8月上旬，銀監(jiān)會建議各商業(yè)銀行總行收歸貸款審判權，在京滬深杭等房價上漲過快地區(qū)暫停發(fā)放第三套房貸款。分析人士認為，停發(fā)三套房貸將抑制部分投資投機需求，第三季度房價有望溫和下調。

　　三套房貸暫停

　　國務院在4月中旬下發(fā)《通知》要求，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放購買第三套（及以上）住房貸款。其后不斷有報道稱，第三套房貸在各個城市并沒有暫停。

　　此次銀監(jiān)會要求在京滬深杭等房價上漲過快地區(qū)暫停第三套房貸款的消息發(fā)出之后，記者以購房者身份咨詢了滬上多家銀行的個人貸款審批部門，對方均表示不再受理第三套住房按揭申請，至于何時恢復，各商業(yè)銀行表示要靜待“指示”。

　　上周末，易居臣信市場研究中心分析師楊晨青對記者說：“根據(jù)我們剛剛得到的合作銀行發(fā)來的通知，我們已經停止受理三套房貸。”

　　楊晨青告訴記者，4月“新國十條”要求部分房價漲幅過快的城市可以酌情進一步收緊三套房貸甚至停貸，但是對于哪些城市房價漲幅過快，并沒有明確指出。由于部分城市地方細則一直沒出臺，所以關于三套房貸的松緊程度把握在銀行手里。

　　楊晨青同時指出，如今管理層態(tài)度已經明確，在當前政策面整體從緊的環(huán)境下，銀行對第三套貸款的審核逐漸趨嚴，應該說停貸是必然的趨勢。

　　抑制投機需求

　　中國房產信息集團分析師薛建雄表示，管理層叫停三套房貸政策對于市場的影響還是很大的。由于目前剛性需求的購房能力相對較弱，支撐房價的主要還是具有一定實力的購房人。對于投資者而言，這一政策大大降低了投資回報率，還打擊了投資者的購買欲望，“因此我們也看到了許多高端物業(yè)出現(xiàn)了零成交的現(xiàn)象。”

　　薛建雄預測，第三季度房價有望出現(xiàn)全面下降，幅度可能不會太大，“但降價樓盤的數(shù)量一定會增加。高端樓盤可能也會加入這一行列，或許會采用送家具軟裝等方式變相降價。”

　　楊晨青也認為，自從嚴格執(zhí)行新的第二套房認定標準以來，在剛性自住客集中的中環(huán)外區(qū)域，擁有第二套房的購房者大致在六成以上，其中有相當部分的改善型需求再買房就是第三套房，銀行貸款的大門徹底對這部分群體關上，令這部分人不得不擱置購房計劃。從市中心來看，三套房貸暫停雖然對高端需求人群直接影響較小，但其政策信號意義同樣巨大，尤其是對未來市場走勢敏感的投資客，很有可能重新歸于觀望，從這個意義上說7月份剛剛出現(xiàn)起色的市中心高端市場將“重新探底”。

　　薛建雄還向記者透露，近期接觸的許多買家都希望能抄底，但由于“三套房貸”被叫停，抄底的成本變高，使得這些買家原本想買大房型的改買了小房型，本來要買三套四套的變成買兩套了，這對于市場來說應該是好事，這一政策確實抑制了一部分投機投資需求。

　　購房者暫停入市

　　劉先生這兩個月正在南黃浦板塊積極看房，作為改善性需求，劉先生看中了耀江花園的一套126平方米的三房，房東報出的“到手價”為445萬元。

　　盡管之前劉先生已從銀行獲悉，若自己購入此房將以“第三套”貸款政策對待，即首付六成、利率上浮10%。劉先生仍表示可以接受，并準備支付定金。

　　但在傳來“三套房停貸”的消息后，銀行方面告訴劉先生即使是提高首付比例和利率，由于屬于“嚴控”范圍，已經無法申請到按揭貸款了。劉先生表示只能再等等看了，但與此同時劉先生表示，希望房價會降下來。

　　記者了解到，與劉先生有著相同遭遇的購房者還為數(shù)不少。來自21世紀不動產上海區(qū)域市場中心的分行調查顯示，“三套房停貸”對二手房市場的影響更多體現(xiàn)于意向買家身上，約有兩成左右的購房者因此暫停入市腳步，此類人群多數(shù)選擇觀望。

　　楊晨青也表示，7月份時，部分投資客認為政策底已經明確，紛紛開始入市抄底，但在三套房貸被叫停后，便出現(xiàn)不少退縮的情況，“三套房停貸對于投資者心理上的影響更為重要。”薛建雄指出，應該說當前的三套房政策是基于整體政策面從嚴的大背景下產生，從長遠來看，如果房價調控的目標能夠基本達成，未來一定會有放松的過程。

　　不是長期性政策

　　楊晨青告訴記者，叫停三套房貸總體說來比較嚴厲，雖然政策調控基調得到延續(xù)確實會抑制投資投機需求的釋放，但同樣也抑制相當數(shù)量的合理購房需求，應該說在當前整個樓市政策面從緊的環(huán)境下，銀行還是能夠堅決貫徹的。但是未來隨著房價上漲趨勢得到控制，政策調控目標逐漸實現(xiàn)之后，預計信貸政策在執(zhí)行面上必然會有一個逐漸放松的過程，這個時間點預計在明年二季度左右。

　　華燕資深分析師張宏偉認為，這個政策總體上看還是短期性質的，雖然能抑制一定的購買需求，對于市場平穩(wěn)起到保障作用，但隨著市場的變化，也會相應地調整，估計到今年年底，管理層會根據(jù)市場變化做出適當?shù)恼{整。

　　薛建雄則認為，此次政策的影響力要看政策的執(zhí)行力度，主要還是看管理層的決心能持續(xù)多久。目前來看，供應量要到明年底才會有回升，如果說要回到之前2008年的信貸環(huán)境是很難，但這一政策的松緊程度會不斷發(fā)生變化，這就要看市場的變化。這是一個不斷博弈的過程。

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　　停發(fā)三套房貸

　　更具信號意義

　　上海二手房市場經歷了5、6月份的成交低谷后，7月成交量終于實現(xiàn)反彈。就在調控政策趨于穩(wěn)定，剛性需求陸續(xù)釋放之際，8月初，銀監(jiān)會發(fā)文建議一線城市商業(yè)銀行暫停投放第三套及以上個人住房貸款。福美來不動產表示，停發(fā)三套房貸難阻近期成交量回暖。

　　“7月下旬開始，市場已經明顯回暖。僅8月上半月，我們店就成交了4套。” 福美來不動產世紀公園店經理鄭吉軍如是說。

　　福美來不動產副總經理徐子興指出：“停貸三套房只抑制投資需求，部分經濟實力較強的客戶，在購買第三套房時可能選擇其他融資渠道來規(guī)避停貸對交易形成的影響。所以在沒有更進一步的調控政策出臺前，剛性需求的不斷釋放將會繼續(xù)推高成交量。而銀監(jiān)會此次重申停發(fā)第三套房貸，也許更多的是表明其對房地產市場長期調控的決心，這預示著政府對房價和房地產的調控仍是下半年的常態(tài)。”