深圳上演跑得快

 

　　10月29日，招商地產(chǎn)位于深圳西鄉(xiāng)的樓盤開售，開盤價(jià)由“吹風(fēng)價(jià)”1.8萬元/平方米，下調(diào)至單價(jià)1.4萬元/平方米起，同時(shí)開盤減10萬元另外再打9.5折，還附帶報(bào)價(jià)2000元/平方米的精裝修。按最高折扣算比周邊二手房還要低6000元/平方米，開發(fā)商表示首批單元最終消化了八成。

 

　　無獨(dú)有偶，萬科深圳旗下的“萬科公園里”推出1.6萬元/平方米的房源，開盤總價(jià)減10萬元，送8萬元家私禮金券優(yōu)惠。其實(shí)萬科優(yōu)惠打折早在9月開始，深圳萬科取名“萬團(tuán)大戰(zhàn)”的銷售優(yōu)惠成績(jī)斐然。在10月份深圳全市成交量排名前十的樓盤中，萬科一家獨(dú)占了四個(gè)名額。其中傳言11月再降價(jià)的萬科金域緹香，10月份共成交225套，成交面積20418.68平方米，排名全市第一。據(jù)了解，該項(xiàng)目開盤均價(jià)低于周邊樓盤近2000元，成交均價(jià)為11500元/平方米。“如果這個(gè)項(xiàng)目降到萬元左右，再說什么優(yōu)惠打折就過于虛偽了。”資深業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)道。

 

　　與萬科的猶抱琵琶半遮面不同，H股上市的卓越地產(chǎn)宣布，位于深圳與惠州交界的項(xiàng)目蔚藍(lán)海岸將以成本價(jià)4900元/平方米開售，開發(fā)商表示這是考慮到市場(chǎng)不景氣以及購(gòu)房者承受能力后確定的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格將低于周邊項(xiàng)目2~3成。此前中原地產(chǎn)曾對(duì)深圳東部市場(chǎng)作了成本核算的調(diào)查，調(diào)查顯示2011年深圳東部土地成本每平方米均價(jià)約1500元，建安成本單價(jià)約為2500元。如果再算上財(cái)務(wù)成本及各項(xiàng)稅費(fèi)開支，開發(fā)商的成本約在4800元/平方米上下。

 

　　直接沖擊購(gòu)房者心理底線的還有龍華花半里項(xiàng)目，項(xiàng)目10月29日推出120套88折特惠房，折后均價(jià)為11880元/平方米，這是該樓盤不到兩個(gè)月內(nèi)第二次降價(jià)，黃金周期間該樓盤均價(jià)為13500元/平方米。而此前的開盤價(jià)位為17800元/平方米。雖然新推房源為毛坯房，但對(duì)新老業(yè)主而言，此番降價(jià)前后價(jià)格差接近35%，不可謂不瘋狂。為了防止“房鬧”事件發(fā)生，開發(fā)商向老業(yè)主承諾“確保前期購(gòu)買的業(yè)主不會(huì)因此受到損失”。

 

　　龍崗中心城、布吉片區(qū)、寶安、東區(qū)，深圳關(guān)外降價(jià)、打折一片紅。“現(xiàn)在還不降，等到購(gòu)房者心理價(jià)位降，那就危險(xiǎn)了。”為開發(fā)商提供銷售定價(jià)服務(wù)的一中介公司營(yíng)銷總監(jiān)表示，該總監(jiān)曾統(tǒng)計(jì)，僅僅11月計(jì)劃開盤或者加推的項(xiàng)目就超過30個(gè)，其中大部分都集中在深圳原關(guān)外地區(qū)，這讓開發(fā)商上演了一幕“看誰跑得快”的活劇。

 

　　另一方面，即使不算新增項(xiàng)目，深圳地產(chǎn)庫(kù)存也達(dá)到了警戒線。官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，深圳全市新建商品住宅可售套數(shù)為23436套。按最近8周深圳全市新建住宅每周平均476套的消化速度看，庫(kù)存新房可銷售13個(gè)月。

 

