“房價(jià)漲高了可以暫時(shí)不買，可房租猛漲卻不能不住。”中國證券報(bào)記者近日走訪多家深圳地產(chǎn)中介，遇到了不少無奈接受房租漲價(jià)的租客。今年房租漲勢格外強(qiáng)勁，且呈現(xiàn)出從一線城市向二、三線城市蔓延的趨勢。

“房價(jià)漲高了可以暫時(shí)不買，可房租猛漲卻不能不住。”中國證券報(bào)記者近日走訪多家深圳地產(chǎn)中介，遇到了不少無奈接受房租漲價(jià)的租客。今年房租漲勢格外強(qiáng)勁，且呈現(xiàn)出從一線城市向二、三線城市蔓延的趨勢。而這一趨勢背后則是通貨膨脹、中介炒作、供求結(jié)構(gòu)三大推手興風(fēng)作浪，要遏制房租繼續(xù)上漲就需要多管齊下，治理通脹、建立公平透明的交易平臺、改善房源供求結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)各相關(guān)部門統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，才能發(fā)揮作用。

通脹驅(qū)動(dòng)租金上揚(yáng)

“關(guān)內(nèi)的小區(qū)房租漲得厲害，實(shí)在不行我就只有搬到關(guān)外了。”正在深圳福田區(qū)福華路附近尋找房源的小金表示，去年該區(qū)域高層的兩居室還只要3200元左右，今年就掛牌到3600元左右了。即便是一些多層的老房子，2800元以下的兩居室也很難尋了。照此下去，他只有去關(guān)外尋覓房子了。

房東趁旺季提價(jià)成了春節(jié)后各地租賃市場主要現(xiàn)象，上海浦東北蔡板塊的錦繡華城，全裝修92平方米的戶型，月租金去年12月時(shí)還是3400元，而今就漲至3700元，140平方米的大戶型月租金則由4700元漲至5000元。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)也顯示，2月上半月北京全市租金均價(jià)為2965元/月/套，與1月上半月2811元/月/套相比，上漲了5.48%，與2010年2月同期的2608元/月/套相比，大幅上漲了13.69%。

房租大幅上漲影響到1月份CPI的走高。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份CPI同比上漲4.9%；其中，住房租金價(jià)格漲幅達(dá)到7.1%。對此，有專家表示，房租上漲的最直接原因還是房東為了抵御通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，目前工業(yè)品及食品價(jià)格普遍上漲的情況仍在繼續(xù)，國內(nèi)存在較大的通脹壓力，房地產(chǎn)租賃市場上，房東們要靠租金的上漲來抵御通脹下的貨幣貶值。

寬松的流動(dòng)性導(dǎo)致通脹升溫，以及接踵而至的人力成本升高，工資水平上升，給了房東直接的提價(jià)理由，多數(shù)城市房屋租賃價(jià)格近兩年來一直持續(xù)上行。人社部公布的數(shù)據(jù)指出，到2010年底，全國30個(gè)省份調(diào)整了最低工資標(biāo)準(zhǔn)，月最低工資標(biāo)準(zhǔn)平均增長幅度為22.8%。

上海永慶房屋中介公司總經(jīng)理陳史翎表示，從通脹的角度看，至少有兩大因素使房東提高租金，一是各類生活消費(fèi)品價(jià)格明顯提高，二是與房屋直接相關(guān)的水、電、裝修建材等成本也在上升。

此外，2009年以來房價(jià)的快速上升，以及春節(jié)前后三次加息，貸款購房業(yè)主的月供成本增加，業(yè)主“租不抵供”現(xiàn)象大量存在。這些因素加上春節(jié)后租房需求的爆發(fā)，成為業(yè)主提高房租以轉(zhuǎn)嫁成本的重要原因。

中介轉(zhuǎn)售為租聯(lián)手炒作

對于業(yè)內(nèi)一些因限購導(dǎo)致房租上漲的說法，專家表示，限購只能帶來需求的少量增加，其實(shí)影響并不大，這部分原本就處于租房狀態(tài)的人，僅僅是由計(jì)劃買房轉(zhuǎn)為繼續(xù)租房觀望，需求量增加并不多。北京市住建委也出面表示，春節(jié)后是傳統(tǒng)的租房高峰期，部分區(qū)域租金出現(xiàn)小幅上漲，幅度在正常范圍內(nèi)，北京的房屋租賃價(jià)格并未因“限購”政策波動(dòng)異常。

然而通脹、限購以及旺季因素，卻給了中介機(jī)構(gòu)最好的炒作理由。鏈家地產(chǎn)有分析師表示，北京一些比較好的地段，一些中介在收房時(shí)給房主開出了高價(jià)，另一些房主看到了也會漲房租。

中國證券報(bào)記者嘗試在網(wǎng)站上發(fā)布個(gè)人出租房屋信息，價(jià)格較市場價(jià)稍低，立刻有中介打電話來表示愿意承租下來，并幫助業(yè)主打理。深圳中聯(lián)地產(chǎn)內(nèi)部人士稱，中介加大租房業(yè)務(wù)的主要因近期買賣成交驟降，中介經(jīng)營遇到困境，急需增加租房傭金進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)。有些中介業(yè)務(wù)員上門找到業(yè)主收房進(jìn)行全權(quán)代理，分別與業(yè)主、房客各簽一次“兩方約”，供求雙方無法見面，給中介提供了賺取差價(jià)的機(jī)會。

