2012年3月30日，贏商網(wǎng)主辦的"商業(yè)推動(dòng)地產(chǎn)第七屆年會(huì)"在廣州翡翠皇冠假日酒店隆重舉行。在會(huì)議期間，沈陽(yáng)恒盛廣場(chǎng)（項(xiàng)目招商信息）商業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)張宏接受了贏商網(wǎng)記者的獨(dú)家專訪。據(jù)悉，目前沈陽(yáng)恒盛廣場(chǎng)已經(jīng)引入大潤(rùn)發(fā)（拓展選址信息）、金逸國(guó)際影城、蘇寧電器等主力店，還在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)開(kāi)設(shè)日本商城，引入特色的日本商品，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃今年年底或明年年初開(kāi)業(yè)。張宏表示，沈陽(yáng)恒盛廣場(chǎng)建成開(kāi)業(yè)后，將填補(bǔ)沈陽(yáng)北部沒(méi)有大型購(gòu)物中心的市場(chǎng)空白。

沈陽(yáng)恒盛廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)張宏接受了贏商網(wǎng)記者專訪

　　12萬(wàn)平方米恒盛廣場(chǎng) 打造城北最大shopping mall

　　沈陽(yáng)恒盛廣場(chǎng)的投資商是香港上市公司恒盛地產(chǎn)，目前，恒盛地產(chǎn)在上海、北京、南京、南通、沈陽(yáng)等12個(gè)城市，擁有數(shù)十個(gè)發(fā)展至不同階段的項(xiàng)目。沈陽(yáng)恒盛廣場(chǎng)是由沈陽(yáng)恒盛商業(yè)廣場(chǎng)管理有限公司具體操作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位、規(guī)劃、組織設(shè)計(jì)、招商等工作。

　　沈陽(yáng)恒盛廣場(chǎng)位于沈陽(yáng)于洪區(qū)怒江北街陽(yáng)光尚城四期，占地面積約3萬(wàn)平方米，建筑面積約12萬(wàn)平方米，包括地下兩層、地上四層，定位為輻射沈陽(yáng)北部的中高端購(gòu)物中心。沈陽(yáng)恒盛廣場(chǎng)負(fù)二層為停車場(chǎng)，負(fù)一層大潤(rùn)發(fā)已經(jīng)進(jìn)駐整層，地上一層規(guī)劃為時(shí)尚名品服飾、連鎖餐飲，地上二層規(guī)劃為蘇寧數(shù)碼電器城、兒童主題公園，地上三層特色主題餐飲、電玩娛樂(lè)城，地上四層日本商城、大型量販KTV、金逸影城。

　　據(jù)張宏介紹，沈陽(yáng)恒盛廣場(chǎng)所處的于洪區(qū)怒江北街原來(lái)是一個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合部，現(xiàn)在是沈陽(yáng)的一個(gè)新興大型居住區(qū)，周邊有恒盛陽(yáng)光尚城、萬(wàn)科魅力城、萬(wàn)科四季花城、恒大城、中海城、保利尚林灣、華潤(rùn)橡等包含10家上市公司的32個(gè)精品住宅集群，在未來(lái)，這些樓盤容納新增居民大概有50萬(wàn)人，這還不包括原有的居民和周邊的企事業(yè)單位。張宏表示，這個(gè)區(qū)域有了巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，但是商業(yè)配套，特別是大型商業(yè)配套幾乎是空白，恒盛地產(chǎn)正是看到了市場(chǎng)空間，在2011年就開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)了沈陽(yáng)恒盛廣場(chǎng)，目前主體結(jié)構(gòu)基本封頂，計(jì)劃在今年年底開(kāi)業(yè)。

　　占據(jù)了天時(shí)地利的優(yōu)勢(shì)，沈陽(yáng)恒盛廣場(chǎng)的招商情況也非常喜人。目前，大潤(rùn)發(fā)、金逸國(guó)際影城、蘇寧電器、肯德基、必勝客、屈臣氏、奇樂(lè)兒、呷哺呷哺等商家已經(jīng)簽約，已完成70%的招商面積。張宏向贏商網(wǎng)記者介紹，金逸國(guó)際影城將在沈陽(yáng)恒盛廣場(chǎng)打造2座15米高的巨幕影廳，也將是中國(guó)首家擁有雙巨幕的影院，還意味著沈陽(yáng)恒盛廣場(chǎng)將成為該區(qū)域4公里范圍內(nèi)唯一擁有巨幕影廳的商業(yè)項(xiàng)目。而大潤(rùn)發(fā)超市的進(jìn)駐也將聚攏方圓5公里范圍內(nèi)的強(qiáng)大消費(fèi)力，給周邊的居民提供更加便利的生活。

