作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)教父級(jí)的人物，香港恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗表示，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)全是垃圾。陳啟宗此番言論打擊的不是個(gè)別的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，而是囊括了萬達(dá)廣場(chǎng)、金地廣場(chǎng)、銀泰中心、華潤(rùn)鳳凰匯、華貿(mào)中心、金融街等幾乎所有國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大亨的項(xiàng)目。

　　3月25日晚，微博上掀起一場(chǎng)關(guān)于“內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)到底是不是垃圾”的大討論，商業(yè)地產(chǎn)的大亨們爭(zhēng)得面紅耳赤。這場(chǎng)爭(zhēng)論的起源來自香港恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗。

　　3月24日，出席2012中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟年會(huì)并做主題發(fā)言的陳啟宗繼續(xù)他一貫的權(quán)威發(fā)言，他說，自己住在富力萬麗酒店20樓，早上推開窗看出去——全是垃圾。

　　陳啟宗打擊的不是個(gè)別的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，而是囊括了萬達(dá)廣場(chǎng)、金地廣場(chǎng)、銀泰中心、華潤(rùn)鳳凰匯、華貿(mào)中心、金融街等幾乎所有國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大亨的項(xiàng)目。陳啟宗一棒子幾乎要把大陸所有的商業(yè)地產(chǎn)商“得罪”了，但陳啟宗卻博得了一陣陣掌聲。國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)有些浮躁，而陳啟宗不留情面地一一實(shí)話實(shí)說，除了外觀設(shè)計(jì)的視覺垃圾，他也指出當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的瘋狂，違背市場(chǎng)規(guī)律，利潤(rùn)率都不及恒隆。演講之后，陳啟宗在休息室接受了中國(guó)商報(bào)記者的專訪。

　　作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)教父級(jí)的人物，陳啟宗似乎是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)界惟一敢于揭穿皇帝新裝的“孩子”。

　　“不要把商業(yè)項(xiàng)目建成視覺垃圾”

　　中國(guó)商報(bào)：您提到現(xiàn)在內(nèi)地很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目都是一個(gè)個(gè)視覺上的垃圾，這話是不是有些偏激？

　　陳啟宗：商業(yè)房地產(chǎn)搞不好，就會(huì)污染老百姓的視覺，就是在制造垃圾，就是在浪費(fèi)資源。

　　我昨晚住在20樓，早上把窗簾打開一看，對(duì)不起，都是垃圾，我覺得這是很可惜的事，當(dāng)然我也理解。

　　我希望國(guó)家在各方面，包括在土地出讓中，重視房地產(chǎn)開發(fā)的藝術(shù)性和視覺性，不要把房子建成一個(gè)個(gè)視覺性的垃圾。

　　中國(guó)商報(bào)：我們知道內(nèi)地很多城市都特別歡迎恒隆，其中原因肯定不只是因?yàn)槟w的都是藝術(shù)品。

　　陳啟宗：簡(jiǎn)單地說，我們蓋的東西都不只是藝術(shù)品，我們懂得商戶的需要，而且懂得購(gòu)物者的心理?？偠灾闵w出來的東西是最能夠叫人來購(gòu)物的，那租金才能上去。上海交稅第一大戶是恒隆正大廣場(chǎng)，第二是恒隆港匯廣場(chǎng)，那年我們的客戶加上我們自己的稅金總共有43億元，等于上海市可支配財(cái)政收入的1.1倍。

　　中國(guó)商報(bào)：在您看來，現(xiàn)在中國(guó)政府鼓勵(lì)發(fā)展的文化地產(chǎn)熱是走藝術(shù)品建筑的路子嗎，還是噱頭？

　　陳啟宗：文化用地字面上是說拿塊土地來做文化的項(xiàng)目，但你如果不是有文化的，那當(dāng)然就不對(duì)路了，所以要看是不是真正的文化地產(chǎn)就要看看他從前做過的東西，是很有文化的呢，還是垃圾。

　　二三線城市的增長(zhǎng)空間大

　　中國(guó)商報(bào)：二三線城市現(xiàn)在成為很多商業(yè)地產(chǎn)商最密集進(jìn)入的市場(chǎng)，您有看好的二三線城市嗎？

　　陳啟宗：我口袋里有一張紙，里頭有75個(gè)城市，對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)來說，恒隆雖然是香港上市的十大房地產(chǎn)公司，但仍是小公司，相對(duì)中國(guó)廣大的市場(chǎng)來說，所有公司都是小公司，對(duì)于我們而言，還有68個(gè)城市沒動(dòng)呢。

