半年368億元的銷量，1220萬平方米的土地儲備。當眾人還在討論，2010年誰將第一個超越萬科時，萬科卻早已將追趕者拋下。
“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格”，萬科副總裁肖莉說，上半年的成功緣于兩點：一是銷售均價比新政前約有15%的下降，二是普通自住中小戶型占比達到了創(chuàng)紀錄的89%。而與價格下降、銷售靚麗相伴隨的是萬科市場占有率的進一步上升，5月份萬科在全國14個重點城市的市場占有率已經(jīng)達到6.8%，較2009年全年的3.5%有大幅提高，6月前三周的市場占有率更是進一步提升至了8.2%。
左手賣樓的同時，萬科的右手也沒有閑著。在土地儲備上，2009年未能進入行業(yè)前十名的萬科進取心十足，通過多種方式在二、三線城市攻城略地，一千多萬平方米的土地儲備已然趕上去年全年，這一規(guī)模是保利的1.5倍，老對手中海的5倍，招商地產的10倍還多。
銷量大增
調控之下，萬科再次展現(xiàn)了其獨步江湖的能力。7月15日，一項被萬科內部稱為“千里馬”行動的招聘計劃對外啟動。
這個被喻為萬科史上規(guī)模最大的招聘計劃，范圍涉及旗下36個城市，所需人才高達600余名。職位覆蓋公司管理層、經(jīng)理層和專業(yè)人才。
當然，與招聘相對應的是萬科上半年出色的成績單。
此前的7月5日，萬科公布6月銷售業(yè)績，在降價策略的刺激下，萬科再次領跑，6月實現(xiàn)銷售面積85.7萬平方米，銷售金額87.7億元，分別同比增加27.8%和27.9%。綜合之前萬科公布的數(shù)據(jù)，萬科今年上半年累計實現(xiàn)銷售面積320.2萬平方米，實現(xiàn)銷售金額367.7億元，成為房地產行業(yè)中住宅建造唯一一家半年銷售超過300億元的企業(yè)。
外界把萬科靚麗的銷售數(shù)據(jù)歸結為降價。對于降價一說，萬科副總裁肖莉并不否認，“從月度銷售數(shù)據(jù)來看，萬科銷售均價比新政前約下降14.3%，上半年在售樓盤許多是新盤，大多低價入市”。
在肖莉看來，萬科有著清晰而又明確的銷售邏輯。“任何一個樓盤，拿到預售許可證之后就會開盤，這是萬科的第一個原則，首先是不捂盤；第二個原則是希望開盤后一個月內就能賣掉60%，如果達不到這個要求，我們就會調整價格。”
肖莉把銷量增長的第二個原因歸于中小戶型的暢銷，肖莉告訴本報記者，2009年萬科產品中90平方米以下的小戶型占比為57%，144平方米以下的普通住宅占比為86%，今年上半年這兩個比例進一步提升至90平方米以下小戶型占比59%和90到144平方米的改善性戶型占比30%，兩部分相加占到整體銷量的89%。“萬科的產品面向剛性需求者的普通住宅，這是萬科的競爭力。”肖莉說。
保證銷量的另外一招是均衡發(fā)展。“萬科上半年的推貨量是40%，下半年是60%，這個比例已經(jīng)是非常平均了。”肖莉說，其他一些地產公司的推貨比例可能是3：7，甚至更為失衡，這就造成了上半年無貨可賣，下半年的銷售壓力巨大。
策略的成功保證了萬科的銷量，也保證了萬科在規(guī)模和速度上的優(yōu)勢。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年保利地產實現(xiàn)簽約金額217.55億元，同比僅增長3.33%；而被郁亮認為是萬科真正對手的中海地產，2010年上半年中海地產累計實現(xiàn)房地產銷售額281億港元，同比增長7.0%。對比萬科368億的銷售額和同比19.5%的增幅，無論是規(guī)模還是增長速度，萬科的敵人們都被甩在了后面。