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沈陽(yáng)恒盛廣場(chǎng)（項(xiàng)目招商信息）效果圖

　　國(guó)內(nèi)首創(chuàng)打造5000平方米日本商城

　　談到沈陽(yáng)恒盛廣場(chǎng)為什么能吸引這么多優(yōu)秀的商家進(jìn)駐，這個(gè)項(xiàng)目有哪些特色呢？張宏表示，首先，恒盛地產(chǎn)在沈陽(yáng)地區(qū)有一定的品牌影響力，在2005年就在該地區(qū)建設(shè)了陽(yáng)光尚城項(xiàng)目。其次，沈陽(yáng)恒盛廣場(chǎng)填補(bǔ)了該地區(qū)大型購(gòu)物中心的空白，沒(méi)有任何的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而且交通很便利，消費(fèi)者就在周邊，不用考慮交通問(wèn)題。在招商過(guò)程中，也沒(méi)投入過(guò)多的精力和時(shí)間進(jìn)行宣傳，商家經(jīng)過(guò)口口相傳，在業(yè)內(nèi)就有了一定的知名度，所以招商也比較順利。

　　此外，據(jù)張宏介紹，沈陽(yáng)恒盛廣場(chǎng)和日本駐沈陽(yáng)領(lǐng)事館進(jìn)行合作，在四樓建設(shè)一個(gè)日本商城，面積約5000平方米，專賣地道的日本商品。將通過(guò)日本駐沈陽(yáng)領(lǐng)事館的牽線搭橋，把日本化妝品、日用品、服飾、食品等特色商品集中在一起，建成非常有特色的日本商城。張宏表示，日本商品城定位的檔次是比較高端，打造出沈陽(yáng)商業(yè)項(xiàng)目中獨(dú)一無(wú)二的特色，恒盛廣場(chǎng)既滿足周邊這些居民的大眾消費(fèi)需求，同時(shí)又打造出自己的特色。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)恒盛廣場(chǎng)所在的區(qū)域5公里半徑范圍內(nèi)常住人口70萬(wàn)，未來(lái)3年內(nèi)人口可達(dá)120萬(wàn)，幾乎是沈陽(yáng)市最大的居住區(qū)，將初具城市規(guī)模。沈陽(yáng)恒盛廣場(chǎng)建成開(kāi)業(yè)以后，將解決周邊幾十萬(wàn)人口的休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等日常生活需求。張宏表示，沈陽(yáng)市政府也非常重視恒盛廣場(chǎng)，親切地將恒盛廣場(chǎng)親切的稱之為"商業(yè)寶貝"，政府也相信在恒盛廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，定會(huì)帶動(dòng)整個(gè)沈陽(yáng)北部的繁華商業(yè)氛圍。張宏也開(kāi)玩笑說(shuō)，恒盛廣場(chǎng)的建成開(kāi)業(yè)將是歷史性的，標(biāo)志著這個(gè)區(qū)域由城鄉(xiāng)結(jié)合部變成了一個(gè)新城市商圈，將終結(jié)了沈城北部無(wú)大型集中國(guó)際化時(shí)尚購(gòu)物中心的歷史，是城市多元化、多中心化的復(fù)合產(chǎn)物。

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　　有的開(kāi)發(fā)商用住宅地產(chǎn)思維做商業(yè)地產(chǎn)

　　在近期仲量聯(lián)行發(fā)發(fā)布的《中國(guó)新興城市50強(qiáng)》報(bào)告中，沈陽(yáng)被列入1.5過(guò)渡性城市之一，即位于一線城市和二線城市之間的快速發(fā)展的城市，并將沈陽(yáng)定義為中國(guó)北部零售中心，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在中國(guó)50新興城市中，沈陽(yáng)大賣場(chǎng)和快時(shí)尚品牌的門店數(shù)分別位于第二位和第一位。近兩年，沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)可以說(shuō)是群雄逐入，出現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集體亮相的情況，如北一路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)象城、土耳其星摩爾、新華國(guó)際購(gòu)物中心、裕景中心、佳兆業(yè)、恒隆廣場(chǎng)等。

