仲量聯(lián)行亞太區(qū)研究部總監(jiān)文麗菁(Jane Murray)博士表示:“2011年第一季度,樂觀的商業(yè)氛圍和強(qiáng)勁的企業(yè)招聘需求支撐了亞太地區(qū)辦公樓租賃市場(chǎng)。由于企業(yè)對(duì)辦公空間需求在多數(shù)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng),租用率總體有所提升。值得關(guān)注的一個(gè)例外為日本,3月的大地震導(dǎo)致東京地區(qū)企業(yè)擴(kuò)張活動(dòng)減少,一些企業(yè)開始重新評(píng)估擴(kuò)張選址的策略。亞太地區(qū)大多數(shù)市場(chǎng)正朝著有利于業(yè)主的方向發(fā)展,辦公樓租金也維持升勢(shì)。2011年第一季度,投資活動(dòng)持續(xù)強(qiáng)勁,我們預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)交易量和資本價(jià)值都將繼續(xù)增長(zhǎng)。”
大多數(shù)市場(chǎng)租金上漲
辦公樓
2011年第一季度,亞太一線城市新交付的甲級(jí)辦公樓面積為150萬平方米,其中超過80%在中國(guó)和印度。辦公樓空間總凈吸納量達(dá)到140萬平方米,同比增幅超過30%。在各大金融中心之中,香港和新加坡的凈吸納量均創(chuàng)出新高,其主要推動(dòng)因素是金融企業(yè)和專業(yè)服務(wù)公司的遷址及擴(kuò)張活動(dòng)。在中國(guó)和印度的一線城市,跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)辦公空間的需求大量增加。不過,北亞和東南亞一些新興市場(chǎng)租戶的需求依舊主要是整合辦公空間及重新選址。
2011年第一季度,亞太地區(qū)大多數(shù)辦公樓市場(chǎng)租金繼續(xù)走高。在租賃活動(dòng)明顯增加以及空置率下降的背景下,印尼首都雅加達(dá)的凈有效租金增幅最大,與上一季度相比增幅達(dá)到9.5%。辦公樓租金增幅強(qiáng)勁的還有香港(中環(huán)地區(qū)季度環(huán)比增幅為9.2%)和新加坡(來福士廣場(chǎng)季度環(huán)比增幅為7.9%)。在跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)強(qiáng)勁需求的推升下,上海和北京辦公樓租金均較上一季度增長(zhǎng)6-7%。然而,在地震及核泄露危機(jī)之后,東京的租金持續(xù)下跌,而免租期卻保持不變,致使凈有效租金下降了1.5%。在租戶需求依然疲軟的其他幾個(gè)市場(chǎng),部分城市租金保持平穩(wěn)(如臺(tái)北),另一些則繼續(xù)看跌(如首爾和曼谷)。
展望未來,新加坡、上海和香港的租金增幅與2010年的飆升相比會(huì)略有放緩,但印度市場(chǎng)的租金增長(zhǎng)將會(huì)比去年更為強(qiáng)勁。預(yù)計(jì)香港的租金增幅最大,有望高達(dá)30%。但另一方面,受地震和海嘯的影響,東京辦公樓市場(chǎng)的復(fù)蘇將進(jìn)一步放緩,在首爾和吉隆坡等其他幾個(gè)市場(chǎng),由于需求疲軟以及供應(yīng)過剩,我們預(yù)計(jì)租金會(huì)繼續(xù)下跌。
商鋪
勞動(dòng)力市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁及消費(fèi)者信心增強(qiáng),支撐著亞太地區(qū)多數(shù)市場(chǎng)的商鋪需求。2011年第一季度,大中華地區(qū)的租賃需求尤其旺盛。印度及其他一些東南亞市場(chǎng)的零售業(yè)者則顯得較為謹(jǐn)慎,而澳大利亞的需求依然保持平穩(wěn)。第一季度,亞太地區(qū)多數(shù)市場(chǎng)的商鋪?zhàn)饨鸨3址€(wěn)定或是有所上漲,其中香港、北京、雅加達(dá)、馬尼拉以及吉隆坡漲幅最大,季度環(huán)比增幅在2-3%。未來幾個(gè)季度里,預(yù)計(jì)大多數(shù)市場(chǎng)的租金會(huì)持續(xù)上漲。然而,由于供需失衡較大,印度大多數(shù)商鋪市場(chǎng)的表現(xiàn)會(huì)相對(duì)落后。
住宅