而早在去年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部安排下屬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會就對京、滬、廣、深等城市房租暴漲調(diào)查作出結(jié)論：除了季節(jié)性因素外，部分中介因?yàn)榉慨a(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)收入下降，從房東處收租房屋做“二房東”，推高房租或勸說房主抬高房租，造成主要城市房租上漲。一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為爭奪房源，搶奪客戶，以提高租金、抬高掛牌價(jià)格等方式吸引業(yè)主。此外，還有一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)，全權(quán)代理房東收取租金，有些私自賺取差價(jià)牟利。為了賺取更多收益，少數(shù)不良房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還存在刻意押房、抬高租金、層層轉(zhuǎn)租推高租金的不規(guī)范行為。

南京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心葛揚(yáng)教授表示，近期全國住房成交量萎靡不振，于是房租收入成了房產(chǎn)中介用來彌補(bǔ)收入的重要手段。有的片區(qū)甚至中介報(bào)出的租金驚人一致，其背后有明顯人為操縱痕跡，不排除中介聯(lián)手炒作抬高房屋租金。

對于中介炒作租金的行為，北京市住建委已將建立全市統(tǒng)一的房屋租賃信息平臺列入日程，讓租賃雙方更透明地了解房源和價(jià)格?；I劃中的房屋租賃信息平臺可以顯示真實(shí)的房屋數(shù)量、租賃價(jià)格等信息，具體內(nèi)容還在研討之中。

民建上海市委也曾在上海兩會期間遞交了一份名為《關(guān)于完善本市住房租賃體系的建議》的提案，建議有關(guān)部門建立規(guī)范的示范性租賃房源信息平臺，并進(jìn)一步整合資源，建立政府控制的統(tǒng)一的房屋租賃信息、交易平臺，保證大部分租賃交易都通過這個(gè)平臺完成，并在公民誠信體系內(nèi)建立住房租賃市場誠信記錄子系統(tǒng)。

房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡

在深圳調(diào)研過程中，中國證券報(bào)記者還發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律，前來租房人多數(shù)咨詢的是3500元以下的房源，很多人希望合租后單間價(jià)格不要超過1500元/月，這類普通住宅成了市場上最搶手的房源，月租在4500元以上的高檔房源則很少有人問津。鏈家地產(chǎn)也有統(tǒng)計(jì)表明，北京普通住宅租賃供需比逐年遞增，目前已達(dá)到1：4，而高檔公寓則供過于求，供需比高達(dá)2.7：1。

近兩年來隨著房價(jià)猛漲，涌現(xiàn)了大量中高端住宅，而普通住宅供應(yīng)不足，客觀上造成了房源的結(jié)構(gòu)性失衡。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭指出，近些年新建商品住宅戶型偏大，走高端路線，而小戶型比較集中的舊小區(qū)、城中村由于改造拆遷而越來越少。因此中低價(jià)位普通住房租金容易上漲。我愛我家副總裁胡景暉也認(rèn)為，如果將北京的房屋按照月租金3500元進(jìn)行劃分，低于3500元的為中低端住房，高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的為高端住房，長期以來，一直是中低端住房供不應(yīng)求，高端住房供過于求。

與此同時(shí)，大中城市近年來大規(guī)模城市拆遷改造項(xiàng)目，造成一方面原住戶需要租房過渡，另一方面導(dǎo)致用以出租房源減少。北京、廣州、深圳近年都有大范圍的拆遷項(xiàng)目。如北京市海淀區(qū)和朝陽區(qū)對城鄉(xiāng)結(jié)合部的城中村進(jìn)行拆遷；廣州市對市中心區(qū)的琶洲村、林和村、楊箕村等大規(guī)模拆遷；深圳則對崗廈村、白石洲等進(jìn)行拆遷，這些拆遷建設(shè)迫使許多原來聚居的外來人口重新流入租賃市場。

房租不斷上漲，但房產(chǎn)的租售比仍在高位。不過有專家指出，中國的投資客已不把租售比作為衡量指標(biāo)，不會把出租當(dāng)作主要的盈利來源，每月收取的租金收益跑不贏一年期存款利率。大城市的租售比一直在1:500以上。上海二手房指數(shù)辦公室的抽樣顯示，除老公房的租售比比較合理外，大部分物業(yè)租售比比值在1:500至1:700之間，靠出租要40年到60年才能收回成本。房價(jià)不斷上漲、房屋周轉(zhuǎn)率高不會增加出租房的供應(yīng)量，而只會使投資者更重視捂房。

有專家建議，要解決房源結(jié)構(gòu)性失衡，要加大保障房和普通住宅建設(shè)以增加供給，抑制大規(guī)模上馬高端住宅，保障基本需求，房租上漲現(xiàn)象終將被遏制。