昨日(11月24日)，綠景地產(chǎn)旗下的綠景香頌項目宣布推出“保值回購，置業(yè)無憂”計劃，稱購房者三年后可以選擇原價賣給開發(fā)商。
綠景地產(chǎn)副總裁張梧峰稱：“作出這樣的舉措，是為了給業(yè)主規(guī)避降價風險。三年后，無論房價漲跌，只要有客戶提出申請，公司都會兌現(xiàn)承諾。”
這意味著購房業(yè)主不但可以避免房產(chǎn)縮水“只賺不賠”，三年時間里，還可以免費入住。
“三年原價回購的營銷手段，到底是促銷賣房的噱頭，還是變相融資？”對此，有業(yè)內(nèi)人士就提出質(zhì)疑，這種宣傳口號具有很強的市場導向性，能否最終實現(xiàn)還需要政府批準。
如何保證三年后開發(fā)商是否有能力兌現(xiàn)承諾？綠景此番營銷手段，更像是一場賭局，能否最終贏得市場或面臨挑戰(zhàn)。
營銷噱頭，還是變相融資？
類似營銷手段，盡管此前有內(nèi)地某開發(fā)商曾使用，但在深圳卻實屬罕見。
據(jù)悉，綠景香頌項目位于深圳市寶安區(qū)。據(jù)張梧峰介紹，綠景香頌項目開盤當天購房業(yè)主均可以自愿與開發(fā)商簽署一份“三年原價回購”的協(xié)議，三年后也就是在2014年12月3日之前，如果有業(yè)主提出申請，無論房價漲跌，綠景地產(chǎn)都將兌現(xiàn)承諾，將按原購房合同價把房款返還業(yè)主。
綠景地產(chǎn)推出這樣的保本促銷口號，僅僅是一種營銷策略噱頭，還是一種變相融資？
深圳某業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“這只不過是開發(fā)商通過保本宣傳，吸引客戶，刺激銷售手段。能否最終得到實施，還需要政府批準。”
也有網(wǎng)絡評論稱，綠景香頌此番行為實質(zhì)上營銷大于實質(zhì)，三年后原價回購能否真的能夠?qū)崿F(xiàn)，還尚待時日檢驗。
一位不愿具名人士提出質(zhì)疑：“開發(fā)商如何擔保承諾能夠兌現(xiàn)，是否設立專項基金，三年后產(chǎn)生的二手房交易契稅由誰承擔？”
上述人士還表示，由于目前樓市成交慘淡，銷售不暢，開發(fā)商資金回籠壓力較大。“綠景香頌此舉可謂一箭多雕，快速回收資金，解決貸款和高利貸的壓力，有變相融資嫌疑。”
對此，張梧峰向《每日經(jīng)濟新聞》表示：“綠景地產(chǎn)是深圳十大品牌開發(fā)商，目前擁有的香蜜湖深南大道上的NEO項目、錦江酒店及綠景香頌自持的商業(yè)項目，擁有100多億的現(xiàn)金流，可以保證綠景良好的資金情況。”
據(jù)張梧峰稱，回購程序?qū)⑼耆珔⒄丈钲诙址拷灰壮绦?，稅費也按照規(guī)定由業(yè)主與開發(fā)商各自承擔。對于沒還完貸款的客戶，則需要自己先付完贖樓款。
保本促銷不如降價？
目前深圳樓市成交依舊慘淡，陷入僵局。上周深圳新房成交量僅為352套，僅為2010年同期的一半。
實際上，從10月份開始，深圳萬科、花半里、招商等一批樓盤便開始降價促銷，但由于擁有購房資格的人較少，也并未因降價撬動成交量。
與萬科、花半里、招商等降價策略不同，眼下，離綠景香頌項目正式開盤還有一段時日，綠景地產(chǎn)祭出三年可原價回購的營銷策略，最終能否取得促進銷售的實際效果還不得而知。
實際上，綠景香頌正在進行一場市場的賭局，能否贏得市場，還面臨挑戰(zhàn)。
“從行業(yè)規(guī)律來看，只是保本不一定能吸引客戶購買欲望，還不如直接降價。”對此，眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華認為，綠景在龍華區(qū)域產(chǎn)品主要面向剛需客戶，而目前綠景香頌的產(chǎn)品定價在16000元/平方米～17000元/平方米左右，遠遠高出剛需客戶的實際購買力。
此外林曉華還認為，與光耀地產(chǎn)在惠州全球候鳥度假基地承諾每年給予業(yè)主6%投資回報相比，綠景香頌三年預期保障并不一定會達到預期目的。
但綠景地產(chǎn)總裁張梧峰卻對香頌項目充滿信心：“對這個定價，我們做了詳細的市場調(diào)研，而周邊樓盤均價都在21000元/平方米左右。”
張梧峰透露，目前綠景項目蓄客量有2萬多，有信心能夠取得很好的銷售成績。
除了產(chǎn)品定價高于目前萬科、招商、花半里等降價樓盤外，綠景香頌此次力推是80平方米～130平方米戶型，在戶型面積上也不具有市場競爭力。
林曉華認為，從目前市場行情來看，開發(fā)商要走量出貨，就需要坦誠降價，而不是強調(diào)保本回本增值。
實際上，業(yè)界的擔心遠非如此：如果三年之后房價下跌，低于業(yè)主原購買價，引發(fā)業(yè)主紛紛要求開發(fā)商回購，屆時綠景地產(chǎn)可能面臨更大的資金壓力。
相比之下，眼前僅為刺激銷售，一解燃眉之急的營銷策略。三年后的不確定房價因素，讓綠景地產(chǎn)更像是在進行一場與市場有關(guān)的賭局，輸贏未定。
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