　　恒隆要決定購(gòu)置新地塊和商場(chǎng)，多會(huì)在二線城市進(jìn)行，這是我們的專注點(diǎn)。我們相信，這些城市的租金增長(zhǎng)率，將高于一線城市。首先，一線城市的零售市場(chǎng)較為飽和，其商鋪供應(yīng)量充裕，租金亦已處于頗高水平。

　　另一方面，現(xiàn)在二三線城市雖仍落后于北京和上海，但正急速地迎頭趕上。這些城市本地生產(chǎn)總值及工資增長(zhǎng)率均較快，但其零售銷量則從較低基數(shù)起步，因而有巨大的增長(zhǎng)空間。

　　中國(guó)商報(bào)：68個(gè)未動(dòng)的二三線城市如何選址？

　　陳啟宗：恒隆的原則是，有些城市找不到最好的地點(diǎn)就不去。

　　我自信心沒那么強(qiáng)，不認(rèn)為我可以在次好的地段打贏最好地段的(商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目)。

　　當(dāng)然第二名和第三名都可以有它的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，但是如果說要獲取絕對(duì)值得參與商業(yè)地產(chǎn)的最大投資利潤(rùn)，只有做到第一名，或者投資第一名的股票。

　　中國(guó)商報(bào)：但現(xiàn)在民間資本沒有其他更多的投資出口？

　　陳啟宗：民間資本沒有好的出口，但商業(yè)地產(chǎn)不簡(jiǎn)單，我奉勸他們不要輕易投入商業(yè)地產(chǎn)，客觀環(huán)境許可的話，投資商業(yè)地產(chǎn)商的股票勝于自己投身商業(yè)地產(chǎn)。

　　中國(guó)商報(bào)：現(xiàn)在是投資商業(yè)地產(chǎn)的好時(shí)機(jī)嗎？

　　陳啟宗：歷史的教訓(xùn)會(huì)告訴你，大家發(fā)瘋你不要跟著發(fā)瘋。1994年的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)瘋，開發(fā)商都在拿地，就我沒有拿，我被大家罵得要死，說保守說懦弱，說什么的都有。但從1995年到1998年的四年之內(nèi)我沒有買過一寸土地，我在2001年到2004年的四年里也沒有買過一平方米的土地。但是當(dāng)機(jī)會(huì)來的時(shí)候，別人都沒有錢的時(shí)候，那才是我的機(jī)會(huì)。

　　中國(guó)商報(bào)：在目前政府調(diào)控的背景下，恒隆會(huì)如何決策土地市場(chǎng)的投入時(shí)機(jī)？

　　陳啟宗：恒隆不是以每年來看，是以每時(shí)來看。我不知道每年買地費(fèi)用的變化，但建筑費(fèi)我知道，從2005年開始，往后的15年，共投了660億元。這個(gè)數(shù)字不算大，中國(guó)地產(chǎn)商在海外的報(bào)告，數(shù)字驚人，銷售額更是驚人。但我的那些(地產(chǎn)項(xiàng)目)是不賣的，對(duì)我這個(gè)(商業(yè)地產(chǎn))模式來說，660億是很大的。美國(guó)帝國(guó)大廈的體量是26萬平方米，所以我說恒隆未來十年每年完成一個(gè)帝國(guó)大廈，以十年一個(gè)長(zhǎng)度計(jì)量恒隆的投資開發(fā)，十個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開工是260萬平方米。

　　商業(yè)地產(chǎn)確定性轉(zhuǎn)好

　　中國(guó)商報(bào)：在樓市調(diào)控政策持續(xù)下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也被認(rèn)為有很多的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，您怎么看待？

　　陳啟宗：商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年我不覺得有什么不確定性，反而我覺得確定性是相當(dāng)大。

　　從宏觀角度來看，需求是一直上升的，消費(fèi)增長(zhǎng)仍是大勢(shì)所趨，城市化、城鎮(zhèn)化都成為商業(yè)地產(chǎn)商的潛在客戶，就是這次溫總理說今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能是7.5%，下調(diào)了，但是內(nèi)部需求的那一部分在整體GDP里卻是要加大的，當(dāng)消費(fèi)的增加份額增長(zhǎng)很多的話，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)來說是很好的一件事。

　　從微觀的角度來看，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手越來越少。因?yàn)?開發(fā)商)都去保自己住房那一塊了，再?zèng)]有資金、沒有心情來參與商業(yè)房地產(chǎn)，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)商來說真是件大好事。

