9.1號(hào)起樓市大張旗鼓準(zhǔn)備迎接傳統(tǒng)營銷旺季：“金九銀十”。8月份來自北京、上海、深圳等一線城市量價(jià)齊升的成交數(shù)據(jù)，使得今年“金九銀十”的到來顯得底氣頗足，不少企業(yè)甚至準(zhǔn)備趁勢(shì)推動(dòng)價(jià)格上漲，以在這個(gè)黃金旺季大撈一把。

但遭遇了史上最嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控后，房價(jià)所降甚微，樓市真的就此進(jìn)入回暖反彈？

也有部分開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士紛紛提醒市場(chǎng)切勿過于樂觀，如果樓市真的從此量價(jià)齊升，二次調(diào)控的“核武器”將相距不遠(yuǎn)。

孰對(duì)孰錯(cuò)？讓我們拭目以待。

　-市場(chǎng)觀察

　8月成交量紛紛上漲

北京中原根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年8月，北京新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量達(dá)到了9211套，其中住宅為5565套，環(huán)比7月上漲了12.4%。而除去經(jīng)限外的期房住宅總成交為4488套，上漲了11.2%，合計(jì)期房及現(xiàn)房的住宅除經(jīng)限合計(jì)成交為5511套。環(huán)比7月上漲了14.5%，但是相比2009年同期的13331套依然下調(diào)幅度達(dá)到了58.7%。

成交量上漲不僅出現(xiàn)在北京，還有其他各大城市。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月最后一周，監(jiān)控的九大城市中，除天津小幅下降8%外，其余8個(gè)城市環(huán)比均有不同程度增加，增幅最大的杭州達(dá)75%，最小的深、漢2市為3%。從整個(gè)8月新房成交情況看：截至上周，各城市8月的新房成交量均已超過7月。預(yù)計(jì)各市8月全月成交量環(huán)比7月份將有4~5 成的增加。其中，深圳成交量的增加最為明顯，環(huán)比增幅將達(dá)8成；天津、上海兩市增幅最小，約在2~3成。

推盤力度逐步加大

伴隨成交量上漲的，還有各企業(yè)推盤的力度。

8月的最后一個(gè)周末，不少項(xiàng)目已經(jīng)開始厲兵秣馬，搶占先機(jī)了。

8月28日，中糧萬科長陽半島第二次開盤，推出377套房源，一日售罄。

同日，大興區(qū)純新盤項(xiàng)目金地仰山開盤，一舉推出724套房源，14000元/平方米的起價(jià)不僅刷新了區(qū)域新盤低價(jià)，而且迎來了1045人爭(zhēng)搶。

當(dāng)日，南四環(huán)的藍(lán)光云鼎也推出300套房源，平層和LOFT產(chǎn)品均有。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，僅這個(gè)周末，就有5個(gè)項(xiàng)目開盤，總供應(yīng)套數(shù)達(dá)2874套。開盤之密集，供應(yīng)量之大，今年以來少有，但供應(yīng)戰(zhàn)剛剛開始，真正的供應(yīng)量還在9月。

據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)在9月開盤的項(xiàng)目達(dá)到了46個(gè)。新政之后的5、6、7、8四個(gè)月預(yù)售入市項(xiàng)目分別為21個(gè)、27個(gè)、27個(gè)、18個(gè)，與之相比，9月份有非常明顯的上漲。而這46個(gè)預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目中，純新盤就達(dá)到了21個(gè)，可能創(chuàng)下2009年來的新高。

金九銀十底氣不足

交易量回暖，開發(fā)商大舉推盤，部分項(xiàng)目減少優(yōu)惠蓄謀調(diào)價(jià)……種種跡象表明，市場(chǎng)已經(jīng)充分做好了準(zhǔn)備迎接沉甸甸的“金九銀十”，但仔細(xì)分析數(shù)據(jù)背后的現(xiàn)實(shí)，卻并不那么樂觀。

北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，最近市場(chǎng)的確出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的反彈，但是更多屬于成交量的反彈，尤其是中低價(jià)房入市帶來的成交。他認(rèn)為，即便是金九銀十，部分商品房項(xiàng)目的低價(jià)促銷，也是樓市成交量的主要組成部分，但是，“在市場(chǎng)沒有達(dá)到新政前2/3時(shí)很難說市場(chǎng)形成明顯的回暖”。

