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　　6月27日北京市東城區(qū)崇文門菜市場一宗商業(yè)金融用地進行拍賣，引來了15家企業(yè)參戰(zhàn)；7月6日，北京市CBD核心區(qū)9宗地塊集體招標，首創(chuàng)、遠洋、中信、萬通等20家競標人參與投標。北京、上海、廣東、武漢、重慶、成都……“商業(yè)地產”開始成為各大城市房地產市場的熱詞。業(yè)內專家紛紛猜測，“商業(yè)地產的春天來了”？

　　火熱背后 仍存隱憂

　　2011年以來，隨著住宅限購政策不斷發(fā)揮作用，許多以往只關注住宅的品牌開發(fā)商紛紛涉足商業(yè)地產，北京商業(yè)地產市場一時火熱異常。

　　根據(jù)統(tǒng)計顯示，2011年8月8日-14日，北京商用項目(寫字樓、商鋪)共成交25956.98平方米，環(huán)比前一周成交面積增加四成；成交總價近5億元，成交均價升至19110.23元/平方米，漲幅達到13.87%。

　　業(yè)內人士認為，在一線城市的住宅購房資格和資金受到嚴格限制的情況下，開發(fā)商開始形成新的商業(yè)模式以實現(xiàn)利潤。

    多重風險考驗開發(fā)商

　　今年上半年，開發(fā)商對于包括北京在內的一二線城市商業(yè)地產的投資熱情高漲。然而亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，目前具備商業(yè)地產成功開發(fā)經驗的開發(fā)商其實并不多。

　　郭毅指出，商業(yè)地產并非簡單的開發(fā)和出售，與住宅項目相比有著較長的資金回報周期，相應之下也有更大的風險。這就要求開發(fā)商對于整體的商業(yè)業(yè)態(tài)必須有理性的把控和清晰的定位，在項目前期就要考慮到未來將要面對的客群以及他們對于商業(yè)的需求，做出符合業(yè)態(tài)需求的規(guī)劃設計。為了實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化，保證有優(yōu)質的商戶資源進行定制性的開發(fā)，必須有針對性地招商，并保證有足夠優(yōu)秀的團隊支持后期經營和管理。她認為，首創(chuàng)芭蕾雨奧特萊斯、龍湖“天街系列”都是不錯的成功案例，但與之相比，更多的企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產時僅停留在戰(zhàn)略層面，尚未拿出成功的運營成果。

　　投資商業(yè)地產對于開發(fā)商的資金實力同樣是一個考驗。除了拿地，運營管理等各個環(huán)節(jié)同樣需要高成本的投入，倘若沒有足夠的資金長期經營、度過“養(yǎng)商期”，就很難談及有穩(wěn)定持續(xù)的回報。

　　新興項目集中于新城

　　據(jù)了解，目前不少新興的商業(yè)項目集中于重點新城的核心地區(qū)，如通州、大興、房山等。目前，僅房山區(qū)就有包括首創(chuàng)置業(yè)、綠地集團、萬科集團、中國鐵建、首開集團等在內的大品牌房企相繼入駐。而根據(jù)戴德梁行近期發(fā)布的市場報告，自2011年至2014年，北京地區(qū)預計將有大約136萬平方米的購物中心入市，其中67%的購物中心將出現(xiàn)在核心商業(yè)區(qū)域之外。

　　郭毅指出，通州區(qū)由于開發(fā)較早，商業(yè)成熟度相對較高，入駐比例也相對較高。但是目前來看，通州區(qū)的商業(yè)地產經營較為薄弱，欠缺統(tǒng)一的規(guī)劃，未能形成統(tǒng)一的商圈氛圍，由于引進的業(yè)態(tài)相對低端也相對零散，僅能滿足當?shù)鼐用竦幕旧钚枨蟆６笈d、房山等新城則借鑒了其他較早開發(fā)區(qū)域的經驗，引進了涵蓋高中低端在內的商業(yè)戰(zhàn)略布局，能夠滿足不同生活檔次居民的需求。

　　前景尚不明朗

　　開發(fā)商的資金流向往往是出于對房地產相關政策的判斷，政府倘若加大商業(yè)地產推地力度，自然會引起開發(fā)商的興趣。業(yè)內人士提醒，開發(fā)商要實現(xiàn)收益最大化，必須在綜合衡量自身發(fā)展方向和資金狀況的同時，充分考慮經濟環(huán)境、市場環(huán)境，并對一兩年后的政策方向做出一個大致的判斷。

