眼下房地產(chǎn)基金等方式為主的新興房地產(chǎn)融資渠道，遠(yuǎn)沒(méi)有看上去的那么風(fēng)光，超高的融資成本或讓眼前的風(fēng)光演變成“飲鴆止渴”甚至“服毒自殺”。
上周，泰發(fā)基金與復(fù)地集團(tuán)北方總部簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，與此同時(shí)，有消息披露，房地產(chǎn)私募基金星浩資本終于有了項(xiàng)目進(jìn)展的消息。
盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民6月21日在接受本報(bào)采訪時(shí)說(shuō)，如今的房地產(chǎn)基金領(lǐng)域很混亂，渾水摸魚(yú)者多，但最大的隱患是過(guò)高的融資成本。“很多基金的成本高得咋舌，簡(jiǎn)直就是高利貸，這無(wú)疑埋下了內(nèi)地地產(chǎn)基金行業(yè)發(fā)展的定時(shí)炸彈。”
超高融資成本埋隱患
“錢(qián)多人少，成本過(guò)高，好項(xiàng)目難找。”這是陳立民對(duì)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金等新興模式現(xiàn)狀的簡(jiǎn)述。
陳立民曾就職于國(guó)際房地產(chǎn)代理行，幾年前辭職單干，目前手頭也運(yùn)作著一個(gè)規(guī)模相對(duì)較小的地產(chǎn)基金，屬于國(guó)內(nèi)最早一批進(jìn)軍房地產(chǎn)基金領(lǐng)域的人士之一。在陳看來(lái)，隨著銀行信貸等傳統(tǒng)融資渠道不斷收緊，房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源越來(lái)越多向房地產(chǎn)基金、信托等拓展，尤其是房地產(chǎn)基金，可謂來(lái)勢(shì)兇猛。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)信托成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，不但其發(fā)行數(shù)量一度占據(jù)總發(fā)行量的30%，收益率更是超過(guò)全行業(yè)平均收益率。去年下半年國(guó)內(nèi)一共發(fā)行房地產(chǎn)信托361只，占1307只信托的27.62%，發(fā)行規(guī)模達(dá)790.63億，占1943.77億的40.67%。普益財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，房地產(chǎn)信托以256只名列第二，預(yù)期平均收益率為9.32%。
但目前房地產(chǎn)基金規(guī)模沒(méi)有權(quán)威的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。“但可以肯定，房地產(chǎn)基金的市場(chǎng)容量和規(guī)模，正在快速膨脹，甚至遠(yuǎn)超地產(chǎn)信托。”陳立民說(shuō)。
陳立民透露，現(xiàn)在許多房地產(chǎn)基金融資成本普遍高達(dá)25%—30%。如此之高的融資成本，需要長(zhǎng)線運(yùn)作的地產(chǎn)項(xiàng)目才具備這種可能。
頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注的星光耀計(jì)劃從去年9月誕生，3個(gè)月后，其首期基金封閉，匯集資金60億元，包括世博民企館16家核心民企在內(nèi)的20多家民營(yíng)企業(yè)，承諾出資27億元，平行基金出資30億元。參與星光耀計(jì)劃的首批企業(yè)除了復(fù)星集團(tuán)、易居中國(guó)等最初發(fā)起企業(yè)外，包括中天集團(tuán)、巨人網(wǎng)絡(luò)、阿里巴巴、均瑤集團(tuán)、蘇寧電器、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、涌金集團(tuán)等民營(yíng)企業(yè)。
“星光耀計(jì)劃能夠在短期內(nèi)募集足夠資金，有多方面因素，但復(fù)星集團(tuán)本身的號(hào)召力不容忽視，而地產(chǎn)基金的模式在某種程度上反而成了次要因素。”有知情人士這樣告訴本報(bào)，星光耀計(jì)劃眾多實(shí)力投資者參與的背后，是不菲的融資成本。