除了成交結(jié)構(gòu)，存量房和成交數(shù)據(jù)的變化也頗為不樂觀。

根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，北京市商品住宅可售期房套數(shù)為66984套，現(xiàn)房可售套數(shù)為32027套，共計(jì)99011套，創(chuàng)年內(nèi)新高。

北京中原對(duì)新政后北京商品房成交情況作了分析，發(fā)現(xiàn)新政后北京商品住宅期房市場(chǎng)取得預(yù)售項(xiàng)目合計(jì)82個(gè)，供應(yīng)住宅總套數(shù)為29468套，而截至8月31日，簽約套數(shù)僅為11956套，簽約率不足40.6%，而從銷售面積來看，82個(gè)項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)面積為3239847平方米，4個(gè)半月簽約面積僅為1259825平方米，積壓面積高達(dá)198萬平米，積壓率達(dá)到了61.1%。按照已經(jīng)成交的均價(jià)計(jì)算，82個(gè)項(xiàng)目總值為707.8億元，而開發(fā)商在這4個(gè)半月的時(shí)間內(nèi)，僅銷售了221.62億元，而庫存價(jià)值高達(dá)486.2億元。也就是說平均每個(gè)項(xiàng)目積壓價(jià)值高達(dá)5.93億元，而部分多次取得預(yù)售證的項(xiàng)目積壓總值更加嚴(yán)重。

張大偉指出，“從實(shí)際項(xiàng)目數(shù)據(jù)可以看出，開發(fā)商銷售業(yè)績慘淡，樓市從量跌到價(jià)跌的趨勢(shì)已經(jīng)明顯，最近市場(chǎng)的回暖更多可以看成是假性回暖。”

　新建商品住宅存量逼近10萬

新建商品住宅存量繼8月第三周保持了穩(wěn)定的上升后，第四周已經(jīng)突破9.9萬，預(yù)計(jì)9月可突破10萬的大關(guān)。8月第四周周末連續(xù)兩天維持在超過9.9萬的高位，這是新建商品住宅存量2010年首次接近10萬的紀(jì)錄。

新建商品住宅存量由預(yù)售商品住宅存量和現(xiàn)售商品住宅存量兩部分構(gòu)成，其中現(xiàn)售住宅存量較為穩(wěn)定，2010年一直在3.1萬左右，而隨著預(yù)售商品住宅的不斷入市，預(yù)售住宅存量不斷增長，目前已經(jīng)達(dá)到6.7萬的庫存量。

“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部認(rèn)為，新建商品住宅存量反映了市場(chǎng)的供需狀況，適當(dāng)?shù)拇媪坎拍鼙ＷC市場(chǎng)的良性運(yùn)作，新建商品住宅存量增大，一定程度上給開發(fā)商施加了壓力，新項(xiàng)目只有以一個(gè)具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格開盤才能帶來樓盤的熱銷。

　新開樓盤預(yù)售價(jià)格漲跌有別

在預(yù)售項(xiàng)目方面，8月第四周共有5個(gè)項(xiàng)目獲得行政許可，明顯高于前周的項(xiàng)目總量(前一周2個(gè))，而總供給套數(shù)2791套，遠(yuǎn)高于前一周255套的供給。其中“半島家園”是近一個(gè)月以來的第二次推盤，從第四周新推項(xiàng)目的價(jià)格來看，漲跌有別。

“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部分析師張?jiān)路治?，第一，部分?xiàng)目即使價(jià)格見漲，依然熱銷。例如“半島家園”8月二期同7月份一期相比，二期樓盤的擬售均價(jià)平均上升了712元/平米，近2天就簽約71套，據(jù)媒體報(bào)道，實(shí)際目前二期項(xiàng)目算上認(rèn)購及預(yù)訂已經(jīng)售罄，銷售火爆可見一斑。第二，部分項(xiàng)目依然采取了相比同區(qū)域較低的價(jià)格開盤，例如，“領(lǐng)秀慧谷”位于回龍觀，擬售均價(jià)15223元/平米，與今年5月開盤的同區(qū)域“智慧小區(qū)”20144元/平米的價(jià)格相比，降低了24%，但是低價(jià)入市并沒有帶動(dòng)銷量的上升。

　張?jiān)抡J(rèn)為，從上述案例可以看出， 8月第四周開發(fā)商對(duì)于新項(xiàng)目的定價(jià)有漲有跌，這說明開發(fā)商在試探市場(chǎng)，一部分開發(fā)商對(duì)于價(jià)格有一個(gè)較高的預(yù)期，在9月旺季到來時(shí)，趁機(jī)漲價(jià)，而另外一部分開發(fā)商則希望通過適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)刺激銷量的上升，價(jià)格的上升和下跌都是開發(fā)商對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)的一種判斷，無論哪種判斷都是對(duì)9月有一個(gè)較高的預(yù)期，而這也有可能促使9月成交有一個(gè)明顯的增長。

