“我們這里有個(gè)蓮花新區(qū)樓下的鋪?zhàn)樱?005年左右的產(chǎn)權(quán)，51平方米，房東報(bào)價(jià)160萬元。”一家中介門店工作人員如此介紹手里的房源。

　　“那現(xiàn)在可以租多少錢呢？”劉先生問。

　　“2500元一個(gè)月。”

　　“那不是一年租金3萬元，要50多年才能收回投資？”

　　“是這樣的，現(xiàn)在的鋪?zhàn)踊貓?bào)率都只有二點(diǎn)幾，很少有鋪?zhàn)幽苌习俜种濉?rdquo;……

　　這是8月14日發(fā)生在海椒市的一幕。劉先生準(zhǔn)備買個(gè)二手社區(qū)商鋪來投資，他走訪了很多家中介，鋪?zhàn)硬簧?，但都被高?bào)價(jià)嚇退。“澳龍名城一樓34平方米的鋪?zhàn)?，?bào)價(jià)132萬，要3.8萬元/平方米”，劉先生表示無法理解，一個(gè)目前只有上千常住人口的小區(qū)，鋪?zhàn)訛楹螘?huì)這么貴？

　　價(jià)格高企

　　引二手鋪面集體出動(dòng)

　　7月底，仲量聯(lián)行發(fā)布成都市場上半年的研究報(bào)告。仲量聯(lián)行成都公司總經(jīng)理吳允燊的說法，印證了記者的上述調(diào)查：“現(xiàn)在很多商鋪的回報(bào)率都難以達(dá)到3%。”和吳允燊觀點(diǎn)相似的還有四川連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長冉立春，他已經(jīng)在很多場合表示，目前成都的商鋪價(jià)格虛高。

　　不過，與商鋪價(jià)格高企相對(duì)應(yīng)的，是目前很多鋪面進(jìn)入市場，無論是新建項(xiàng)目還是二手房市場都貨源充足。記者當(dāng)天與劉先生一起看鋪?zhàn)樱诤＝肥心羌抑薪殚T店，工作人員一共向我們介紹了至少5家店面，面積10~200平方米，銷售單價(jià)有的一萬多，有的四五萬。而在伊誠房產(chǎn)蓮桂南路的店里，工作人員從系統(tǒng)中調(diào)出來的房源更是多達(dá)數(shù)十套，這還僅僅是應(yīng)劉先生要求查找的海椒市、蓮花小區(qū)片區(qū)的鋪面。

　　不止二手房東在賣鋪?zhàn)?，開發(fā)商也沒閑著。近期包括紫荊時(shí)尚生活中心在內(nèi)的幾個(gè)項(xiàng)目都開始對(duì)外銷售鋪面，這些此前由開發(fā)商持有的鋪?zhàn)舆M(jìn)入市場之后叫價(jià)不低，月租金在120元/平方米左右的鋪?zhàn)訄?bào)價(jià)近4萬元。此前記者曾采訪過香木林營銷總監(jiān)陳光健，香木林加州國際近期將其持有的幾個(gè)面積較大的帶租約鋪面對(duì)外售出，一樓鋪面單價(jià)都超過3萬元。陳光健說：“現(xiàn)在是個(gè)高點(diǎn)，如果可以，把鋪?zhàn)幽玫绞袌錾匣厥召Y金是最好的選擇。”

    6月底，一直被視為擅長經(jīng)營持有商業(yè)物業(yè)的萬達(dá)集團(tuán)將成都金牛萬達(dá)廣場的部分鋪面出售，6萬元/平方米的單價(jià)以及接近500萬元起的總價(jià)沒有阻止投資者的熱情，當(dāng)天18億的銷售數(shù)字是成都開盤銷售額的新紀(jì)錄。成都幾家研究機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人都曾對(duì)記者表示，目前商業(yè)地產(chǎn)市場是個(gè)價(jià)值高點(diǎn)，投資者的熱情很高，所以很多持有商業(yè)物業(yè)的個(gè)人或者公司都將鋪面拿出來拋售。