　　雖然目前商業(yè)地產仍在高歌猛進，但有保守人士認為，商業(yè)地產不可能脫離整個房地產市場行情，未受到政策的直接調控并不意味著它不會受到市場大環(huán)境的沖擊。在房地產市場整體趨于平淡的形勢下，尚不能斷言今年便是商業(yè)地產蓬勃發(fā)展的一年。

　　晨報實習記者 束杰

　　冷市升溫 前景樂觀

　　隨著中央政府對住宅調控政策的進一步監(jiān)管和落實以及經濟的進一步復蘇，市場對商業(yè)地產需求正在逐步釋放，“商業(yè)地產”正在成為房地產市場的熱門詞語。

　　商業(yè)地產升溫

　　業(yè)內人士分析，近期商業(yè)地產出現(xiàn)升溫的現(xiàn)象，是市場供求關系的體現(xiàn)。

　　第一太平戴維斯物業(yè)顧問(北京)有限公司北京研究及顧問咨詢部董事王瓊表示，從目前北京的商業(yè)地產市場看，需求量大，而供應量少。下一輪商業(yè)地產集中供給將出現(xiàn)在2016~2017年，這將導致寫字樓租金快速平穩(wěn)地上漲。

　　高緯環(huán)球中國區(qū)董事、研究部總經理張平表示：“中國在全球經濟市場上的地位日益提升，從北京作為中國的首都、上海即將成為全球金融中心的地位來判斷，目前的甲級寫字樓存量遠遠不夠。”

　　資金流入商業(yè)地產領域

　　據(jù)張平分析，2011年，由于住宅投資受政策嚴控影響，部分投資資金流入商業(yè)地產領域，尤其是住宅被限購的一二線城市更加明顯。相信隨著中央政府對住宅調控政策的進一步監(jiān)管和落實，會加快國內外投資者布局商業(yè)地產的步伐。

　　“SOHO在上海接連收購5個商業(yè)地產項目便是一個例證。4000億元的保險資金被允許投資地產，但只能投資辦公樓等商業(yè)地產，也推動了商業(yè)地產的進一步升溫。以成都為例，2010年9月19日瑞安建業(yè)披露，中國平安保險已經以7.18億元人民幣收購了該公司持有的位于人民南路的中匯廣場。”

　　第一太平戴維斯的報告也認為，對于買方而言，投資市場逐漸進入活躍期，國內政策對住宅地產的調控日益加劇，越來越多的投資者瞄準了商業(yè)地產。

　　投資客需謹慎

　　數(shù)據(jù)顯示，目前北京住宅租售比已經超過1：500，商業(yè)地產的出租回報率則在1：300左右，較高的回報率使得價值投資型購房者開始傾向商業(yè)地產。

　　不過，在二三線城市，投資商業(yè)地產仍有較大的未知因素，關鍵在于市場是不是有足夠需求來支撐。

　　專家認為，商業(yè)地產和住宅最大的區(qū)別是：商業(yè)地產更適合于機構投資者或者資金雄厚的個人投資者進行整售交易，之后單一業(yè)權、長期持有。商業(yè)地產歷來投資收益偏低，投資回報期較長，且對開發(fā)商的營運與銷售能力要求較高，在目前各大城市商業(yè)地產已出現(xiàn)空置的情況下，各類機構涌向商業(yè)地產也蘊藏著較大風險。

　　■鏈接

　　市場平淡是暫時的

　　仲量聯(lián)行第三季度《全球市場觀察》報告顯示，踏入第三季度，在全球經濟寒流下，房地產投資者及企業(yè)租戶日趨謹慎。

　　值得一提的是，中國市場目前是亞太地區(qū)最活躍的市場。二季度投資額達51億美元，環(huán)比增長20%，同比增長超過一倍。

　　2011年1～6月累計投資額同比增長約26%。“上季度，我們曾推測緊縮措施是導致一季度投資活動放緩的誘因，然而至今看來情況只是暫時性”，仲量聯(lián)行研究人員這樣表示。

　　雖然歐美的債務危機影響到了全球房地產市場，但仲量聯(lián)行對市場前景預期仍較為樂觀。“除非發(fā)生重大經濟挫折，我們仍然相信近期房地產市場表現(xiàn)平淡只是暫時性，相信到2011年末全球市場將重拾信心”。