曾在年初就被炒得沸沸揚揚的“商業(yè)地產(chǎn)”，如今也在當口成為了市場的焦點。從近期圍繞萬科的消息便可看出，無論是收購贏嘉中心還是藍山兩棟寫字樓將整售，傳統(tǒng)的“帶頭大哥”所引發(fā)的關(guān)注更體現(xiàn)“后住宅”時代的某種風向。 從購房人到企業(yè)，在很長時間以來“金九銀十”都沒有這樣被業(yè)界期待，但凡風吹草動便吸引目光。

轉(zhuǎn)型下的代表角色

“城市化進程要求企業(yè)必須考慮商業(yè)地產(chǎn)。”早在長陽半島項目的商業(yè)開發(fā)被外界關(guān)注時，北京萬科總經(jīng)理毛大慶就對記者闡述過這樣的觀點。在他看來，住宅市場在未來一定時期內(nèi)將處于“邁山頭”狀態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)勢在必行。

同樣的觀點在2009年還略顯謹慎，從“萬科并不是絕對不會涉足商業(yè)不動產(chǎn)開發(fā)”到今年的“必須考慮商業(yè)地產(chǎn)”，戰(zhàn)略方向其實并未改變。今年以來，萬科在商業(yè)地產(chǎn)上不乏實質(zhì)性的動作：4月至5月間，萬科在北京、西安、東莞和武漢，全力打造三個體量巨大的商業(yè)地產(chǎn)項目以及一個高端商務(wù)酒店項目，總投資額達百億元。在北京，萬科今年將啟動共計40多萬平方米的商業(yè)配套設(shè)施，這包括萬科藍山G1、G3號樓，以及長陽項目和五號公社等商業(yè)部分。

盡管長久以來，萬科常被人冠以“帶頭”，但實際上住宅市場領(lǐng)域的成績并不能代表商業(yè)地產(chǎn)的強勢，遠沒有華潤、中糧等地產(chǎn)巨頭得心應(yīng)手。此番引起關(guān)注，更多是承擔市場轉(zhuǎn)型的代表角色，看到了萬科的轉(zhuǎn)向也就看到了市場的轉(zhuǎn)向。

　商業(yè)地產(chǎn)動作不斷

2010年的樓市新政后，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)將進入新一輪的增長與繁榮期。由于國內(nèi)住宅市場的投資比重過高，當新國十條一出臺，進入住宅市場投資者很快都陷入觀望態(tài)勢，不再進入住宅市場，但這些投資者仍看好房地產(chǎn)市場。在這種情況下，不少資金逆勢轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)市場。隨著大量資金開始進入商業(yè)地產(chǎn)，各地商鋪、寫字樓等市場開始升溫。廣州中介統(tǒng)計顯示，國十條之后，商鋪投資增長較明顯。

更多的品牌開發(fā)商也開始涌向商業(yè)地產(chǎn)。除一向只做住宅的行業(yè)老大萬科則計劃將持有商業(yè)地產(chǎn)的儲備增至20%外。中糧、金地、華潤置地、萬通、凱德置地、合生創(chuàng)展、雅居樂等品牌房企對商業(yè)地產(chǎn)也動作不斷。剛剛過去的8月對于房地產(chǎn)企業(yè)屬于“半年報”時期。承上啟下之際，對未來的規(guī)劃其中亦不乏“商業(yè)地產(chǎn)”的味道。

遠洋半年報顯示，因竣工量在時間分布上存在的不均勻性，遠洋地產(chǎn)的新增房源將集中在第三、四季度入市。為了應(yīng)對密集調(diào)控時期的市場波動，遠洋地產(chǎn)與多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一樣，對產(chǎn)品線進行了完善和調(diào)整，并將加大保障房、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度。

專注于住宅地產(chǎn)開發(fā)合生創(chuàng)展將向投資型物業(yè)發(fā)力，在下半年的計劃中除了發(fā)展住宅項目，也將大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。合生創(chuàng)展總裁薛虎對媒體表示，目前有220萬平方米商業(yè)地產(chǎn)儲備，正在運作的約有100萬平方米。目前合生創(chuàng)展在北京總部成立了商業(yè)地產(chǎn)投資管理部門。在未來的五年內(nèi)，持有型物業(yè)收入占公司營業(yè)收入的四分之一，是合生創(chuàng)展的戰(zhàn)略目標之一。

新機遇同樣考驗投資者

在不少專家看來，商業(yè)地產(chǎn)升溫既與房地產(chǎn)政策的調(diào)整與變化有關(guān)，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。在國十條出臺之前，在優(yōu)惠的信貸政策及稅收政策推動下，住宅市場得到前所未有的發(fā)展與繁榮，商住產(chǎn)品無論是價格還是回報率上都出現(xiàn)了嚴重倒掛，即住宅的價格往往高于其住宅的產(chǎn)品的價格，從而使得大量的資金都涌入住宅市場。

而在新國十條之后，進入住宅市場的信貸條件已經(jīng)發(fā)生較大變化，按照第二套以上住房的規(guī)定，其信貸條件與進入商業(yè)地產(chǎn)的條件相差無幾。就商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)來看，要相同的信貸條件，當然商業(yè)地產(chǎn)風險及投資回報要比住宅投資要好。這就必然讓以往住宅市場投資者紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，特別是當國十條就是對國內(nèi)住宅市場投資投機進行嚴格限制及市場預期改變時，進入住宅市場的投資者會逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場。

業(yè)內(nèi)人士指出，為降低政策性的投資風險，不少“棄宅營商”的投資客會進入各種不同的商業(yè)地產(chǎn)市場。商業(yè)地產(chǎn)的投資不僅回報穩(wěn)定，而且受政策性的影響小，加上房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展并參加商業(yè)地產(chǎn)的運作，中國城市化成為經(jīng)濟發(fā)展之動力，這些都是推動國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。但商業(yè)地產(chǎn)回報周期長、需求資金大。商業(yè)地產(chǎn)在規(guī)避開發(fā)商單一行業(yè)風險的同時，也對企業(yè)的專業(yè)度，資金、開發(fā)能力、物業(yè)管理、招商、經(jīng)營管理等都有更高要求。盡管商業(yè)地產(chǎn)將進入新一輪的發(fā)展與繁榮期，但機遇與風險并存。