　　張宏表示，這么多實(shí)力商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入沈陽(yáng)，因?yàn)樯蜿?yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)到了具備容納多個(gè)商業(yè)中心的階段。在過(guò)去，一提到沈陽(yáng)商業(yè)中心就是中街、青年街等商圈，不過(guò)，隨著大型商業(yè)項(xiàng)目的建成開(kāi)業(yè)，沈陽(yáng)的商業(yè)格局已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，已經(jīng)不是過(guò)去只有兩個(gè)商業(yè)區(qū)了，像沈陽(yáng)恒盛廣場(chǎng)（項(xiàng)目招商信息）建成開(kāi)業(yè)后，會(huì)形成沈陽(yáng)北部新的商圈，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、新摩爾城開(kāi)業(yè)后也后在所在區(qū)域形成新的商業(yè)中心。

　　近年來(lái)，不單是沈陽(yáng)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，大部分一、二、三線城市商業(yè)項(xiàng)目都在拔地而起，這背后是有一定規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在張宏看來(lái)，住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有的轉(zhuǎn)型得比較順利，有的需要一定的過(guò)程調(diào)整，有的可能會(huì)失敗，這是很正常的規(guī)律。萬(wàn)達(dá)作為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，商業(yè)模式越來(lái)越成熟，但是萬(wàn)達(dá)自身也在不斷地調(diào)整和完善。對(duì)于中國(guó)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，張宏認(rèn)為，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展后，商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)有一個(gè)洗牌的過(guò)程，有些開(kāi)發(fā)商能夠生存下來(lái)，有的就可能會(huì)被淘汰。

　　"做住宅的是小學(xué)生，做商業(yè)的是大學(xué)生"，商業(yè)地產(chǎn)有其特殊性，跟住宅地產(chǎn)有很大的不同之處，更加考驗(yàn)企業(yè)的資金、規(guī)劃、招商等能力。張宏表示，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的資金要求比較高，需要進(jìn)行長(zhǎng)期的投資，回報(bào)比較慢，不像住宅開(kāi)發(fā)資金回流比較快。張宏將商業(yè)地產(chǎn)和住宅進(jìn)行了對(duì)比，住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)好了，建成了，一次性賣斷之后就可以開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目；但商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，項(xiàng)目建成后，把商家招進(jìn)來(lái)，還要把項(xiàng)目的人氣等經(jīng)營(yíng)起來(lái)，起碼要有三年的培育期，之后還要進(jìn)行不斷的調(diào)整、完善。

　　住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)后會(huì)面臨很多難題，張宏認(rèn)為，最常犯的錯(cuò)誤是用住宅地產(chǎn)的思維去做商業(yè)地產(chǎn)。有的開(kāi)發(fā)商把商業(yè)項(xiàng)目像做住宅一樣，想好做什么，然后就設(shè)計(jì)、建設(shè)，建設(shè)完了之后才考慮招商，最后，商家發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)建好的物業(yè)不能滿足硬件要求，即便這個(gè)項(xiàng)目位置很好，但是有一些硬傷是無(wú)法改變的，商家最后只能選擇不進(jìn)駐。正確的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該首先要做好市場(chǎng)調(diào)查，準(zhǔn)確選。這兩步做好了，才能進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中要同時(shí)開(kāi)始進(jìn)行主力店和次主力的招商，確定后一起研究項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，這樣才能保證商業(yè)項(xiàng)目做好。

　　在恒盛廣場(chǎng)的招商工作中，最早簽訂的主力店是大潤(rùn)發(fā)（拓展選址信息）和金逸國(guó)際影院，這兩個(gè)主力店對(duì)項(xiàng)目后期的招商舉足輕重，需要先確定下來(lái)。此外，超市和影院對(duì)物業(yè)的硬件有很多特殊的要求，必須先跟他們確定工程條件，然后按照他們的要求進(jìn)行建設(shè)，這樣雙方才能達(dá)到共識(shí)，合作也更加順利。