全國開發(fā)商囤地約16萬公頃 需要30個月來消化
高增長、高庫存、高負(fù)債---
2012年3月28日，恒大地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]公布的2011年年報顯示，公司在2011年合約銷售額803.9億元，同比增長59.4%,營業(yè)收入同比增長35.2%,凈利潤同比增長46.9%.
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者：在國家對房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控的去年，恒大[簡介 最新動態(tài)]等企業(yè)依然獲利豐厚的主要原因是立足二三線城市，遠(yuǎn)離調(diào)控重壓區(qū)域，在2011年年報中，二三線快周轉(zhuǎn)開發(fā)商均有非常出色的業(yè)績。二三線快速開發(fā)、快速銷售的碧桂園[簡介 最新動態(tài)]實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約432億元，同比增長31%;二三線龍頭榮盛發(fā)展亦實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入95億元，同比增長45.57%.
與此同時，根據(jù)2011年一些數(shù)據(jù)，高負(fù)債率、高庫存量同時考驗(yàn)著這些高增長企業(yè)。
低迷樓市下的"黑馬"
根據(jù)"2012中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評成果發(fā)布會"的結(jié)果，恒大確實(shí)是2011年樓市中的一匹"黑馬".作為2011年覆蓋城市最多的房地產(chǎn)企業(yè)，恒大累計開發(fā)城市多達(dá)103個，成為全國布局最廣的開發(fā)企業(yè)，2011年累計實(shí)現(xiàn)合約銷售額803.9億元。銷售面積1219.9萬平方米，同比增長54.7%,成長速度驚人。
和恒大同樣"逆市超車"的企業(yè)，還有佳兆業(yè)集團(tuán)。短短一年時間，佳兆業(yè)在房企中的排名從第40位快速上升至17位。超過了綠城、合生創(chuàng)展、復(fù)地等公司。
"佳兆業(yè)確實(shí)實(shí)現(xiàn)了年綜合復(fù)合增長率達(dá)到76%以上，現(xiàn)在年度開發(fā)的面積基本上將近1000萬平方米，目前土地儲備是2370萬平方米。" 佳兆業(yè)集團(tuán)總監(jiān)兼公共關(guān)系部總經(jīng)理周素萍接受記者專訪時透露。過去一年中，佳兆業(yè)在全國拿地20余幅，覆蓋全國一線至五線城市。"我們主要是抓住了地產(chǎn)雙軌制的脈搏，不賭市場，不賭政府，以剛需產(chǎn)品為主。"
快速地分析政策和判斷市場是"黑馬"公司的普遍共性。"我們的企業(yè)非常低調(diào)，但公司董事近年來開始布局二三四線城市，這幾年快速發(fā)展的成績和企業(yè)戰(zhàn)略分不開。"江蘇中南建筑集團(tuán)（下稱"中南建筑"）董事長助理朱永升接受記者專訪時透露，其所在公司是一家以建筑起家的公司，近幾年來在房地產(chǎn)行業(yè)突然發(fā)力，以"農(nóng)村包圍城市"為戰(zhàn)略目標(biāo)。
2011年，該公司實(shí)現(xiàn)銷售額120億，目前土地儲備42000畝，在全國有30個大型房地產(chǎn)項(xiàng)目在同時運(yùn)作。"萬達(dá)[簡介 最新動態(tài)]做的CBD面積比較小，我們的大型綜合體每個都在100萬平方米以上，涉及的業(yè)態(tài)更廣泛。"該公司本次排名47位，首次進(jìn)入全國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)。談到遠(yuǎn)景，朱永升透露，公司計劃到2015年，營業(yè)收入達(dá)到1500億。相比萬科[簡介 最新動態(tài)]到2014年銷售額達(dá)2000億的目標(biāo)，中南建筑野心不小。
和中南建筑一樣"有底氣"的企業(yè)還有首次進(jìn)入地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的天朗地產(chǎn)集團(tuán)，據(jù)一位接近該集團(tuán)的人士私下透露，該集團(tuán)的土地儲備量十分雄厚，甚至超過部分前10強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)。
高庫存與高負(fù)債并存
但是，樓市的生存現(xiàn)狀實(shí)際并不容樂觀。根據(jù)中原研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，48家A股上市房企2011年末的存貨合計高達(dá)5906.74億元，同比增長45.8%,以去年的開發(fā)和銷售進(jìn)度計算，48家房企目前存貨的消化周期達(dá)4.6年。 而2010年末，這些房企整體存貨的消化周期為3.84年。這意味著，2011年末A股房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)同比足足延長了9個多月。
48家A股房企中，有14家房企2011年末的存貨同比增幅超過30%,有7家房企的存貨同比增幅超過50%.其中，萬科A以750.02億元的存貨絕對值增幅位居A股榜首。截至去年底，萬科的各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品72.4億元，占比3.5%;在建開發(fā)產(chǎn)品1380億元，占比66.2%;擬開發(fā)產(chǎn)品629.9億元，占比30.2%.同期，萬科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)已達(dá)1442天，同比增加105天。
鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，前幾年樓市高速膨脹時期，有很多房企之前的投資和擴(kuò)張其實(shí)基于未來樂觀預(yù)期下的提前透支。而2011年在調(diào)控的催化下市場發(fā)生扭轉(zhuǎn)。而2012年房企面臨的經(jīng)營壓力或進(jìn)一步體現(xiàn)。大量庫存將成為大量存貨或成房企經(jīng)營隱患。從典型房企的存貨來看，2011年房企存貨量普遍增長了30%以上，例如華潤置地[簡介 最新動態(tài)]、招商地產(chǎn)等等。萬科存貨上漲56.2%.在旺市下這將成為房企未來盈利能力的體現(xiàn)和擴(kuò)張的體現(xiàn)。但在當(dāng)前低迷的市場狀況之下，反而成為未來房企經(jīng)營的隱患。未來房企降價跑量的意愿仍會較大。
此外，北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至3月22日，上市房企公布年報的合計為37家，37家企業(yè)的負(fù)債水平明顯上漲，總負(fù)債額度達(dá)到了5216億，環(huán)比之前一年的3786億上漲了37.8%.負(fù)債率也有明顯上漲，2011年平均已經(jīng)達(dá)到了72.3%.創(chuàng)造了近10年來的最高。
于是，2012年一季度以來，多家大型房企發(fā)布公告宣布融資。包括中國海外發(fā)展、碧桂園、招商地產(chǎn)、雅居樂等。
馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，一季度多家大型房企密集融資，體現(xiàn)出房企在2012年對于資金的需求仍然有較大的規(guī)模。同時，也表明2011年房企資金回籠的情況與預(yù)期有一定差距，并且在今年繼續(xù)調(diào)控的大形勢下，房企也不免對今年的資金回籠形勢產(chǎn)生擔(dān)憂。
新房銷售受阻，庫存大漲，已經(jīng)出讓的土地頻頻延遲開工也成為房產(chǎn)商無奈的應(yīng)對。即使是去年逆市快速擴(kuò)張的公司，也不得不審慎對待這一問題。"從2012年開始，未來兩年會放慢拿地速度。"佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露。
根據(jù)國土部公布的數(shù)據(jù)，截至2011年10月，全國未開工的住宅用地共計16.5萬公頃，未竣工的住宅用地35.5萬公頃。按照目前的銷售速度，未來存量的土地還需要30個月以上的時間來消化。
