已經(jīng)三次推遲掛牌的廣州南站地塊組團仍然買家難覓。2011年11月8日中午，廣州國土局發(fā)布緊急公告稱，原定于當天下午三點出讓的廣州南站14幅地塊中的12幅地塊“因故中止出讓”，同批推出的編號為BA0501082地塊以及BA0502122地塊則獲得了兩家企業(yè)的報價。最終，廣州耀中房地產(chǎn)發(fā)展有限公司和廣州市尚泰投資有限公司分別以底價38361萬元、12735萬元投得上述兩幅地塊。
廣州南站艱難賣地
原定于2011年10月24日出讓的廣州南站地塊組團，在經(jīng)歷了前后三次推遲掛牌后，11月8日迎來了第四次“無限期”的推遲，這在廣州的推地史上堪稱絕無僅有。
“今年廣州的土地出讓計劃肯定是完不成了。”一名資深業(yè)內(nèi)人士告訴《中國經(jīng)營報》記者，只要政府還扛著目前的地價，南站地塊的出讓今年怕是要“打水漂”了。
根據(jù)廣州國土局公布的土地掛牌資料，目前南站地塊組團當中的商業(yè)金融用地平均樓面地價為5000元/平方米，而二類居住用地及商住混合用地的樓面平均地價已經(jīng)達到7000元/平方米，該地價甚至超過了去年廣州白云新城一塊“地王”地塊的起拍價：6900元/平方米。
“如果二類居住用地的成本達7000元/平方米，加上建安成本，意味著未來項目的單價要超過1萬元才能保證不虧本。當前的環(huán)境下，誰敢保證兩三年后南站區(qū)域能賣到這樣的價格？”北大公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同(博客)對南站地塊的定價表示疑問。
定價過高被認為是廣州南站地塊難覓買家最終被迫數(shù)次推遲掛牌的最根本原因。韓世同稱，廣州今年采用“勾地制”以來，雖然地塊流拍減少，但大多數(shù)成交的土地都是以底價成交的，“這意味著當前政府對地塊出讓定的起始價格已經(jīng)失去了競爭的意義，在目前的市場環(huán)境下，不調(diào)整掛牌價格肯定面臨的就是取消掛牌”。
目前，廣州國土局仍未流露出關(guān)于上述地塊出讓價格調(diào)整的打算。在之前的一次推遲掛牌中，廣州國土局負責人倫小偉曾解釋，南站地塊不會因為房價的下調(diào)而降低出讓價格，“目前南站地塊的出讓價格是合理的”。
雖然廣州國土局并未宣布推遲掛牌的地塊將在何時繼續(xù)掛出，但不可否認的是，南站地塊組團的出讓是廣州能否完成今年土地出讓計劃的決定性因素。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截止到今年9月底，廣州的土地出讓金收入僅為206.06億元，僅完成全年計劃的31.87%。今年第四季度，廣州計劃推出的經(jīng)營性用地有52宗，這52宗地塊中，有30多塊土地均位于廣州南站商務(wù)區(qū)附近。
各地土地市場也似乎不約而同地跌到了谷底。中國指數(shù)研究院近期發(fā)布的一份數(shù)據(jù)顯示，前10月全國133個城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環(huán)比減少了40%，同比則減少37%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)408宗，成交面積2004萬平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。
地方政府硬扛地價
有分析認為，致使土地成交量大幅下滑的原因是當前開發(fā)商開始著眼于資金回籠，面對緊縮的信貸環(huán)境和低迷的市場成交，開發(fā)商對土地市場的熱情大大減退，而地方政府也不得因此將地塊取消掛牌或延遲出讓。
但根據(jù)目前已經(jīng)發(fā)布三季報的房企銷售數(shù)據(jù)，包括萬科、中海、保利、碧桂園、龍湖等大多數(shù)企業(yè)在內(nèi)的標桿性房企，均已基本完成今年的銷售目標。雖然手上現(xiàn)金流充足，但對于當下的土地市場，各大房企仍然“按兵不動”，態(tài)度謹慎。
一名負責拿地業(yè)務(wù)的房企相關(guān)人士對記者分析稱，造成這種現(xiàn)狀的原因是當前市場的總體地價水平仍然偏高，“地價水平偏高，并未到達龍頭開發(fā)商們認為可以抄底的區(qū)間，這是目前很多龍頭房企都還未出手大規(guī)模拿地的重要原因”。
國土部發(fā)布的2011年前三季度國土資源相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前三季度國內(nèi)主要城市的地價總體水平仍然在小幅上漲，全國105個主要監(jiān)測城市第三季度的地價總體水平為3040元／平方米，同比增長8.4%，環(huán)比增長1.3%。商業(yè)、居住、工業(yè)分別為5615元／平方米、4518元／平方米和649元／平方米，同比增長率分別為11.5%、10.5%、4.6%。
就在今年10月底萬科發(fā)布三季報時，萬科董秘譚華杰還透露，由于市場存貨壓力繼續(xù)加大，而目前主要城市的土地出讓底價尚未出現(xiàn)明顯回調(diào)，萬科對新項目的獲取仍將繼續(xù)保持審慎的態(tài)度。“對未來的土地市場，公司更樂于看到土地市場的價格下降。這樣對開發(fā)商、對整體房地產(chǎn)市場都是一種良性的調(diào)整，但地方財政會受到損失。”在接受券商的調(diào)研時，萬科這樣表示。
雖然目前市場上房價的降聲已經(jīng)此起彼伏，但對于土地的價格，地方政府卻似乎還未有調(diào)整的打算。為了促進土地成交，地方政府更多的是采取延緩地價款交付等放寬土地競買要求的優(yōu)惠政策。
早在10月14日，南京市國土局就透露，將加快經(jīng)營性用地的上市速度，對重大建設(shè)項目用地的付款上在一定時間段內(nèi)可以給予一定的靈活性和寬限期。而在10月17日廣州南站地塊的香港招商推介會上，廣州市相關(guān)部門也提出，針對外資企業(yè)拿地，將適當延長50%的首期土地出讓金的支付期限，由以前的30天延長至4～6個月。
同時，北京在10月底也傳出消息稱，考慮出臺土地出讓新政，下調(diào)土地競買保證金，其中住宅地降至20%，商用地控制在10%至15%，同時，也會放寬付款進度，若市場反應(yīng)過度冷清，更會考慮降價出讓。
雖然放寬土地出讓的限制條件能促進土地成交，但并未能從根本上解決房地產(chǎn)調(diào)控的核心問題。“地價是房價的最主要構(gòu)成部分，想要房價降下來，地方政府應(yīng)該帶頭把地價降下來。但現(xiàn)在各地硬扛著高地價，寧愿流拍，寧愿減少供應(yīng)量也不調(diào)整價格。”廣州地產(chǎn)行業(yè)人士鄧浩志認為，房地產(chǎn)調(diào)控不僅要調(diào)“房”，也要調(diào)“地”，地價不降房價下降空間也是有限的。
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