　售樓處來訪者明顯增多

周一上午，記者來到位于東四環(huán)四方橋附近的華僑城，與周末相比，售樓中心略顯冷清，其銷售人員笑稱，“好在您周一過來的，周末來看樣板間需要提前預(yù)約的，我也不可能給您介紹這么詳細(xì)”。記者在樣板間看到兩三對(duì)夫妻也在看房。據(jù)介紹，華僑城將于9月中旬開盤，9月1日至9日辦理VIP卡，可享受9.6折優(yōu)惠和選房條件。銷售人員告訴記者，項(xiàng)目確實(shí)受到政策調(diào)控的影響，買房投資的比例下降，但其他需求的客戶還很多，這一點(diǎn)從看房量上就能看出來。

而同樣感覺到市場(chǎng)在回暖的是即將入市的綠城北京誠園，該項(xiàng)目于8月29日開始排號(hào)，排號(hào)者要交50萬——100萬的誠意金，9月開盤的均價(jià)為52500元/平方米，截至30日下午，40%的房源被定。銷售人員稱，暫不說成交量，至少看房量和新政剛出臺(tái)時(shí)相比截然不同，觀望的情緒明顯少了很多。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很多老項(xiàng)目后期樓盤的開盤價(jià)格和之前的開盤價(jià)格相比沒有太大區(qū)別，比如房山的恒盛波爾多小鎮(zhèn)6月30日開盤均價(jià)為8500元/平方米，而9月開盤的一期均價(jià)為9000元/平方米，參加團(tuán)購可直降7萬，以此計(jì)算，兩次開盤的均價(jià)基本相同。據(jù)銷售人員介紹，看房的人很多，看樣板間需要提前通知進(jìn)行預(yù)約。

　二手房客戶紛紛出手

“價(jià)格上并沒有出現(xiàn)大漲或大落現(xiàn)象。只有個(gè)別區(qū)域的房價(jià)略有小降，那也只是將市場(chǎng)火爆時(shí)的價(jià)格泡沫擠出而已。像我們通州區(qū)域就是如此。成交量確實(shí)較前兩個(gè)月明顯多了不少，看的人也挺多的，只是前一段時(shí)間光看不成交，但現(xiàn)在客戶看不到價(jià)格降太多也看不清后市，所以就想著出手了，現(xiàn)在政策打擊得這么厲害，過幾個(gè)月價(jià)格肯定要下來的，不如現(xiàn)在成交圖個(gè)踏實(shí)。”熒燦地產(chǎn)通州區(qū)域劉經(jīng)理向記者表示。

熒燦地產(chǎn)華騰園區(qū)域尹經(jīng)理表示：“最近我們這邊兒確實(shí)簽單量提升不少，比起前幾個(gè)月的冷清，需求明顯。我這里就有一個(gè)客戶，之前2009年底就準(zhǔn)備購房結(jié)婚用，沒想到一拖就到8月中旬。本想著房價(jià)能落一落時(shí)再出手，可是價(jià)格方面到現(xiàn)在也沒太大變化，想想還是現(xiàn)在買了吧，只好找家里人‘贊助’來完成。”

據(jù)熒燦地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月以來二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)的局勢(shì)，供應(yīng)量的增長使得商品房及二手房的成交量依然可能在金九銀十有更進(jìn)一步的上漲，但是上漲的幅度不會(huì)太大。熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天認(rèn)為，市場(chǎng)并沒有走出調(diào)整期。價(jià)格則依然維持下跌，中低價(jià)商品房的成交比例上漲，會(huì)使得價(jià)格下調(diào)的趨勢(shì)依然明顯。

價(jià)格回落派

　反彈只是美好愿望

SOHO中國董事長 潘石屹

“金九銀十”以實(shí)現(xiàn)絕地大反彈這只是開發(fā)商美好愿望。前5年的調(diào)控政策更像是喊口號(hào)，說要處理閑置土地，加大保障房建設(shè)，后續(xù)細(xì)則沒跟上，但這次不一樣，有實(shí)施細(xì)則，具備操作性。從4月出臺(tái)的國十條以及后續(xù)出臺(tái)一系列調(diào)控政策壓力下，房屋供應(yīng)量將繼續(xù)增加、開發(fā)商資金鏈也會(huì)進(jìn)一步收緊，預(yù)計(jì)今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)量價(jià)齊跌，房價(jià)將回落至2009年初的水平。

