)收入是1950萬元，半年的收入是1.17億元，扣掉20%的營業(yè)成本，就只剩9400萬元。
所以，市場才會覺得不樂觀，現(xiàn)在的地產(chǎn)行情又不好。相比之下，深國商的高負(fù)債成本恐怕都不止這些，這也是為什么深國商能省就省，盡量爭取保留原有的銀行信貸，而壓縮信托融資。”前述接近人士分析。
據(jù)了解，此次頂替的銀行信貸，正是2011年建行深圳分行發(fā)放的12億元、10年期的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營性貸款。
對于該筆貸款提前結(jié)束的原因，前述深國商辦公室人士并未言明，僅表示是為了借新資金準(zhǔn)備。中行一位信貸人士則分析，“近期銀行出于地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險考慮，紛紛壓縮住宅及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的投放周期，深國商的項(xiàng)目遲遲未產(chǎn)生經(jīng)營性效益，估計(jì)銀行也有意愿收回或重新修訂貸款期限與規(guī)?；蛘叩盅何铩?rdquo;更進(jìn)一步，接近人士分析，皇庭廣場的股權(quán)實(shí)際上已經(jīng)全部質(zhì)押，深國商也少有其他抵押物，“也只有先結(jié)束在建行的質(zhì)押，才能向平安信托借新償舊。”除此之外，針對是否會退市的質(zhì)疑，鄭康豪表示，如果有需要，將會加緊處理公司其他的非核心資產(chǎn)，包括林地和龍崗地塊。
