長(zhǎng)陽(yáng)板塊在售項(xiàng)目10余個(gè)，產(chǎn)品同質(zhì)化加劇競(jìng)爭(zhēng)
        長(zhǎng)陽(yáng)板塊是房山樓市的熱點(diǎn)區(qū)域，隨著地鐵房山線的開(kāi)通運(yùn)行，長(zhǎng)陽(yáng)板塊成為了新的熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域在售項(xiàng)目有10個(gè)左右，如北京城建·徜徉集、翠林漫步、長(zhǎng)陽(yáng)光和作用、建邦華庭、首開(kāi)·熙悅山、芭蕾雨·悅都、綠地新都會(huì)·國(guó)際花都、中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、中國(guó)鐵建·原香小鎮(zhèn)、西棕櫚灘等，這些項(xiàng)目均是普通住宅產(chǎn)品，從戶型面積設(shè)計(jì)來(lái)看，主推的產(chǎn)品均以兩居、三居產(chǎn)品為主。目前這些在售的項(xiàng)目在價(jià)格范圍在12900-16500元/平米之間，各項(xiàng)目間的價(jià)格差距并不是特別大。筆者在分析了該區(qū)域的在售項(xiàng)目特點(diǎn)之后認(rèn)為，目前長(zhǎng)陽(yáng)板塊在售的項(xiàng)目數(shù)量不在少數(shù)且產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)象比較突出，她指出，這些在售產(chǎn)品無(wú)論是主推戶型還是產(chǎn)品品質(zhì)，無(wú)論是地段優(yōu)勢(shì)、還是周邊配套，無(wú)論的價(jià)格水平還是營(yíng)銷策略均有較大的相似或相近之處，如均在地鐵沿線、均以剛需或改善性客群為主，周邊配套也大致相當(dāng)，因此，對(duì)于這些項(xiàng)目來(lái)講，產(chǎn)品的同質(zhì)化及客群定位的大致相當(dāng)增加了產(chǎn)品的銷售難度，尤其是在當(dāng)前的弱市環(huán)境下，無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品銷售的競(jìng)爭(zhēng)加劇。要想在這樣的市場(chǎng)環(huán)境及區(qū)域環(huán)境下取得較好的銷售業(yè)績(jī)，的確是件不太容易的事情。
        弱市下各項(xiàng)目促銷加劇，價(jià)格大戰(zhàn)正在上演
        市場(chǎng)大勢(shì)不好，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)加劇，開(kāi)發(fā)商無(wú)疑認(rèn)識(shí)到了這樣的不利局面，為了打開(kāi)不利的銷售局面，盡快占領(lǐng)市場(chǎng)，各個(gè)在售項(xiàng)目可謂是使盡了渾身的解數(shù)，打折促銷手段也是層出不窮。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前長(zhǎng)陽(yáng)板塊在售的項(xiàng)目中，有90%以上的項(xiàng)目都有不同程度的打折促銷手段，如北京城建·徜徉集項(xiàng)目剛于4月2日推出全新產(chǎn)品，主力戶型為65-100平米兩至三居，開(kāi)盤均價(jià)僅為12900元/平米，參加搜房網(wǎng)的團(tuán)購(gòu)還可以享受4萬(wàn)元的優(yōu)惠；首開(kāi)·熙悅山項(xiàng)目目前開(kāi)盤均價(jià)僅13000元/平米，全款購(gòu)買可以打98折，折后均價(jià)僅12740元/平米，價(jià)格直逼此前該區(qū)域開(kāi)盤的限價(jià)商品房項(xiàng)目中鐵長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城的12500元/平米的水平。購(gòu)買長(zhǎng)陽(yáng)光和作用項(xiàng)目的兩居產(chǎn)品可優(yōu)惠10萬(wàn)，躍層產(chǎn)品優(yōu)惠20萬(wàn)，LOFT兩居優(yōu)惠30萬(wàn)；購(gòu)買中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目的85-100平米的兩三居產(chǎn)品可減12萬(wàn)，120平米以上的大戶型減22萬(wàn)。除此之外，長(zhǎng)陽(yáng)板塊在售的其他項(xiàng)目也均有不同幅度的優(yōu)惠促銷策略?？