瘋狂擴地
6月，4塊地、20.2億元；5月，8塊地、28.2億元。
銷售強勁之外，萬科在土地儲備上也異常兇猛。中國指數(shù)研究院發(fā)布的2010年上半年房企拿地排行榜中，萬科以251.44億的拿地總價和1040.28萬平方米總規(guī)劃面積占據(jù)著總價以及總面積兩榜榜首。萬科提供的數(shù)據(jù)也顯示出了其在土地儲備上的擴張步伐：萬科上半年共取得39個項目，規(guī)劃建筑面積1220.4萬平方米，權益土地面積929.8萬平方米，權益地價205.28億元。
但6個月前的萬科卻是另一番光景。2009年年報顯示，萬科全年獲得權益規(guī)劃建筑面積1036萬平方米，未能進入行業(yè)前十名。那時，萬科在土地市場是“踏錯鼓點”和“保守”的代名詞。
進入史上調控最嚴厲的2010年，“保守”者最風光。到目前為止，沒有一家房企可以與萬科相抗衡。在上半年的拿地排行榜上，緊隨的是綠地的635.06萬平方米和保利的616.00萬平方米，兩者都相差萬科400余萬平方米。萬科最大的競爭對手中海地產上半年的土地儲備只有193.34平方米，不足萬科的五分之一，而“萬保招金”中的另外兩家企業(yè)招商地產和金地集團則未能進入前20名。
萬科的擴張還體現(xiàn)在地域布局上。萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年所拿的39幅地塊中，除了上海三幅、北京廣州各一幅地處一線城市外，其他全部位于二、三線城市，占比高達87%，而2009萬科在二、三線城市土地儲備中占75%。
萬科的拿地模式也豐富多樣。在萬科傳統(tǒng)的擴張手段中，并購、收購項目、合作開發(fā)、聯(lián)合拍地最為普遍。今年上半年，這些手段全部發(fā)揮了作用。萬科內部人士告訴記者，在上半年新增的項目中，通過收購或合作的方式獲取的項目包括東莞松山湖北區(qū)項目、昆明北京路延長線項目、福州赤壁項目等，此外還有一些項目是萬科和其他企業(yè)合作共同以招拍掛方式獲取的。
事實上，為了避開公開土地拍賣市場的激烈競爭，從2009年年底，萬科開始熱衷于“走小道”，聯(lián)姻二、三線城市“地主”。 2009年11月18日，萬科與云南城投成立合資公司。長城證券的一份有關云南城投的研報顯示，2009年底，其已經(jīng)整理好的土地面積為3060畝，預計將在2010年全部出讓。另外，預計2010年完成整理的土地面積將超過4000畝。此外，在昆明市336個城中村改造項目中，云南城投參與改造的就有80多個，涉及土地面積3萬多畝。
進入2010年，這種模式被發(fā)揚光大。7月21日，浙江濱江集團發(fā)布公告，萬科將和濱江集團以合作開發(fā)的方式分享此前萬科以接近底價拍得的杭州草莊25號地塊。更早前，該地段曾公開出讓了5宗宅地，每一次都是萬科和濱江激烈競奪到最后，得主也最終都在這兩家之中。因此，在草莊25號地塊拍地之前，業(yè)內人士普遍預計，仍會是濱江和萬科兩家之間的“戰(zhàn)爭”。現(xiàn)在，最終的結果讓所有人驚嘆，草莊25號地塊無人競價，萬科底價加價100萬直接競得，最后再與濱江集團分享。
萬科的拿地，在一些人看來是在抄底。
6月30日，上海萬科長寧置業(yè)以總價21億競得寧波鎮(zhèn)海綠核北部4幅地塊。萬科這次拿地被認為是撿了大便宜，不僅僅是因為獨家競買、底價獲得項目，而且項目4291元/平方米的樓面價比商幫公園西側地塊6023元/平方米的樓面價低了近30%。數(shù)據(jù)同樣顯示，在5月份購入的8幅地中，除了北京和杭州地塊樓面地價稍高，其余地塊樓面均在一兩千元的價位，甚至成都項目僅870元/平方米。
