《房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策》研究結(jié)果發(fā)布調(diào)查指出——

　　一線城市房?jī)r(jià)收入比達(dá)25.25

　　中國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比高達(dá)12.07專家建議：增加供給保障每位公民基本居住條件

　　我國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)收入比高達(dá)12.07，而國(guó)際上認(rèn)為適宜的房?jī)r(jià)收入比為6~8。

　　近期，清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心、中國(guó)社科院社科文獻(xiàn)出版社、河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)將聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策》調(diào)查研究結(jié)果指出上述信息。

　　這一研究結(jié)果還指出了我國(guó)房地產(chǎn)存在的問題，同時(shí)也分析了我國(guó)房?jī)r(jià)一直徘徊在高位的原因。

　　數(shù)據(jù)

　　一線城市房?jī)r(jià)收入比高達(dá)25.25

　　《房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策》指出了現(xiàn)行中國(guó)房地產(chǎn)政策的問題。就房?jī)r(jià)來說，衡量房?jī)r(jià)高低最合適指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比，房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，國(guó)際上認(rèn)為適宜的房?jī)r(jià)收入比為6~8。

　　根據(jù)本研究報(bào)告調(diào)查推算，我國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)收入比為12.07，特別是對(duì)一線城市來說，房?jī)r(jià)收入比高達(dá)25.25。

　　研究結(jié)果表明，中國(guó)城鎮(zhèn)目前的房?jī)r(jià)相對(duì)于普通居民的收入來講過于昂貴。如果按照房?jī)r(jià)收入比12.07來計(jì)算，意味著一個(gè)城市家庭12年不吃不喝才能買一套房。

　　研究結(jié)果指出，住房依然短缺，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)收入比過高。因?yàn)楹饬孔》慷倘钡淖钪匾笜?biāo)就是房?jī)r(jià)，一種商品的價(jià)格太高就意味著這種商品短缺。

　　原因分析

　　項(xiàng)目開發(fā)總費(fèi)用近半給了政府

　　那到底是什么導(dǎo)致了房?jī)r(jià)在高位徘徊，房?jī)r(jià)收入比過高？

　　專家指出，房地產(chǎn)價(jià)格可分解為：土地出讓金、建筑安裝費(fèi)用、期間費(fèi)用(包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用)、稅收和利潤(rùn)。

　　從具體城市來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中土地成本占直接成本最高的為上海，達(dá)52.80%。在項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。也就是說，在開發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，有接近一半是向政府支付的。

　　專家表示，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的高稅費(fèi)及土地財(cái)政就意味著政府的大量財(cái)政支出由買房者來承擔(dān)，也就是說，誰買房誰就要承擔(dān)當(dāng)年政府財(cái)政支出相當(dāng)大的一部分。這是中國(guó)高房?jī)r(jià)的根本原因。

　　城市建設(shè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)配置不合理

　　該研究結(jié)果指出，土地市場(chǎng)問題也是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)重要問題之一。

　　中國(guó)土地市場(chǎng)問題是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的重要原因。政府為保證糧食安全，實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，嚴(yán)格限制對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的土地供應(yīng)，導(dǎo)致用于房地產(chǎn)建設(shè)的用地的地價(jià)高企，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企的重要原因。

　　另外就是嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度導(dǎo)致地方政府的土地財(cái)政。一般認(rèn)為，土地財(cái)政是地方政府追求地方財(cái)政收入的結(jié)果。

　　而從事該研究的專家認(rèn)為，土地財(cái)政的根本原因是耕地保護(hù)制度的結(jié)果。中央政府嚴(yán)格限制地方政府用地指標(biāo)，在房地產(chǎn)及各項(xiàng)城市建設(shè)存在對(duì)土地巨大需求的條件下，地方政府以招拍掛的方式出讓土地必然導(dǎo)致地價(jià)高漲。

　　對(duì)策建議

　　土地改革

　　遠(yuǎn)期應(yīng)實(shí)行私有化

　　專家指出，若完全由市場(chǎng)配置土地，土地市場(chǎng)均衡時(shí)在城市邊界處，耕地和城市用地的租金相等。若政府限定土地使用的規(guī)模，從而導(dǎo)致城市規(guī)模減小，并且規(guī)定城市邊界向外的土地為法定農(nóng)用土地。

