“去海外買(mǎi)房的購(gòu)房者形形色色，有私營(yíng)企業(yè)家，有子女在外留學(xué)的學(xué)生家長(zhǎng)，也有專(zhuān)業(yè)的投資者，不過(guò)，八成海外購(gòu)房者沒(méi)有看到房子就買(mǎi)房。”梁健立認(rèn)為，相當(dāng)一部分人把在海外購(gòu)房當(dāng)作單純的投資行為，因此很少到當(dāng)?shù)貙?shí)地考察就出手購(gòu)買(mǎi)。

　　中國(guó)購(gòu)房者最?lèi)?ài)六國(guó) 中國(guó)購(gòu)房者最喜愛(ài)的國(guó)家依次是加拿大、澳大利亞、美國(guó)、新加坡、英國(guó)、德國(guó)。不過(guò)，許多購(gòu)房者對(duì)這些國(guó)家房地產(chǎn)稅收政策卻不盡了解。

　　新加坡是除了中國(guó)之外，唯一一個(gè)使用簡(jiǎn)體中文字作為日常通用語(yǔ)言文字的國(guó)家。外國(guó)人和新加坡人享受同樣的貸款政策和程序。加拿大稅率是全球稅，購(gòu)房者即使加入加拿大國(guó)籍，在中國(guó)做生意也是要向加拿大政府報(bào)稅。在澳大利亞，購(gòu)房者買(mǎi)房的增值部分稅收都可以通過(guò)房屋折舊，比如中國(guó)至澳洲看房機(jī)票、房屋貸款利息、租賃所交各項(xiàng)稅費(fèi)來(lái)抵扣增值部分稅收。即使在歐洲，如果投資倫敦，4%的回報(bào)率就可以接受；但如果在德國(guó)投資，回報(bào)率能在7%以上。

　　比日本人更在意價(jià)格 不過(guò)，梁健立表示，日本當(dāng)年主要是以公司的形式赴海外購(gòu)房，而中國(guó)主要是個(gè)人買(mǎi)房，個(gè)人購(gòu)房規(guī)模不大、風(fēng)險(xiǎn)把控能力高于企業(yè)。此外，與日本人當(dāng)年買(mǎi)房不看價(jià)格完全不同的是，中國(guó)購(gòu)房者對(duì)于樓盤(pán)價(jià)格比較在意。

　　并不是所以的投資客都對(duì)海外房產(chǎn)情有獨(dú)鐘。今年韓國(guó)濟(jì)州島搞國(guó)際度假旅游區(qū)，外國(guó)人投資50萬(wàn)美元即可獲得永久居留權(quán)。北京浙江企業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊曾兩次受邀，去考察酒店式公寓項(xiàng)目。到那里，一聽(tīng)周?chē)丝谝簦?ldquo;95%都是浙江人”。

　　不過(guò)，海外便宜的價(jià)格沒(méi)令陳俊動(dòng)心，“畢竟是國(guó)外，萬(wàn)一有糾紛，一打就是國(guó)際官司。再說(shuō)國(guó)外買(mǎi)房拉動(dòng)的是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，錢(qián)干嘛讓外國(guó)人賺？”

　　■專(zhuān)家提醒 除了不太熟悉的稅收等政策外，中國(guó)人投資海外房產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于房?jī)r(jià)下跌和匯率變動(dòng)。

　　比如今年美元相對(duì)于人民幣在貶值，而澳元卻一直保持穩(wěn)定，不同國(guó)家匯率的波動(dòng)會(huì)影響到投資的收益。此外，按照內(nèi)地的投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯(cuò)的回報(bào)，但是海外的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有自己的周期，“比如美國(guó)底特律，由于汽車(chē)工業(yè)的衰退，那里的房?jī)r(jià)近些年一直在走下坡路”。

　　在梁健立看來(lái)，中國(guó)買(mǎi)家喜歡一次付清房款的習(xí)慣在海外購(gòu)房中并不科學(xué)。“有些內(nèi)地投資者覺(jué)得5、6萬(wàn)美元的房子很便宜，可是買(mǎi)下來(lái)發(fā)現(xiàn)，出租、再售就比較困難。在海外買(mǎi)房貸款，銀行是把關(guān)人，因?yàn)樵谥脴I(yè)者申請(qǐng)貸款之前，銀行會(huì)去對(duì)房子做一個(gè)評(píng)估，如果買(mǎi)房成本太高或沒(méi)有升值的潛力，銀行不會(huì)貸款。所以，海外置業(yè)者在買(mǎi)房時(shí)最好申請(qǐng)銀行貸款，這樣不至于買(mǎi)到不好的房子”。

　　一次性付款不科學(xué) 與國(guó)內(nèi)炒房者靠炒高房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)暴利不同，海外投資物業(yè)不能發(fā)大財(cái)，但能獲得風(fēng)險(xiǎn)較小的穩(wěn)健的收益。

　　以澳大利亞為例，在墨爾本，買(mǎi)一棟占地450平方米，有前后花園、私人停車(chē)位的花園洋房也只需要不到40萬(wàn)澳元(約合人民幣200多萬(wàn)元)。而200萬(wàn)元人民幣在北京連一套一室的高檔公寓都買(mǎi)不了。

　　梁健立表示，由于行業(yè)的規(guī)范及法規(guī)與管理的完善，澳大利亞房子的空置率很低，目前在1%左右。購(gòu)房者擁有永久產(chǎn)權(quán)，房屋全部精裝修。交房時(shí)即可獲得產(chǎn)權(quán)證明，首付比例最低只有一成，還款期從交房日開(kāi)始計(jì)算，不存在先還貸、后交房，這些都很吸引中國(guó)的投資者。

　　由于市場(chǎng)成熟，澳大利亞房?jī)r(jià)漲幅比較緩慢，7年才翻一倍。投資收益相對(duì)穩(wěn)健，中國(guó)的一線(xiàn)城市租金回報(bào)率只有2%左右，而澳大利亞租金回報(bào)率在4%至4.5%，美國(guó)一些熱點(diǎn)城市租金回報(bào)率可以達(dá)到7%。

　　海外投資物業(yè)不能發(fā)大財(cái) “截止到10月份，我們今年業(yè)績(jī)?cè)黾拥?5%，除了長(zhǎng)三角、珠三角這些海外投資的傳統(tǒng)區(qū)域外，北京等環(huán)渤海地區(qū)今年漲幅更為明顯。”對(duì)于買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)力，梁健立感到震驚。今年通過(guò)房產(chǎn)中介赴海外買(mǎi)房保守估計(jì)50億元，而這只是九牛一毛，如果加上那些直接去海外買(mǎi)房的人，實(shí)際的規(guī)模大多了。

　　50億只是九牛一毛

　　銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，在澳大利亞只有兩成的新房允許外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)。此外，在澳大利亞、美國(guó)的樓市，中國(guó)購(gòu)房者的比例并不高，中國(guó)人去海外買(mǎi)房雖然開(kāi)始增多，但也只是剛剛起步。