按下葫蘆浮起瓢。近期樓市總體降溫，但部分城市房價卻“逆勢上漲”。國務(wù)院日前提出，“房價上漲過快的二三線城市也要納入限購范圍”。

　　二三線城市樓市真相究竟如何？房價上漲“推手”何在？限購范圍的擴大應(yīng)當(dāng)如何把握？記者進(jìn)行了實地調(diào)查。

　　調(diào)控呈現(xiàn)“地區(qū)分化”

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，限購城市樓市大多降溫，投資投機性需求明顯受抑，房價漲幅收窄，個別地區(qū)房價甚至出現(xiàn)了同比下降。陣陣“涼風(fēng)”還吹向土地市場。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年土地出讓收入排名前十的城市中，出現(xiàn)下跌的5個城市全部為一線城市或發(fā)達(dá)二線城市，同比降幅最大的北京降幅達(dá)到48.32%。

　　不過，調(diào)控效果出現(xiàn)了明顯地區(qū)差異，最突出的表現(xiàn)是：部分二三線城市房價“逆勢上漲”。

　　在山東煙臺，濱海路與通海路交界處的海景房“檀瓏灣”去年7月均價在每平方米4500元左右；今年1月以來，連續(xù)突破6000元。

　　福建泉州城區(qū)的商品住宅均價，從1月份的每平方米7000元，到6月底首度“破萬”；隔一個月后，已接近每平方米1.1萬元。此外，今年以來泉州房地產(chǎn)市場掀起了新一波推盤高潮。今年上半年，泉州全市商品住房銷售1.8萬多套；其中二季度城區(qū)的住房交易套數(shù)和交易面積，均環(huán)比一季度增長了近三成。

　　遼寧丹東是今年上半年全國房價漲幅最快的城市之一，今年1-6月間，前四個月漲幅均在兩位數(shù)之上，有三個月的漲幅更是名列70個大中城市首位。

　　該市一知名房企負(fù)責(zé)人告訴記者，該公司一個樓盤2009年10月開盤，目前已售出八成，七成購房者是一次性付款。

　　“今年以來，部分二三線城市房價堪稱逆勢上揚，有些城市甚至連月保持兩位數(shù)上漲，這是本輪調(diào)控出現(xiàn)的新特點。”中原集團研究中心一位負(fù)責(zé)人說。

　　中原集團研究中心近日公布的一份針對50個未限購二三線城市樓市的調(diào)查報告顯示，有26個城市上半年住宅成交量同比出現(xiàn)上升，沒有一個城市的住宅價格出現(xiàn)下跌。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，丹東等18個城市上半年本地人房產(chǎn)投資比重超過20%，14個城市上半年外地人購房比重超過20%。

    上漲背后有三大“推手”

　　在調(diào)控層層加碼、毫不放松之際，部分二三線城市房價為何依然“頑強”上漲？記者實地采訪發(fā)現(xiàn)，除了沒有實行限購之外，其原因大致有三：

　　一是特色題材炒作下的“誘漲”。近年來，國務(wù)院批復(fù)了十多個國家級區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，這成為一些城市樓市持續(xù)升溫的重要題材。

　　比如，根據(jù)國家批復(fù)的《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，煙臺積極發(fā)展與威海的城鎮(zhèn)組團建設(shè)，爭取成為“山東省區(qū)域經(jīng)濟中心城市之一”。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年，煙臺市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成383.12億元，比上年增長41.3%，增幅比山東全省高7.4%。今年以來，煙臺市房地產(chǎn)投資增速在山東沿海城市中高居首位。

　　記者在煙臺采訪發(fā)現(xiàn)，隨著夏季旅游旺季的到來，位于該市濱海路與養(yǎng)馬島大橋一帶多個項目相繼開盤，特別是在一些“大品牌、低密度”海景住宅項目的帶動下，高端海景住宅價格已邁進(jìn)“萬元時代”。

二是限購需求擠出下的“助漲”。泉州市區(qū)樓盤“太古廣場”售樓部經(jīng)理告訴記者，目前新推出的兩棟樓、100多套房子已售完，估計30%的簽約客戶是受福建、廈門等地限購令影響“回流”購房的。

　　福建三盛地產(chǎn)泉州公司營銷總監(jiān)曾義龍認(rèn)為，今年以來，泉州眾多樓盤掀起推盤熱潮，一是基于開發(fā)商近期較為緊張的現(xiàn)金流，希望通過推盤加快銷售速度；二是附近的福州、廈門兩大城市出臺限購令，擠出不少原本打算在這兩地購房的泉州人回流，因此多數(shù)開發(fā)商選擇在這個時機加快推盤，以防止客戶流失，保證市場占有率。

　　據(jù)記者了解，浙江嘉興、江蘇昆山、河北廊坊等一批距離中心城市較近、房價相對較低的二三線城市，其受限購“擠出效應(yīng)”影響均較為明顯。

　　三是較低價格基數(shù)上的“追漲”。丹東市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會副主任石萬才介紹，丹東既沿邊又沿海，生態(tài)環(huán)境、氣候良好，是宜居旅游城市，近年經(jīng)濟快速增長。但房價基數(shù)較低，去年為每平方米3243元。今年以來房價同比增幅較大，但絕對增加值不多。

　　當(dāng)?shù)胤科箦\繡集團常務(wù)副總經(jīng)理林延明介紹，最近公司剛對537名客戶做了一份問卷調(diào)查。調(diào)查顯示，購房者中前三位是機關(guān)工作人員、私營業(yè)主和工薪階層，分別占37%、23%和20%；從地域看，83%為本地居民，17%為外來居民；“房價基本適應(yīng)當(dāng)?shù)氐馁徺I力”。

    調(diào)控應(yīng)“區(qū)別用力”

　　專家指出，今年以來一線城市樓市應(yīng)聲而落、而部分二三線城市悄然升溫的態(tài)勢值得關(guān)注，樓市調(diào)控應(yīng)把握分寸和尺度，同時避免效果打折。

　　“要避免二三線城市的樓市重蹈熱點城市的老路，防止房價在短時間內(nèi)迅速起飛、透支未來的上漲空間。必須要在房價上漲的初期，就將其納入調(diào)控范圍。”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說。

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認(rèn)為，目前，限購城市房地產(chǎn)市場仍然面臨著量的反彈壓力，房價也存在上漲沖動，而大多數(shù)非限購城市處于“量價齊升”的行情狀態(tài)。為避免樓市調(diào)控繼續(xù)面對這種尷尬局面，有關(guān)部委除繼續(xù)“給力”限購政策和擴大限購城市名單外，各地政府還須切實擴大樓市供應(yīng)，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，特別是加快保障房的建設(shè)和供應(yīng)。此外，要對落實調(diào)控不力的地區(qū)及時啟動問責(zé)機制。

　　中原集團研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，由于中國廣大二三線城市的房地產(chǎn)市場處于不同的發(fā)展階段，有著不同的市場結(jié)構(gòu)，因此限購應(yīng)“區(qū)別用力”。

　　“對一些本地投資需求比重較高的城市，應(yīng)盡快出臺‘限購’政策。對于外地客占比較高的城市應(yīng)區(qū)分對待，一些旅游城市應(yīng)區(qū)分旅游地產(chǎn)和普通住宅進(jìn)行‘限購’，一些因大城市‘限購’而擠出到周邊城市的自住需求應(yīng)進(jìn)行保護，而純粹的投資投機性需求則應(yīng)進(jìn)行限制。”這位負(fù)責(zé)人說。