　　而開發(fā)商的降價(jià)銷售，無疑會(huì)提振銷量。深圳銷售數(shù)據(jù)尚未公布，但一周前降價(jià)的上海就是最好的案例，據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，盡管10月24日至10月30日，上海商品住宅成交均價(jià)環(huán)比前周下跌10.52%。但成交面積為13.87萬平方米，環(huán)比前周足足上漲46.78%。

 

　　快速周轉(zhuǎn)也能賺

 

　　庫(kù)存快速增加的不僅僅是深圳，北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅9、10兩個(gè)月，北京包含期房和現(xiàn)房在內(nèi)的商品住宅積壓就超過了8800套。截至目前，樓市庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到了11.8萬套，相比限購(gòu)前陡增了2.5萬余套，創(chuàng)下自2009年6月8日以來的最高點(diǎn)。按照目前的市場(chǎng)去庫(kù)存化速度，即使不再新增供應(yīng)，消耗全部庫(kù)存也需要超過22個(gè)月時(shí)間。

 

　　“現(xiàn)在開發(fā)商的策略與2008年不一樣了。”亞銀投資的首席分析師李大偉認(rèn)為，開發(fā)商特別是上市房企，肯定不會(huì)死不降價(jià)。“只要銷售不達(dá)標(biāo)，即使手頭有大量現(xiàn)金也會(huì)降價(jià)拋售。”他表示。例如在上海率先舉起降價(jià)大旗的中海地產(chǎn)，據(jù)其三季報(bào)顯示，項(xiàng)目前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額357.9億港元，增長(zhǎng)38.2%，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)167.3億港元，增長(zhǎng)46.8%。更重要的是，中海凈借貸水平為36.8%，可動(dòng)用的現(xiàn)金約為172.4億港元。即便是手頭有著大量現(xiàn)金的中海也秉承快速銷售的原則，“只要當(dāng)月銷售不達(dá)預(yù)期，項(xiàng)目就要檢討銷售策略。”中海內(nèi)部人士表示，該公司從2009年開始，已經(jīng)將現(xiàn)金流管理每月平衡一次改為每周平衡一次。

 

　　“‘萬科模式’幾乎已經(jīng)是所有內(nèi)房股的共同營(yíng)銷方式。”李大偉表示，所謂萬科模式指的就是快速周轉(zhuǎn)。這在“搶收華東”的龍湖地產(chǎn)有著最好的體現(xiàn)，在龍湖調(diào)低部份上海和杭州項(xiàng)目售價(jià)10%~30%后，該公司10 月17~23 日一周合同銷售增加至20 億元人民幣，其中8 億元來自減價(jià)項(xiàng)目。而今年1~9 月，該公司平均每月合同銷售額只有31 億元人民幣。

 

　　“最重要的原因是現(xiàn)在即使開發(fā)商降價(jià)銷售，依然遠(yuǎn)高于其成本價(jià)。”李大偉認(rèn)為，通常而言，降價(jià)可能會(huì)增加開發(fā)商的再投資成本。所謂再投資成本，簡(jiǎn)而言之，就是這個(gè)項(xiàng)目快速賣完了，擔(dān)心拿不到低價(jià)格的項(xiàng)目了。“但現(xiàn)在內(nèi)地房地產(chǎn)的行業(yè)集中度還很低，即使是萬科也只占據(jù)了不到3%的份額，這就說明市場(chǎng)還有很大的并購(gòu)空間。”李大偉分析，只要開發(fā)商手中有錢，受調(diào)控嚴(yán)重影響的中小開發(fā)商的低成本項(xiàng)目就是他們的目標(biāo)。

 

　　清科研究中心的研究數(shù)據(jù)也顯示，2010年房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)并購(gòu) 84起，占并購(gòu)案例總數(shù)的13.5%，為所有行業(yè)之首，涉及并購(gòu)金額25.8億美元。2011年上半年，房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)案例持續(xù)增加，并購(gòu)速度也進(jìn)一步加快，上半年完成的房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)案高達(dá)57起，同比增加了27起。今年三季度房地產(chǎn)并購(gòu)進(jìn)一步升溫，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至10月中旬，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例已達(dá)90余起，超過去年全年的并購(gòu)數(shù)量。“所以在上市地產(chǎn)商集中的區(qū)域，只要銷售情況下跌，未來降價(jià)的可能性就會(huì)非常大。”李大偉認(rèn)為。