住宅地產(chǎn)退燒,商業(yè)地產(chǎn)升溫,尤其是城市綜合體,成為房地產(chǎn)調(diào)控下眾人追搶的香餑餑:從去年九月份開(kāi)始,北京、上海的商鋪交易量超過(guò)住宅交易量。
城市綜合體升溫是中國(guó)行政推進(jìn)城市化的必然結(jié)果。
城市綜合體是新造城運(yùn)動(dòng)的首選,其規(guī)模大、商住皆有,可以滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn),也能滿(mǎn)足地方政府提升消費(fèi)、提升品牌形象、建造新城拉升GDP的目標(biāo),可謂一舉三得,何樂(lè)而不為。
我國(guó)城市綜合體一哄而上,超前發(fā)展。按照城市化發(fā)展規(guī)律統(tǒng)計(jì)顯示,當(dāng)城市人均GDP達(dá)到4000美元/年時(shí),具備發(fā)展城市綜合體的初步條件;當(dāng)人均GDP達(dá)到10000美元/年,將進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展階段。但我國(guó)的城市綜合體卻在一二三四線城市遍地開(kāi)花,甚至一個(gè)城市上百座。以成都為例,2007年第一座真正意義上的城市綜合體財(cái)富中心浮出水面,但四年之后,卻有近百座大小綜合體拔地而起,總體量達(dá)到千萬(wàn)平方米。另?yè)?jù)中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心預(yù)計(jì),珠海、中山、海口、銀川、西寧五個(gè)三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達(dá)83.9%——商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)取代住宅地產(chǎn),成為最熱的投資品種。
【延伸閱讀】
成都城市綜合體“過(guò)剩論”
“過(guò)剩”與“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩”,是目前本地商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)交鋒最激烈的兩大話題
專(zhuān)家認(rèn)為,城市綜合體數(shù)量眾多不可怕,可怕的是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有更多創(chuàng)新的理念
要確定城市綜合體的服務(wù)對(duì)象和目標(biāo)對(duì)象是什么,然后量體裁衣做適合的綜合體
對(duì)于成都綜合體而言,“過(guò)剩”與“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩”兩種觀點(diǎn),仍是目前本地商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)交鋒最為激烈的話題。
或許可以理解,直到2007年,成都第一座真正意義上的城市綜合體——財(cái)富中心才聳立起來(lái)。但僅僅過(guò)了四年,就有近百座大小綜合體浮出水面,總體量逼近驚人的千萬(wàn)平米,而定位于“城市中心”的新型商業(yè)地產(chǎn)——城市綜合體,需要大量的商業(yè)資源和客流資源來(lái)支撐,于是坊間“綜合體過(guò)剩論”等隱憂(yōu)式的話題不絕于耳。
“錯(cuò)位”的經(jīng)營(yíng)布局?
“綜合體的定位還要看自己項(xiàng)目特點(diǎn)。”北歐知識(shí)城策劃經(jīng)理吳浪認(rèn)為,“這些問(wèn)題的思考要貫徹于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的始終。如果人家引進(jìn)沃爾瑪,你也引進(jìn)沃爾瑪,人家引進(jìn)電影院,你也規(guī)劃個(gè)電影院,隨大流,那做不好商業(yè)地產(chǎn)的。”》》》投商業(yè)地產(chǎn) 價(jià)值運(yùn)營(yíng)力比地段重要
“打車(chē)去新南天地,出租車(chē)司機(jī)們都會(huì)告訴你,現(xiàn)在那里的商業(yè)有多熱鬧。”在這個(gè)毗鄰站華路的新南天地板塊,云集了宜家家居、歐尚超市、迪卡儂、凱丹廣場(chǎng)等多家歐洲頂尖的商貿(mào)企業(yè)。
值得注意的是,新南天地商業(yè)板塊計(jì)劃將被打造成百億級(jí)商圈,為突出自身規(guī)模優(yōu)勢(shì),與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——有著87年歷史文化沉淀的春熙路商業(yè)板塊展開(kāi)了“錯(cuò)位”經(jīng)營(yíng)布局。春熙路是本地主流消費(fèi)者和外地游客偏愛(ài)的休閑購(gòu)物地點(diǎn)。但新南天地板塊則被成都高新區(qū)打造成“同步歐洲的時(shí)尚之城”的新商圈,也是一個(gè)在國(guó)內(nèi)并不多見(jiàn)的新型城市商業(yè)綜合體示范中心,成為中高端客戶(hù)的首選之地。“目前該區(qū)域購(gòu)物人氣正在急劇上升,比如我們?cè)纫?guī)劃的5000多個(gè)車(chē)位已經(jīng)不夠了。”一項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)人士告訴記者。
一位商業(yè)地產(chǎn)人士認(rèn)為,城市綜合體數(shù)量眾多不可怕,可怕的是城市體開(kāi)發(fā)商沒(méi)有創(chuàng)新的理念。“城市綜合體之間要講求經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新,注重錯(cuò)位經(jīng)營(yíng),不能每個(gè)城市綜合體都建得差不多。如現(xiàn)在成都數(shù)碼廣場(chǎng)和未來(lái)的來(lái)福士廣場(chǎng)挨著,數(shù)碼廣場(chǎng)做電腦數(shù)碼產(chǎn)品,而未來(lái)的來(lái)福士廣場(chǎng)主要瞄準(zhǔn)百貨,兩者就能夠互相帶來(lái)促進(jìn)。”很簡(jiǎn)單的一個(gè)道理:兩口子來(lái)逛街,男的逛數(shù)碼廣場(chǎng)女的逛來(lái)福士,差異化經(jīng)營(yíng)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)對(duì)于城市綜合體同樣重要。