房地產(chǎn)歷來(lái)是“兩會(huì)”討論的熱點(diǎn)話題。在今年“兩會(huì)”即將開(kāi)幕之時(shí)，記者整理部分代表委員的議案提案發(fā)現(xiàn)，在房?jī)r(jià)高企、調(diào)控未盡的背景下，房地產(chǎn)將繼續(xù)成為今年“兩會(huì)”的焦點(diǎn)。
據(jù)了解，包括央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵在內(nèi)的眾多代表委員都在議案提案中關(guān)注了房地產(chǎn)問(wèn)題，內(nèi)容從保障房建設(shè)、租賃市場(chǎng)規(guī)范、房產(chǎn)稅改革，到樓市調(diào)控對(duì)其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的影響等，涵蓋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)層面。
全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)蔡繼明向記者表示，他提案中建議放開(kāi)土地市場(chǎng)，使“小產(chǎn)權(quán)房”合法地進(jìn)入市場(chǎng)。同時(shí)，對(duì)于自住和改善型住房，建議在一定時(shí)間內(nèi)禁止買賣。
保障房融資待改善
27日上午，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在做客新華網(wǎng)和中國(guó)政府網(wǎng)時(shí)表示，計(jì)劃在今后5年，新建保障性住房3600萬(wàn)套，建成后，保障房的覆蓋率可達(dá)20%。
事實(shí)上，結(jié)合今年住建部制定的1000萬(wàn)套保障房建設(shè)計(jì)劃不難看出，未來(lái)幾年間，保障房建設(shè)將持續(xù)成為外界關(guān)注的熱點(diǎn)。
全國(guó)政協(xié)委員、央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵在25日的“2011年第十一屆中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)”上透露，房地產(chǎn)是今年“兩會(huì)”期間他最關(guān)注的話題，其提案則是“建立保障性住房的融資制度”。
李稻葵表示，保障房建設(shè)的現(xiàn)狀是利潤(rùn)低，使得地方政府的積極性不高。但事實(shí)上，由于建設(shè)成本不高，可以通過(guò)有效融資，使保障房資金形成良性資產(chǎn)。
李稻葵在去年“兩會(huì)”上的提案同樣是針對(duì)上述話題，他表示，今年又對(duì)提案進(jìn)行了補(bǔ)充和修訂。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也在近期的一次論壇上向記者透露，商會(huì)已經(jīng)擬定了有關(guān)公共租賃住房建設(shè)的提案，準(zhǔn)備由工商聯(lián)提交至“兩會(huì)”。
全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海在提案中建議，對(duì)普通住房出租，實(shí)行個(gè)人所得稅減免，同時(shí)應(yīng)及早制定《商品房屋租賃管理辦法》的配套政策。
房產(chǎn)稅應(yīng)“照顧”首套房
郭松海還在提案中關(guān)注了房產(chǎn)稅的話題。他建議，實(shí)行差別性的稅收政策，“對(duì)第一套自用普通住房，一般實(shí)行免稅；如面積超出普通商品房標(biāo)準(zhǔn)兩倍的，可對(duì)超出部分按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。”
今年初，上海和重慶率先啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，其中，上海主要向增量房征稅，重慶則劍指高檔房。但多數(shù)分析認(rèn)為，從征稅范圍和稅率上看，上述試點(diǎn)方案對(duì)調(diào)控樓市的作用十分有限。
2月27日，全國(guó)人大轉(zhuǎn)述發(fā)改委的報(bào)告稱，我國(guó)將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)，關(guān)于房產(chǎn)稅的話題再度被提至“兩會(huì)”層面。
郭松海表示，通過(guò)對(duì)面積大、價(jià)值高、套數(shù)多的個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，可以促使收入和財(cái)產(chǎn)的合理分配。而作為地方政府重要而穩(wěn)定的稅源，房產(chǎn)稅可用于廉租房、公共租賃房等保障性住房建設(shè)。
他還建議，房產(chǎn)稅改革應(yīng)循著法治路徑前行，并做好“十二五”規(guī)劃房產(chǎn)稅的實(shí)施方案，給市場(chǎng)明確的預(yù)期。
警惕調(diào)控累及宏觀經(jīng)濟(jì)