傮w來(lái)看，目前長(zhǎng)陽(yáng)板塊的在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的回落，目前區(qū)域在售項(xiàng)目的整體開(kāi)盤均價(jià)在14880元/平米左右，比區(qū)域房?jī)r(jià)最高水平時(shí)已經(jīng)下跌了近20%，而且有的項(xiàng)目開(kāi)盤價(jià)格已經(jīng)跌破了13000元/平米的大關(guān)，與限價(jià)商品房的價(jià)格相當(dāng)，對(duì)此，筆者分析指出，2月份以來(lái)，京城樓市呈現(xiàn)出逐步回升的跡象，尤其是3月份兩會(huì)召開(kāi)之后，政府層面?zhèn)鬟f出樓市微調(diào)的信號(hào)，如對(duì)首套房貸的支持力度加強(qiáng)，銀行方面也出現(xiàn)了首套房貸利率的松動(dòng)優(yōu)惠，這些利好均有效刺激了剛需客戶的入市的信心，這些因素導(dǎo)致了3月京城樓市呈現(xiàn)出加速回暖的跡象。但是從開(kāi)發(fā)商層面來(lái)講，由于政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的大方向非常堅(jiān)定，如限購(gòu)政策堅(jiān)持不放松，房產(chǎn)稅呼之欲出等，這些均表明了政府堅(jiān)決的調(diào)控決心，在當(dāng)前的博弈環(huán)境下，要想實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的良好銷售，必須拿出具有誘惑力的價(jià)格，只有讓購(gòu)房者嘗到真正的實(shí)惠，才能促進(jìn)成交量的上升，2、3月份以來(lái)，成交量較好的項(xiàng)目多數(shù)是以價(jià)換量的成功典范，因此，長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域的在售項(xiàng)目也紛紛加入的降價(jià)促銷的行列之中，以期以價(jià)換量促進(jìn)成交，在此背景之下，區(qū)域內(nèi)的價(jià)格激戰(zhàn)在所難免。
        近期將有新品入市，區(qū)域房?jī)r(jià)仍將走低
        據(jù)亞豪價(jià)格調(diào)查，近期長(zhǎng)陽(yáng)板塊仍將有新的項(xiàng)目入市銷售，如京投快線·上林灣項(xiàng)目計(jì)劃5月份開(kāi)盤銷售，主推戶型為85-126平米兩至三居產(chǎn)品，開(kāi)盤均價(jià)預(yù)計(jì)在15000元/平米左右，此外，中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目近期也將有新的大戶型產(chǎn)品入市銷售，預(yù)計(jì)開(kāi)盤均價(jià)在18000元/平米左右。從供應(yīng)量來(lái)看，長(zhǎng)陽(yáng)板塊的供應(yīng)量仍然較大，尤其是這些產(chǎn)品均是以兩居三居為主的普通住宅產(chǎn)品，區(qū)域各項(xiàng)目的銷售壓力仍然可見(jiàn)一斑。筆者表示，二季度無(wú)疑是今年主力的銷售季節(jié)，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必會(huì)搶占這樣的銷售時(shí)機(jī)，從區(qū)域的實(shí)際情況來(lái)看，存量較大加劇了銷售壓力，尤其是在當(dāng)前的買方市場(chǎng)下，開(kāi)發(fā)商要達(dá)成銷售目的，降價(jià)促銷仍然是最佳手段，因此，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，該區(qū)域的房?jī)r(jià)水平仍有可能進(jìn)一步走低，“以價(jià)換量”的現(xiàn)象將會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)的一段時(shí)間。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該有足夠的認(rèn)識(shí)。在限購(gòu)政策毫不松動(dòng)的大環(huán)境下，剛需客群的購(gòu)買力畢竟是有限的，在弱市下?lián)屨加邢薜目腿嘿Y源，這是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。