　　此時(shí)，在城市邊界處，城市用地租金明顯高于耕地租金，其差額即為效率損失，因?yàn)榇颂幫恋氐姆?wù)本可帶來更高的價(jià)值，但政府對(duì)這塊土地用于農(nóng)業(yè)的限制，使得這塊土地所提供的服務(wù)能帶來的價(jià)值下降。

　　專家特別建議，應(yīng)大力增加對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)所需的土地供應(yīng)，大幅降低地價(jià)為大幅降低房?jī)r(jià)提供條件。在遠(yuǎn)期，要改革目前問題眾多的土地集體所有制，實(shí)行土地私有化。

　　保障每位公民基本居住條件

　　專家表示，應(yīng)發(fā)揮好政府對(duì)民眾住房的保障作用。專家表示，住房權(quán)是一項(xiàng)基本人權(quán)，政府有責(zé)任保障每位公民獲得基本的并和這個(gè)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的居住條件。

　　但是，這種責(zé)任是有限的，在目前的條件下，應(yīng)僅限于靠自身能力完全不能解決其基本居住問題且數(shù)量有限的低收入群體。

　　此外，還要鼓勵(lì)并支持開發(fā)商大力開發(fā)房地產(chǎn)，增加供給。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的條件下，把房子蓋起來才是硬道理。把房子蓋起來，民眾的居住條件才能得到真正的改善，房?jī)r(jià)才有可能真正下降。

　　提醒

　　增加供給防房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈

　　自有調(diào)控政策以來，政府和公眾都十分關(guān)心，開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)裁磿r(shí)候斷裂從而被迫降價(jià)，銀行收緊銀根也是希望開發(fā)商得不到銀行資金的支持及早降價(jià)促銷。

　　專家提醒，以這種方式得到的開發(fā)商降價(jià)并不值得期待，因?yàn)殚L(zhǎng)期供給將顯著減少，會(huì)有房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈的危險(xiǎn)。

　　參與本次研究的專家認(rèn)為，中國(guó)政府的房?jī)r(jià)調(diào)控政策大致分為針對(duì)需求和針對(duì)供給。

　　房?jī)r(jià)從根本上來說，由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求決定。要使得房?jī)r(jià)下跌，最重要的在于增加供給，由此讓房?jī)r(jià)下跌。然而我國(guó)的絕大多數(shù)調(diào)控政策包含有限制供給的因素，如收緊地根、收緊銀根等。

　　更本質(zhì)的原因在于，房?jī)r(jià)終究由市場(chǎng)的供給和需求決定。要使得房?jī)r(jià)下跌必須增加供給，進(jìn)而讓房?jī)r(jià)下跌。然而，調(diào)控政策絕大多數(shù)是限制供給，如緊縮地根銀根等，在長(zhǎng)期必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。

　　剛剛結(jié)束不久的十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議記者會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶回答記者提問時(shí)表示，一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，因此，調(diào)控不能放松。

　　他山之石

　　國(guó)外房地產(chǎn)政策

　　美國(guó)：美國(guó)房地產(chǎn)政策的基本特征是，首先鼓勵(lì)個(gè)人(家庭)承擔(dān)自己的住房責(zé)任，在個(gè)人難以承擔(dān)時(shí)，政府予以幫助。即便提供這種幫助，美國(guó)政府也盡量選擇對(duì)市場(chǎng)干預(yù)較少的方式，如租金優(yōu)惠券計(jì)劃等。

　　法國(guó)：法國(guó)的住房數(shù)量已經(jīng)基本能夠滿足需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，購(gòu)房者的住房需求開始從低檔的非獨(dú)立式住宅發(fā)展為更傾向選擇獨(dú)立住宅。

　　政府政策也開始鼓勵(lì)住宅多樣化，并設(shè)立了“個(gè)人住房補(bǔ)貼”，給低收入家庭提供貨幣補(bǔ)貼，使他們以較低的價(jià)格租住社會(huì)住宅；對(duì)于有一定條件的家庭，政府則提供低息貸款，鼓勵(lì)購(gòu)買私人住宅。

　　瑞典：20世紀(jì)70年代以來，瑞典政府開始對(duì)現(xiàn)有住房進(jìn)行現(xiàn)代化改造，政策重心從房屋數(shù)量轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅胤课葙|(zhì)量以及設(shè)備和環(huán)境的現(xiàn)代化，并開始對(duì)大多數(shù)住房進(jìn)行修繕和改造。

　　另一方面制訂更加統(tǒng)一和長(zhǎng)遠(yuǎn)的住房規(guī)劃，以緩解住房供應(yīng)緊張的狀況。