房地產(chǎn)調(diào)控給宏觀經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域帶來(lái)的影響，同樣為各界所關(guān)注。全國(guó)政協(xié)委員、北京林達(dá)環(huán)宇經(jīng)貿(mào)集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉林 向記者表示，他將在提案中建議，厘清房地產(chǎn)與宏觀調(diào)控的關(guān)系。
他表示，本次“兩會(huì)”期間，將更關(guān)注對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)領(lǐng)域的研究，如樓市調(diào)控對(duì)其他宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、上下游產(chǎn)業(yè)、海外市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)的影響等，避免因房地產(chǎn)調(diào)控影響其他行業(yè)。
早在新“國(guó)八條”出臺(tái)之初，便有業(yè)內(nèi)人士表示，警惕樓市資金流入其他領(lǐng)域，并引發(fā)新一輪的通脹。同時(shí)，以“限購(gòu)令”為主的強(qiáng)力政策，更是讓商業(yè)地產(chǎn)和海外樓市成為潛在的“資金蓄水池”。
“大投資客流入商業(yè)地產(chǎn)早已成行。”譽(yù)翔安地產(chǎn)合伙人王珂對(duì)記者說(shuō)。他表示，即使是小宗購(gòu)買的客戶，也敏銳地覺(jué)察到住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)而嘗試投資商業(yè)地產(chǎn)。
但商業(yè)地產(chǎn)的投資難度和資金吸納量，將使得投資者面臨巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)。王珂同時(shí)表示，在“限購(gòu)令”的擠壓下，不排除商業(yè)地產(chǎn)形成泡沫的可能，對(duì)此需特別警惕。
同步播報(bào)200億首個(gè)公租房建投基金有望成立
著名地產(chǎn)商任志強(qiáng)曾公開(kāi)談到民資進(jìn)入保障房體系難。而今，這方面有望打開(kāi)缺口。
昨日（2月28日），全國(guó)工商聯(lián)在京召開(kāi)“兩會(huì)”提案通氣會(huì)，并透露，首個(gè)公租房基金已上報(bào)國(guó)家發(fā)改委。一旦獲批，將成為首個(gè)公租房基金。
據(jù)全國(guó)工商聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)委會(huì)主任王玉清介紹，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)擬主導(dǎo)設(shè)立“建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金”，基金采取股份公司制，由建銀精瑞及有志于保障房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商作為基金發(fā)起人與管理人，向社會(huì)合格投資者募集資金，設(shè)立有限責(zé)任制項(xiàng)目公司，投資建設(shè)公租房。該基金的規(guī)模將在200億元左右，等國(guó)家發(fā)改委批復(fù)后，公租房基金將開(kāi)始啟動(dòng)。
王玉清介紹，公共租賃住房建設(shè)投資基金既可集中建設(shè)公共租賃住房，也可在商品房開(kāi)發(fā)中配建公共租賃住房，使建設(shè)模式從BT（建設(shè)-轉(zhuǎn)讓）模式變?yōu)锽OT（建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓）模式，延緩政府回購(gòu)款支付時(shí)間，甚至可通過(guò)上市、改造為REIT（房地產(chǎn)投資信托基金）等方式從資本市場(chǎng)退出，徹底解決保障性住房依賴政府財(cái)政投入瓶頸。
除了新建公共租憑住房，基金也可采取收購(gòu)、改造二手房、閑置廠房、辦公用房的方式獲得公共租賃住房房源。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)建議，國(guó)土部門(mén)以多種優(yōu)惠條件方式向該基金提供新建公租房所需土地；以土地長(zhǎng)期租賃方式向基金提供新建用地時(shí)，可在基金開(kāi)發(fā)建設(shè)期階段，提供無(wú)須繳納土地租賃款，土地租賃款遞延至基金產(chǎn)生租金收入階段予以繳付；基金產(chǎn)生租金收入階段，準(zhǔn)允以其租金收入的20%~30%作為土地租賃款向國(guó)土部門(mén)繳付；以土地出讓方式向基金提供新建用地時(shí)，可給予出讓價(jià)格優(yōu)惠政府，約為市場(chǎng)平均地價(jià)20%~70%；適當(dāng)提高容積率，約為市場(chǎng)普通住宅容積率的1.5~2倍。