　　中國(guó)商報(bào)：但從去年以來，住宅開發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)幾乎成為行業(yè)主流，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)也顯示，2011年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資30%~40%的增幅全部領(lǐng)先于住宅，您的判斷與行業(yè)表現(xiàn)似乎相左。

　　陳啟宗：凡是講到商業(yè)房地產(chǎn)就不能忘記住房那一塊。為什么我們會(huì)看到住宅開發(fā)商要做商業(yè)房地產(chǎn)？我個(gè)人觀察，中國(guó)內(nèi)地真正以商業(yè)房地產(chǎn)為主的發(fā)展商不太多，主要還是以搞住房的為主。但住房領(lǐng)域有幾個(gè)，第一，市場(chǎng)的波動(dòng)很大；第二，盈利很可能不那么穩(wěn)定；第三，政府的調(diào)控可能越來越多。

　　我翻了一下記錄，據(jù)不完全的資料顯示，2010年全國(guó)商品住房大概是930萬套，去年政府開工保障1000萬套，也就是說比前一年所有商品住房的總量還要大。在這種情況下，住宅開發(fā)商很容易得出一個(gè)結(jié)論，我的餅小了很多，所以不少房地產(chǎn)商就會(huì)往商業(yè)房地產(chǎn)挪移。

　　凡是住宅價(jià)格好的時(shí)候，住宅開發(fā)商賺了錢，都把雞蛋放在一個(gè)籃子里，住宅的開發(fā)可能不是最智慧的，所以有些人就開始往商業(yè)房地產(chǎn)那方面走。

　　但當(dāng)房?jī)r(jià)下降的時(shí)候，住宅開發(fā)商就要保護(hù)自己，因?yàn)樗麄兊呢?cái)力一般都不那么強(qiáng)，他們一定會(huì)從住房地產(chǎn)的領(lǐng)域里退出來。所以2006年、2007年甚至2008年，住宅房地產(chǎn)商都往商業(yè)房地產(chǎn)那方面發(fā)展，到了2008年下半年、2009年上半年，因?yàn)樽≌袌?chǎng)出現(xiàn)了一點(diǎn)情況，那些新的商業(yè)房地產(chǎn)商都退了出去。

　　所以，一般說，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商他們進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域的理由都不是一個(gè)積極的理由，是一個(gè)消極的理由，因?yàn)槲也辉敢庠谧》坷锿斗鸥嗟腻X了，所以我要往商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。他們沒有想到的是，住宅的開發(fā)跟商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)是不同的領(lǐng)域，但是要說服大家是不可能的。

　　住宅房地產(chǎn)是一個(gè)量的較量，必須做大、做多；住宅房地產(chǎn)也是一個(gè)速度的較量，你必須蓋得快，能夠快速進(jìn)入市場(chǎng)，特別你貸了很多款，資金流轉(zhuǎn)需要回籠的時(shí)候就需要快，所以住宅開發(fā)是量的較量，是速度的較量。但是商業(yè)房地產(chǎn)是絕對(duì)不可以用量和速度來衡量的，凡是用量和速度來評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)商的，都是水平不夠的。

　　有些房地產(chǎn)商說我一年要蓋12個(gè)商場(chǎng)和18個(gè)商場(chǎng)，我聽了以后醒悟，難怪他蓋出來的東西都是垃圾，因?yàn)楹脰|西是不可能那么快就蓋出來的，所以“如何”是個(gè)大問題。

　　住房蓋了是要賣的，商業(yè)房地產(chǎn)基本是不可以賣的，你要賣只能整棟賣，不可以分層賣。但是我也知道，中國(guó)的房地產(chǎn)還處于一個(gè)初級(jí)階段，這也是難免發(fā)生的事情，也就是商場(chǎng)一層一層或者是一個(gè)單位一個(gè)單位出售，這就會(huì)破壞整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域，是很可惜的一件事。

　　中國(guó)商報(bào)：所以您對(duì)2012年的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)非常樂觀？

　　陳啟宗：我比較樂觀，我認(rèn)為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)越來越少。從去年樓市宏觀調(diào)控持續(xù)以來，房地產(chǎn)商的現(xiàn)金流越來越吃緊，從2009年至2010年開始，住房的銷售量開始下降，跟著就是價(jià)格的下跌，從去年8月開始，他們(住宅地產(chǎn)商)都要保命呢，哪里還會(huì)有資金、閑情去搞商業(yè)地產(chǎn)？