　　不到4萬不談？

　　有價(jià)無市中介很著急

　　成都商報(bào)記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等幾家中介公司了解到，各個(gè)中介旗下的二手商鋪數(shù)量近幾個(gè)月都持續(xù)增長。“房源越來越多，但是銷售速度卻沒有明顯的改觀”，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一位工作人員說。在分析為何出現(xiàn)這種情況時(shí)，這位工作人員說，現(xiàn)在很多房東報(bào)的價(jià)格都不是賣價(jià)，他們并不急于把鋪?zhàn)淤u出去，只等有人出價(jià)高的時(shí)候才會(huì)見面談。“有個(gè)房東就曾告訴我，這個(gè)鋪?zhàn)記]有出單價(jià)4萬元的買家，就不要給我電話。”

　　在一家品牌中介門店，記者注意到墻上貼出的每個(gè)工作人員月度任務(wù)，相加之和約8萬元。工作人員表示，實(shí)際完成情況很可能打折，但這家店在去年行情好的時(shí)候，單月營業(yè)額可以超過20萬。

　　“目前二手住宅走量不好，每個(gè)月的經(jīng)營壓力很大。現(xiàn)在賣鋪?zhàn)拥娜硕嗔?，商業(yè)地產(chǎn)市場看起來也很火，但是房東報(bào)得太高，也很少有人愿意接受。”這家門店的負(fù)責(zé)人有些無奈地說，“我們其實(shí)也很著急，希望給房東說清楚，現(xiàn)在他們報(bào)的價(jià)格太高了，很少有人愿意買。但是房東肯定聽不進(jìn)去，主要是他們不急著賣鋪?zhàn)印?rdquo;

　　盈利要等40年？

　　賣方：賬不能這么算

　　像劉先生這樣的投資者，鋪?zhàn)涌戳瞬簧?，回?bào)率也算過很多次，他說現(xiàn)在只要給他報(bào)出租金和賣價(jià)，馬上就能算出靜態(tài)的回報(bào)率。他承認(rèn)，目前自己看的鋪?zhàn)?，很少有回?bào)率高于3%的。萬一商鋪40年的土地使用權(quán)限到期，自己的鋪?zhàn)颖粺o償收回怎么辦？即使國家不收回土地使用權(quán)，自己也要給一筆錢去辦理續(xù)期。但是現(xiàn)在看的二手鋪?zhàn)樱恋厥褂脵?quán)都只剩30多年。“也就是說，在土地使用權(quán)到期的時(shí)間內(nèi)，無法盈利。”

　　顯然，商鋪價(jià)格高，回報(bào)率低，已被不少投資者覺察，并一定程度上影響了二手商鋪的銷售速度。

　　但是在銷售一方看來，卻有另外的道理。中介工作人員就告訴劉先生：“賬不能這么算，你要眼光看長遠(yuǎn)，因?yàn)樽饨鸩皇且怀刹蛔兊模衲曜?500的鋪?zhàn)?，說不定下一個(gè)租戶來的時(shí)候，你就可以租到3000多，這樣算來，增長的速度還是很快的。”

　　據(jù)記者了解，目前一些帶租約銷售的商鋪都會(huì)給投資者一個(gè)看起來很不錯(cuò)的條件———合同約定租金上漲額度。位于大世界家樂福背后的紫荊時(shí)尚生活中心，目前鋪面租給深圳發(fā)展銀行，租金約280元/平方米，開發(fā)商和深發(fā)展在合同中約定，租金每兩年上漲5%。正因?yàn)橛羞@種看起來對(duì)投資者未來收益很有保障的條款，開發(fā)商才報(bào)出近6萬元/平方米的售價(jià)?，F(xiàn)場銷售人員介紹，目前鋪?zhàn)愉N售情況還是不錯(cuò)。