2011年第一季度,中國(guó)和東南亞的豪宅以及高端住宅市場(chǎng)租賃活動(dòng)大體保持平穩(wěn)。其中,香港的需求較為強(qiáng)勁,部分原因是由于日本地震及核危機(jī)導(dǎo)致一些公司臨時(shí)由日本遷往香港,造成短期租賃增加。 第一季度,中國(guó)一線城市和新加坡的豪宅租金基本保持不變,而香港、馬尼拉和雅加達(dá)的豪宅租金則上漲了2-3%。
工業(yè)地產(chǎn)
2011年第一季度,在出口和零售基本面保持強(qiáng)勁的背景下,亞太地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展持續(xù)向好。其中,大中華地區(qū)和澳大利亞的工業(yè)地產(chǎn)租金繼續(xù)上漲,而新加坡與傳統(tǒng)行業(yè)及與高新科技行業(yè)相關(guān)的工業(yè)地產(chǎn)租金雙雙創(chuàng)下增幅新高。
資本價(jià)值上漲 投資活動(dòng)增強(qiáng)
2011年第一季度,在房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面和信貸條件改善的支撐下,亞太地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)投資額繼續(xù)保持增長(zhǎng),總額達(dá)到270億美元,環(huán)比增長(zhǎng)了11%,同比增長(zhǎng)了14%。第一季度,日本領(lǐng)跑亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資市場(chǎng),主要由于日本房地產(chǎn)信托投資基金(J-REITs)和私募股權(quán)基金在震前曾有過大舉收購的舉動(dòng)。與上一季度相比,新加坡的交易額激增60%。但與此同時(shí),中國(guó)的房地產(chǎn)投資額卻出現(xiàn)了下跌,這很可能是由于監(jiān)管政策收緊以及資本值快速上升所致。另一個(gè)投資額出現(xiàn)下跌的國(guó)家是澳大利亞,原因在于市場(chǎng)上缺乏可投資的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。盡管人們普遍預(yù)計(jì),近期日本投資額減少或?qū)?duì)亞太地區(qū)的總體交易額造成影響,但是2011年亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資額預(yù)計(jì)仍將會(huì)達(dá)到1000億美元,較2010年增加15-20%。
2011年第一季度,除北亞地區(qū),其余亞太地區(qū)幾乎所有主要城市的辦公樓資產(chǎn)價(jià)值均保持平穩(wěn)或者有所上漲。其中表現(xiàn)最為突出的是香港和雅加達(dá),其季度環(huán)比增幅分別達(dá)到13.1%和11.1%。緊隨其后的則是中國(guó)大陸地區(qū)的上海、北京和廣州等一線城市,其季度環(huán)比增幅在7%-8.5%之間。由于租金狀況和投資者信心持續(xù)好轉(zhuǎn),預(yù)計(jì)2011全年北亞地區(qū)以外所有市場(chǎng)的辦公樓資產(chǎn)價(jià)值都將上漲,全年增幅介于10 - 25%之間,其中表現(xiàn)最為強(qiáng)勁的市場(chǎng)包括香港、新加坡以及中國(guó)大陸的一線城市。
艾麗菁博士還表示:“盡管全球及亞太地區(qū)仍存在各種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),但我們相信,在亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁表現(xiàn)以及結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)的推動(dòng)下,亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面將持續(xù)向好。預(yù)計(jì)2011年全年,租戶和投資者的市場(chǎng)活動(dòng)會(huì)進(jìn)一步活躍,眾多市場(chǎng)的租金會(huì)加速上揚(yáng),相對(duì)落后市場(chǎng)的增長(zhǎng)在2012年之后也會(huì)有所加快。物業(yè)的資本價(jià)值預(yù)計(jì)將繼續(xù)上升,短期內(nèi)會(huì)與租金保持一致,但多數(shù)市場(chǎng)的住宅價(jià)格仍面臨著較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。”