中國(guó)證券報(bào)記者近日走訪北京部分樓盤發(fā)現(xiàn)，“京十五條”實(shí)施一個(gè)多月來，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易冷清，盡管城區(qū)房?jī)r(jià)仍未松動(dòng)，但京郊房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑跡象。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，通過控制價(jià)格難以實(shí)現(xiàn)供求平衡，調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)放在割斷炒房資金鏈條和增加普通商品房的供給上。

　　樓市成交銳降

　　中國(guó)證券報(bào)記者在北京多個(gè)樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)看到，過去熙熙攘攘的排隊(duì)購(gòu)房大軍被三三兩兩的看房者取代。在一個(gè)位于南二環(huán)、將于下周六開盤的樓盤，300套房源目前排隊(duì)拿號(hào)的購(gòu)房者也就300人多一點(diǎn)。在南二環(huán)附近的一個(gè)新盤，房屋均價(jià)為每平方米40000元，較前三期的開盤價(jià)變化不大。1月開盤的某通州樓盤，看房的人雖多，但符合購(gòu)買條件的少，因此成交量下降不少。

　　二手房方面，幾家房屋中介的工作人員告訴中國(guó)證券報(bào)記者，目前二手房市場(chǎng)也比較清冷，各戶型成交量都有所下降，環(huán)比降幅達(dá)20%至30%。“來看房的人少了。”某中介工作人員表示，盡管總量減少，但這之中“單純看看的少了，炒房的少了，外地的少了”，現(xiàn)在來看房的基本都是確有住房需求且符合購(gòu)房條件的。

　　偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，2月17日至3月15日期間，北京一手住宅成交3703套，環(huán)比下降45.1%，同比下降20.8%；二手住宅成交6618套，環(huán)比下降64.4%，同比下降45.9%。

　　“相較去年同期和今年年初，價(jià)格漲幅和速度是得到了一定控制，但還沒有明顯下跌。”上述中介工作人員表示，城區(qū)住房需求依然旺盛。崇文門附近的二手房均價(jià)目前仍維持在每平方米35000元至38000元左右。

　　另一方面，京郊房?jī)r(jià)出現(xiàn)了松動(dòng)，有的樓盤祭出了不同促銷手段。順義一處新開樓盤，均價(jià)每平方米17000元。售樓人員稱，由于是精裝，且6月份要通地鐵，因此不打算降價(jià)。但為了促銷，推出了三套特價(jià)房，比總價(jià)便宜六萬元。而位于通州的一個(gè)樓盤，今年1月開盤時(shí)報(bào)價(jià)每平方米20000元，目前降到每平方米17000元至18000元。

　　而與購(gòu)房市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)，眼下北京租房市場(chǎng)房源緊缺，量?jī)r(jià)齊升。“購(gòu)房條件限制政策一出，投機(jī)性購(gòu)房少了，但一些有剛性需求的購(gòu)房者也被打壓，因此轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)。”有中介工作人員表示。

　　以崇文門附近租房市場(chǎng)為例，目前一居租價(jià)為3000元至4000元/月，較年初上漲了約10%，較去年同期上漲了約20%。石景山區(qū)的遠(yuǎn)洋山水亦如此，過去2500元/月左右的一居室漲到3000元/月左右，且通常1個(gè)月內(nèi)就租出去了，十分火爆。

　　上述中介工作人員表示，現(xiàn)在租賃市場(chǎng)的需求量總體還算平穩(wěn)，但政策預(yù)期導(dǎo)致業(yè)主普遍對(duì)租賃市場(chǎng)看好，有的甚至“非理性要價(jià)”，推高了房租。

　　應(yīng)加大市場(chǎng)供給

　　中國(guó)社科院城市發(fā)展與研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為，若交易量持續(xù)下降，開發(fā)商或因資金短缺被迫降價(jià)。而租賃市場(chǎng)價(jià)格上漲或提升持有兩套房或以上家庭的出租意愿，從而增加租賃市場(chǎng)供給，平衡租房?jī)r(jià)格。

　　但他指出，現(xiàn)行政策只改變了買賣雙方的預(yù)期，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的基本面沒有發(fā)生變化，價(jià)格漲漲落落是供求雙方博弈的常態(tài)。自住型購(gòu)房者有住房的剛性需求，因此不可能長(zhǎng)期等待，價(jià)格一松動(dòng)即可能出手。這時(shí)，交易量上去了，又刺激了價(jià)格的上漲。因此不要對(duì)價(jià)格下降期望太高。

　　牛鳳瑞認(rèn)為，通過控制價(jià)格難以實(shí)現(xiàn)供求平衡，若只著眼于調(diào)整當(dāng)前的供求關(guān)系，也容易給普通購(gòu)房者增加負(fù)擔(dān)。調(diào)控的重點(diǎn)，一方面應(yīng)放在割斷炒房資金鏈條上，因?yàn)閭€(gè)人資金倒房終究“泥鰍掀不起大浪”；另一方面應(yīng)增加普通商品房的供給。否則，短期抑制住的住房需求將在未來某時(shí)期集中爆發(fā)，現(xiàn)在的冷清增加了未來的反彈能量，反而不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。