供應(yīng)大增 價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)

亞豪機(jī)構(gòu)副總 高姍

調(diào)控以來，樓市成交驟降，商品房銷量由每月七八千套的高位直降至三四千套，成交量腰斬令開發(fā)商應(yīng)對(duì)無措，不敢貿(mào)然推出新盤，這使得新政出臺(tái)以來的四個(gè)月每月僅有20個(gè)左右項(xiàng)目開盤，樓市供需深度觀望。

但是，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍預(yù)計(jì)，緊縮政策引發(fā)樓市供需雙降的僵持局面有望在“金九銀十”被打破。統(tǒng)計(jì)顯示，目前明確表示將在“金九銀十”推盤的項(xiàng)目量已達(dá)到40余個(gè)，其中過半為首次開盤的純新盤，開發(fā)商普遍寄希望于傳統(tǒng)的銷售旺季實(shí)現(xiàn)突破。對(duì)此，高姍分析，購房人暫時(shí)擱置購房意愿主要是受到針對(duì)多套購房、異地購房的政策限制所致，由于城市吸引力帶來的人口紅利，使得北京的購房需求仍然保持剛性特點(diǎn)，同時(shí)愈加明朗的通貨膨脹，資產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期也帶動(dòng)了一部分尋求保值避險(xiǎn)資金回歸樓市。

然而，從目前來看，熱銷項(xiàng)目畢竟是少數(shù)，能否吸引更多的購房需求進(jìn)場(chǎng)消費(fèi)成為開發(fā)商面臨的首要問題，因此9、10月份這一傳統(tǒng)的銷售旺季就成為開發(fā)商力爭(zhēng)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

從目前明確計(jì)劃“金九銀十”推盤的項(xiàng)目來看，首次開盤的純新盤數(shù)量占比過半。高姍分析，相比價(jià)格已推至高位的老項(xiàng)目后期，純新樓盤在定價(jià)上不用考慮前期業(yè)主質(zhì)疑和樓盤形象折損風(fēng)險(xiǎn)，因此弱市格局下純新盤定價(jià)往往偏低，這也是吸引購房人的重要因素。在純新盤的低開壓力下，老項(xiàng)目面臨的銷售壓力更加嚴(yán)峻，如果通過增加產(chǎn)品附加值等方式變相降價(jià)無法獲得購房者認(rèn)同，那么直接降價(jià)將成為必然選擇?？梢姡谛卤P的低開標(biāo)桿作用下，伴隨著供應(yīng)量的集中推出，“金九銀十”房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)，樓盤降價(jià)由點(diǎn)及面，由遠(yuǎn)郊區(qū)傳導(dǎo)至城市外沿，最終形成整體市場(chǎng)的價(jià)格回落。

今年的“金九銀十”，樓市價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)。

　旺銷回暖派

　供需兩旺

明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心總監(jiān) 賈玉鵬

九十月份的供應(yīng)量急劇增加，尤其是很多新盤都將低價(jià)入市。一些熱點(diǎn)區(qū)域如大興的黃村和房山的長陽會(huì)保持持續(xù)的熱度，這些地區(qū)產(chǎn)品多、地段好，再加上交通的拉動(dòng)作用，會(huì)保持不錯(cuò)的發(fā)展速度。四環(huán)以內(nèi)的價(jià)格基本保持不變。相比較而言，通州區(qū)漲得快跌得也快，消費(fèi)者在該地區(qū)的投資興趣需要一段時(shí)間的培養(yǎng)。

實(shí)際上從8月份開始，一些剛性需求已經(jīng)在釋放，80%的購房者都是剛需，金九銀十會(huì)迎來供需兩旺的態(tài)勢(shì)。這是政府也希望看到的結(jié)局，一方面價(jià)格下來了，另一方面成交量也上去了。目前的市場(chǎng)中消費(fèi)者和開發(fā)商都很理性，開發(fā)商意識(shí)到要盈利需要讓價(jià)，而消費(fèi)者也不會(huì)要求一味降價(jià)，稍微降低達(dá)到他的底線，消費(fèi)者就買賬，市場(chǎng)逐步平穩(wěn)。