造成地產(chǎn)基金高成本的原因有很多。陳立民分析，過(guò)去幾年，中國(guó)投資房地產(chǎn)的資本一直習(xí)慣于超高的投資回報(bào)率，對(duì)地產(chǎn)基金高回報(bào)率的要求，就是這一慣性的反映。“盡管市場(chǎng)上的錢(qián)很多，也缺少豐富的投資渠道，但大部分資本并不愿意長(zhǎng)線投資，短錢(qián)太多，長(zhǎng)錢(qián)太少。”
單個(gè)的機(jī)構(gòu)很難改變中國(guó)地產(chǎn)基金的融資現(xiàn)狀，進(jìn)而產(chǎn)生的一個(gè)可怕后果是：超高融資成本背后，融資的、投資的，其實(shí)都是在賭博。
陳立民說(shuō)，對(duì)很多如今規(guī)模龐大的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)，賭贏了，就是行業(yè)的“一哥”，但只要一個(gè)項(xiàng)目賭輸了，今后就很難在這個(gè)行業(yè)立足。
“我估計(jì)野蠻生長(zhǎng)的周期不會(huì)太長(zhǎng)，生死存亡的整合很快就會(huì)到來(lái)。”陳立民無(wú)不憂慮，短則一兩年內(nèi)，就會(huì)出現(xiàn)一些地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)、公司的倒閉。按照投資周期計(jì)算，前兩年推出的一些回報(bào)率超高的融資項(xiàng)目，一旦項(xiàng)目運(yùn)作不成功或達(dá)不到回報(bào)率要求，就會(huì)拖垮這些公司。
更讓陳立民擔(dān)心的是，地產(chǎn)基金尤其是信托等新興地產(chǎn)融資產(chǎn)品的特點(diǎn)，投資者較為分散，一旦項(xiàng)目投資失敗，很可能會(huì)出現(xiàn)社會(huì)事件。“隨后，才會(huì)有政府部門(mén)出臺(tái)政策加以規(guī)范，現(xiàn)在看來(lái)，這是一個(gè)無(wú)法跳過(guò)的痛苦成長(zhǎng)周期。”
項(xiàng)目定成?。簝赡陜?nèi)首輪洗牌
高利貸賭博色彩過(guò)重的內(nèi)地房地產(chǎn)基金，正在承受剛剛開(kāi)始出現(xiàn)的“病變”危害。
統(tǒng)計(jì)顯示，5月份，54家信托公司共成立的284只固定收益信托產(chǎn)品中，投向最大的兩個(gè)行業(yè)的為工商企業(yè)和房地產(chǎn)，產(chǎn)品數(shù)量分別為70只、46只，占比分別為24.65%、16.20%。
自4月以來(lái)，資金投向工商企業(yè)的信托產(chǎn)品數(shù)量，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月超過(guò)房地產(chǎn)信托。
賭局還在繼續(xù)，決定最終輸贏的，則是地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功。
“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金最大的挑戰(zhàn)，募資反而不是問(wèn)題，挑戰(zhàn)來(lái)自運(yùn)作管理階段，第一步是能否找到合適的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目完成資金的投資。”上述知情人士透露，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目荒恰恰又是目前許多已經(jīng)圈到錢(qián)的地產(chǎn)基金面臨的棘手問(wèn)題。
由于基金本身具有相對(duì)固定投資期限的特性，圈到錢(qián)花不出去，實(shí)際上是個(gè)大問(wèn)題。
星浩資本最近終于傳來(lái)投資項(xiàng)目的具體信息：目前已完成對(duì)大連東港新城的20億元投資，成都兩個(gè)項(xiàng)目20多億元投資即將成行，上海閘北的項(xiàng)目也即將完成，所投項(xiàng)目均為星光耀城市綜合體。
這位知情人士說(shuō)，星浩資本披露的這些項(xiàng)目，完成投資時(shí)間比最初的計(jì)劃晚了許多，投資項(xiàng)目的組合也發(fā)生了較大變化。星浩比其他許多項(xiàng)目遲遲難以落地的地產(chǎn)基金已經(jīng)好了不少，但依然與最初理想計(jì)劃存在差距。