　　我看到的一個(gè)典型的例子：去年的一樁地塊拍賣，當(dāng)時(shí)有4家內(nèi)地的房地產(chǎn)商參與，有兩家進(jìn)入境外的，后來因?yàn)榧夹g(shù)性原因暫時(shí)收回沒賣成，等今年再次拿出來拍賣時(shí)，4家內(nèi)地的房地產(chǎn)商就沒了身影，他們要保命了。

　　商業(yè)地產(chǎn)只有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)

　　中國(guó)商報(bào)：您認(rèn)為當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)是什么？

　　陳啟宗：在商業(yè)房地產(chǎn)中只有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，在蓋房子的過程中會(huì)有很多風(fēng)險(xiǎn)，不能火燒、不能塌樓等等技術(shù)上的風(fēng)險(xiǎn)，但是商業(yè)房地產(chǎn)真正的風(fēng)險(xiǎn)就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，特別是只租不賣的話，現(xiàn)金流就成為非常重要的一件事。風(fēng)險(xiǎn)投資很容易應(yīng)付過去，就是不要借那么多錢，不借那么多錢，就不會(huì)出問題。

　　恒隆在以往的六年里都是零負(fù)債，而且都有凈現(xiàn)金在手上，只要不借那么多錢就沒事了。但怎么能不借那么多錢還能夠開發(fā)呢？我給出兩點(diǎn)，照著這兩點(diǎn)來做，將來就能夠不借貸，而仍然能夠做商業(yè)房地產(chǎn)。

　　其實(shí)這兩點(diǎn)對(duì)所有房地產(chǎn)商來說都是金科玉律，這兩個(gè)原則講出來一點(diǎn)不值錢，最重要的是地點(diǎn)、地點(diǎn)再地點(diǎn)，只選最好的，次好的千萬不要蓋，在這個(gè)領(lǐng)域里特別是在高檔商業(yè)房地產(chǎn)里，在某一個(gè)區(qū)域或者在某一個(gè)城市里第一和第二的回報(bào)率基本是兩倍到三倍。

　　我曾經(jīng)跟人打賭說，在中國(guó)內(nèi)地找一個(gè)不太小的公司，他們的商業(yè)房地產(chǎn)靠租金收入，如果他們的回報(bào)率有恒隆一半的話，我請(qǐng)你吃飯，紅酒你選。但是你要是在一年之內(nèi)找不到一家回報(bào)率達(dá)到恒隆一半的企業(yè)的話，你請(qǐng)我吃飯，紅酒我選。最近我又加了一句，我說要是你能找到一家回報(bào)率達(dá)到恒隆1/3的企業(yè)，我請(qǐng)你吃飯，白酒你選，如果一年之內(nèi)找不到，你請(qǐng)我吃飯。這就證明了一件事，在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，你要是第一位，冠軍和亞軍的回報(bào)率一般是兩倍到三倍，其中一個(gè)原因就是你選址選得好不好，當(dāng)然選址不是惟一的要素，開發(fā)一塊地有很多非常重要的條件，你的設(shè)計(jì)也是非常重要的，所以我非常同意剛才胡部長(zhǎng)說的一句話，這句話正是我在我的文章里說過的，就是房地產(chǎn)是有基因的，是有GDP的，像我這個(gè)樣子又矮又丑，讓我去做電影明星是不可能的，讓我去打籃球也是不可能的，因?yàn)槲业幕蝈e(cuò)了。所以第一個(gè)原則是你必須要注意基因，就是地點(diǎn)和設(shè)計(jì)。你一設(shè)計(jì)就不能改了，所以也是基因的一部分。

　　第二個(gè)原則就是低買高賣，一般人是高買希望更高地賣，這樣的人都是自信心太強(qiáng)。我自信心不足，所以一定要給我一個(gè)機(jī)會(huì)低買高賣，要是市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)的 時(shí)候，我還可以有轉(zhuǎn)動(dòng)的余地。如果以為高買可以再高賣的話，你是太驕傲，太自信了，我不敢那么驕傲，也不敢那么自信，所以只能夠低買高賣。

　　所以我說，最貴的地就是地王，只有傻瓜才去買。我給“地王”一個(gè)新定義，就是凡是恒隆買的土地都是地王，這怎么理解？因?yàn)榈禺a(chǎn)最好、最便宜，那才是地王的解釋。（文/顏菊陽）