金九銀十肯定會(huì)來

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長 陳云峰

隨著調(diào)控政策逐漸明朗，購房者覺得房價(jià)也不會(huì)太大變化，觀望的人就少了。最近一段時(shí)間，托人買房的購房者明顯增多，出現(xiàn)不走關(guān)系很難買到房子的局面，托人買房的人多是剛需，比如一些等著有房子結(jié)婚的。很多開發(fā)商推遲開盤壓抑了一大批剛性需求，九十月份的集中推盤必然會(huì)使這些剛需釋放出來，從而帶動(dòng)樓市。我是一線的人，離市場(chǎng)很近，能明顯感覺到8月底以來樓市出現(xiàn)反彈，我認(rèn)為現(xiàn)在是出手的好機(jī)會(huì)。

雖然九十月份是開發(fā)商集中推盤的時(shí)間，但是各個(gè)項(xiàng)目之間由于定位、位置、價(jià)格等的不同競(jìng)爭(zhēng)較少，開發(fā)商面臨的不是怎樣分房產(chǎn)市場(chǎng)蛋糕的問題，而是共同在金九銀十的過程中將房產(chǎn)市場(chǎng)的蛋糕做大。從市場(chǎng)的反應(yīng)來看，我相信金九銀十肯定會(huì)到來，樓市也肯定會(huì)火。

　量漲價(jià)平派

　價(jià)平量漲

陽光100常務(wù)副總裁 范小沖

秋天是收獲的季節(jié)，今年也不例外。一方面，受房產(chǎn)調(diào)控政策影響，幾個(gè)月來，購房者一直持幣待購，積蓄了相當(dāng)多的購買力，另一方面，九十月份供應(yīng)量也會(huì)大幅上升，接近年底，上市公司為了取得好點(diǎn)的業(yè)績和股權(quán)激勵(lì)，完成銷售任務(wù)的壓力會(huì)更加明顯，加大推盤力度。在這兩個(gè)因素的作用下，交易量必然會(huì)上漲。但這并不意味著房價(jià)就能隨之上漲，現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)不支持房價(jià)上漲。因此，今年的九十月可能會(huì)出現(xiàn)“價(jià)平量漲”的局面。

　量會(huì)漲 價(jià)難漲

北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部總監(jiān) 張大偉

雖然最近市場(chǎng)出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的反彈，但是更多屬于成交量上的反彈，這些數(shù)據(jù)的調(diào)整更多是因?yàn)椴糠謩傂孕枨鬀]有期待到價(jià)格的明顯下調(diào)，而倉促入市。現(xiàn)在還很難說市場(chǎng)形成明顯的回暖。而價(jià)格不論是商品房還是二手房依然處于高位，特別是商品房部分項(xiàng)目的低價(jià)熱銷，在金九銀十可能成為趨勢(shì)，這也會(huì)影響周圍二手房，所以這兩月的市場(chǎng)在政策沒有放松甚至可能收緊的情況下，價(jià)格很難上漲。

相比6-7月份的地量，商品房及二手房的成交量依然可能在金九銀十有上漲，這主要是因?yàn)楣?yīng)量上漲的原因，但是上漲的幅度不會(huì)過大。市場(chǎng)還遠(yuǎn)未走出調(diào)整期。

目前二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的價(jià)格下調(diào)停滯的現(xiàn)象，甚至部分房源價(jià)格反而逆勢(shì)上漲，主要原因有兩點(diǎn)：首先4個(gè)多月的樓市宏觀調(diào)控，價(jià)格下調(diào)的幅度并不大，部分購房者受到往年市場(chǎng)調(diào)控的影響，認(rèn)為抄底時(shí)機(jī)已到，盲目入市。其次最近一些房主及中介公司炒作學(xué)區(qū)房、軌道交通將開通等利好，堅(jiān)挺價(jià)格。但是實(shí)際中，本次調(diào)控依然在持續(xù)，后期甚至?xí)懈鼑?yán)厲政策出臺(tái)的可能。

金九銀十不及往年

華高萊斯國際地產(chǎn)顧問副總 公衍奎

房產(chǎn)企業(yè)的一般規(guī)律是年初施工，年底的時(shí)候賣房，并且這個(gè)季節(jié)的天氣很適宜，人們的消費(fèi)心理會(huì)活躍，因此，從季節(jié)的因素來看，金九銀十還是會(huì)出現(xiàn)的。金九銀十首先體現(xiàn)在供應(yīng)量上，很多開發(fā)商都會(huì)在九十月份推盤，其次是需求方面，新政以來壓抑了很多需求需要釋放出來。但是，受政策調(diào)控的影響，今年的銷售情況很可能不及往年。