向左還是右
肖莉把萬科上半年的成功歸功于普通住宅開發(fā)商的定位。
在肖莉看來，2007年之后萬科就一直在往小戶型方向走。數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年，萬科銷售的住宅中，90平方米以下住宅占了46%，這是多年以來小戶型住宅第一次占到如此高的銷售比例，而且首次置業(yè)和首次改善居住置業(yè)的占了72%。2009年90平方米以下的小戶型占比為57%，144平方米以下的比例為86%。進入調控最嚴厲的今年上半年，這兩個比例進一步提升至90平方米以下小戶型占比59%和90到144平方米的改善性戶型占比30%，兩部分相加占到整體銷量的89%。
近兩年來，萬科對中小戶型的重視有增無減。肖莉表示，包括去年在二三線城市拿的地，也是以小戶型和首次改善性住房的產品為主。
“未來萬科的重心仍舊是普通住宅，我們在拿地的時候，144平方米以下中小戶型要做到不低于80%，在今年的特殊情況下，這個比例會進一步提高，要達到90%。上半年的銷售情況表明，高端的大戶型去化速度就比較慢。”肖莉說。
萬科靠普通住宅跑贏了史上最嚴厲的宏觀調控，但在外界看來，近幾年來，萬科一直在普通住宅和商業(yè)地產中糾結。
深圳太和資本管理公司投資總監(jiān)王亮表示，房地產企業(yè)發(fā)展的兩大模式中，除了類似萬科專注住宅開發(fā)，相當數(shù)量的開發(fā)商是采取住宅開發(fā)與持有商業(yè)物業(yè)的結合。持有一定數(shù)量的商業(yè)物業(yè)被認為是能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流并抵御房地產周期波動風險的重要業(yè)務。而萬科現(xiàn)有的普通住宅模式必然要求不斷地實現(xiàn)項目擴張，迅速實現(xiàn)銷售回款，然后不斷滾動。事實上，以萬科有史以來最高的年度凈利潤——2009年的53.3億元計，其實可能難以買下幾棟一線城市核心區(qū)的大樓。
萬科也試圖轉向。2009年11月16日，萬科總裁郁亮對全國眾媒體高調宣布新戰(zhàn)略：萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備，并將陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型，住宅與開發(fā)持有物業(yè)比為8∶2，這被廣泛視作房地產商業(yè)模式轉型的標志性事件。此后，萬科分別在北京、西安和東莞拿下了價值超百億元商業(yè)項目。
“現(xiàn)在是涉獵商業(yè)物業(yè)，不是轉型，只是因為有一些土地的獲取，需要有一定比例的商業(yè)規(guī)劃，過往只能通過與其他開發(fā)商合作的方式來開發(fā)商業(yè)物業(yè)，并不是長遠之計，而且合作方式拿地，股東得到的回報也少。”肖莉說。
事實上，萬科仍在普通住宅產品上加大步伐。年報顯示，雖然市場今年的樓市轉向觀望，但萬科卻做出積極計劃，萬科預計2010年新開工面積855萬平方米，同比增長52.5%。萬科一內部人士對記者表示，萬科看好2010年以后的市場，今年大量開工，而竣工量有限，這就意味著萬科在度過了今年的宏觀調控期后，將有大量房源上市。而對于剛啟動的大規(guī)模招聘，萬科董事會秘書譚華杰表示，公司此前確實沒有過，這是第一次。對于原因，他坦言是由于集團在二三線城市大量增加新項目，“主要由于今年開工量太大，而且預計明年開工量還會加大。特別是在進入二三線城市后，項目的總量肯定會比在一線城市大，這對人力資源的需求更明顯。
