房地產(chǎn)墻倒眾人推，資金撤出房地產(chǎn)行業(yè)，增量資金不再進入。限購政策抑制住了富裕群體，上調(diào)房貸等同于向貸款購房者單獨加息，抑制了中低收入階層的購房需求。房地產(chǎn)行業(yè)哀鴻遍野。

 

    9月份，在上海交大高級金融學(xué)院舉行的“地產(chǎn)金融高級論壇”上，全國城市商業(yè)銀行資金清算中心理事長王世豪稱，房地產(chǎn)20萬億元貸款，已成為中國銀行業(yè)的一顆“地雷”。王世豪稱，銀行目前貸款總量是55萬億元，20萬億則意味著房地產(chǎn)行業(yè)的貸款已經(jīng)占到銀行貸款總量的36%。開發(fā)商必須要到別的地方去拿錢，“結(jié)論就是開發(fā)商低廉資金時代結(jié)束了，高利率資金時代來臨了。”所謂的高利率資金，目前而言，主要包括房地產(chǎn)信托、企業(yè)債權(quán)、房地產(chǎn)股權(quán)私募基金、資產(chǎn)證券化。高利貸資金會在房地產(chǎn)行業(yè)蔓延，從實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)蔓延到具備實力的企業(yè)。

 

    房貸上升有三大因素

 

    首先，房地產(chǎn)風(fēng)險越來越大，銀行業(yè)準(zhǔn)備從房地產(chǎn)市場抽身而退。

 

    去年4月20日，銀監(jiān)會召開2010年第二次經(jīng)濟金融形勢分析通報會議，銀監(jiān)會主席劉明康就曾經(jīng)著重講到涉房貸款，表示“當(dāng)前房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款的比重已達20％左右（整個銀行業(yè)），少數(shù)股份制銀行已突破30％。”如加上以房地產(chǎn)抵押的其他貸款，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款已接近信貸總量的一半。劉明康要求對土地儲備、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款執(zhí)行從嚴(yán)的信貸政策。對于土地儲備貸款，要調(diào)整授信額度，“應(yīng)大幅壓低抵押率”，跟蹤貸款去向，防止挪用。

 

    一些銀行已經(jīng)主動調(diào)整。有報道稱，中信銀行今年5月表示，將嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款總量，目標(biāo)是至少壓縮貸款總量的三分之一。雖然中信表示，最新房地產(chǎn)壓力測試表明，房價下跌30%~50%對該行的資產(chǎn)質(zhì)量沒有太大影響，但這是在稀釋資產(chǎn)風(fēng)險下的產(chǎn)物。

 

    其次，銀行的流動性危機使企業(yè)貸款如同登天梯，房貸利率上升首先是資金緊張后價格上升的必然反應(yīng)。中小企業(yè)貸款實際利率高達20%左右，同樣處于高風(fēng)險區(qū)域的房貸沒有理由維持平價。近兩年，房貸實際利率總體上升30%以上。

 

    第三，由于房地產(chǎn)風(fēng)險上升，銀行提高了針對房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險溢價，與溫州高利貸相同。正因為民間借貸風(fēng)險極大，因此要求的風(fēng)險溢價特別高，甚至高達180%。

 

    銀行對房地產(chǎn)行業(yè)更加看淡。根據(jù)央行營管部近期對銀行家的調(diào)查結(jié)果顯示，自上季房價預(yù)期指數(shù)走低進入不景氣區(qū)間后，三季度續(xù)降12.7%，其中看跌占比逐季上升至40%。另據(jù)中國指數(shù)研究院針對100個城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年9月100個城市住宅平均價格為每平方米8877元，環(huán)比下降0.03%，這是去年9月以來的首次下降。

 

 

 

    房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為高危行業(yè)

 

    清科研究中心的統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)基金的募集活躍度自2010年起開始回升，全年共有10只基金募集到位18.59億美元，去年底總量為500億元。今年1~8月共有12只可投資于中國的私募房地產(chǎn)基金完成募集，募資總額為12.77億美元，相當(dāng)于去年全年募集量的70%。事實上，從去年開始，房地產(chǎn)信托大行其道。據(jù)報道，恒大信托融資46億元，綠城128%高杠桿率如賭博，“綠城都是通過項目做貸款型融資的，綠城融資成本約為15%或者16%。綠城的高杠桿率達128%~140%，而房企平均杠桿率為70%。”激進型的房地產(chǎn)投資高風(fēng)險受到市場密切關(guān)注。據(jù)筆者了解，在房價下降快的區(qū)域，一些開發(fā)商打?qū)φ鬯u，以求回籠資金。

 

    房地產(chǎn)行業(yè)依靠自有資金，而按揭利率上升堵住了自有資金的來源。在調(diào)控政策不放松的情況下，開發(fā)商只有兩條路可走，一是變賣資產(chǎn)，二是高價融資飲鴆止渴。

 

    中國資金進入全面緊縮周期，我們面對的是在通脹的情況下，風(fēng)險與利率上升，大規(guī)模的融資高潮在各個資本與貨幣市場全面展開。

 

    房地產(chǎn)高利貸與民間借貸相輔相承，在貸款、信托等各個行業(yè)，實際利率大幅上升，實體經(jīng)濟趨于緊縮，資產(chǎn)泡沫規(guī)模下降。豈止中國房地產(chǎn)行業(yè)進入拐點，中國的實體經(jīng)濟與資本市場，一起進入拐點。資金本身成為最大的投資品種。

 

    中國經(jīng)濟勒緊褲帶過日子的痛苦階段，一場痛苦的變革、前途莫測的變革，來了。