今年4月17日調(diào)控大戲啟幕之后，上海樓市激起軒然大波。來(lái)自佑威房產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示：全市成交量從新政前的每周20-30萬(wàn)平方米跌倒近期的不足10萬(wàn)平方米。最為人關(guān)心的房?jī)r(jià)總體也呈現(xiàn)出先揚(yáng)后抑的趨勢(shì)，政策后的第二周房?jī)r(jià)達(dá)到了26089元/平方米的歷史高點(diǎn)，而隨后房?jī)r(jià)開(kāi)始逐步下跌，在6月初全市成交均價(jià)跌破2萬(wàn)元/平方米，并且6月底部分開(kāi)發(fā)商的降價(jià)也使得房?jī)r(jià)再次跌倒6月底的18000元/平方米。
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遭遇瓶頸，第二波調(diào)控將至？
調(diào)查結(jié)果：第二波調(diào)控暫時(shí)不會(huì)到來(lái)
“現(xiàn)在仍然是政策出臺(tái)的密集期，很難說(shuō)得清楚未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)。”香港太陽(yáng)湖地產(chǎn)集團(tuán)董事局監(jiān)事兼董事長(zhǎng)助理陶心嫻告訴《新民樓市》。事實(shí)上，隨著樓市調(diào)控進(jìn)入中盤(pán)，關(guān)于未來(lái)走勢(shì)的爭(zhēng)論開(kāi)始多元化。
7月9日，有滬上媒體稱(chēng)第三套房貸已經(jīng)松動(dòng)；7月11日，住建部政策研究部副主任秦虹在深圳表示，對(duì)第三套房不放貸、對(duì)沒(méi)有社保人員限制購(gòu)房數(shù)量等臨時(shí)性政策有可能放松和退出，這更是被業(yè)內(nèi)視為調(diào)控政策松動(dòng)的明確信號(hào)。
不過(guò)另一方面，關(guān)于調(diào)控將戴上緊箍咒的傳言也頗有旺盛。有消息稱(chēng)，在一次高層會(huì)議上，組織者認(rèn)為“新國(guó)十條”調(diào)控已經(jīng)取得了初步的成果，下一步要抓好“新國(guó)十條”政策的具體落實(shí)工作。此外，住建部在青島的一次現(xiàn)場(chǎng)會(huì)上透露，要加強(qiáng)個(gè)人住房信息建設(shè)。“這意味著以后二套房認(rèn)定將更為嚴(yán)格，也可以視為調(diào)控嚴(yán)厲執(zhí)行的重要信號(hào)。”一位資深研究人士如是分析。
有意思的是，來(lái)自某網(wǎng)站的一份調(diào)查顯示，有75%的被調(diào)查者期待第二波調(diào)控政策的到來(lái)，這在一定程度上反映了民眾對(duì)目前的高房?jī)r(jià)仍然有抗性。
不過(guò)，第二波調(diào)控即將到來(lái)的說(shuō)法很快便受到管理層的集體否認(rèn)。就在7月12日，銀監(jiān)會(huì)、住建部、國(guó)資委三大部委集中表態(tài)，現(xiàn)有樓市調(diào)控政策沒(méi)有變化。銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，差別化房貸政策的要求和標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有任何變化，各商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二套及以上房貸政策；住建部則聲稱(chēng)，下一階段將督促各地繼續(xù)堅(jiān)定不移地貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》及相關(guān)配套政策措施；同時(shí)，針對(duì)“授意房地產(chǎn)央企拿地”的傳聞，國(guó)資委也表示，不存在通過(guò)約談等方式授意房地產(chǎn)央企拿地的事情。
房貸松動(dòng)，銀行助打“擦邊球”？
調(diào)查結(jié)果：房貸松動(dòng)“曇花一現(xiàn)”
“房貸松動(dòng)就是最近一段時(shí)間的事情。”一位本地銀行內(nèi)部人士告訴《新民樓市》，據(jù)其透露，目前四大國(guó)有銀行中除了中行之外，三套房貸款并未放松，打擦邊球的更多是一些中小銀行，諸如華夏、光大、廣發(fā)展等銀行的支行均只要求三套房首付5.5成，交行有支行甚至口頭承諾可以5成首付、1.1倍利率。
據(jù)了解，就在7月12日，銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)各商業(yè)銀行要貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，以及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》的政策要求和標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有任何變化。值得一提的是，素有政策走向晴雨表的中央電視臺(tái)《新聞聯(lián)播》也播發(fā)了這一消息，這被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是房貸繼續(xù)念“緊箍咒”的明確信號(hào)。
“三套房貸就沒(méi)放松幾天，現(xiàn)在又開(kāi)始全面收緊了。”一位資深業(yè)內(nèi)人士透露。
“剛看到點(diǎn)希望，結(jié)果又被潑了冷水！”小張是某股份制銀行的一名信貸員，他的收入和樓市調(diào)控力度幾乎是正相關(guān)。從調(diào)控前每個(gè)月收入1.5萬(wàn)元，到調(diào)控后第一個(gè)月不足8千，7月份“本來(lái)有兩筆單子看樣子能成的，這下又懸了，能過(guò)萬(wàn)就不錯(cuò)了。”小張有些小小的郁悶。
有意思的是，就在昨日筆者致電浦東某樓盤(pán)的售樓處，該售樓處先前曾聲稱(chēng)對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)可以做到首付5.1成或5.2成，前提是律師、教師、公務(wù)員和世界500強(qiáng)企業(yè)的員工。售樓員明確告訴筆者：“情況發(fā)生了變化，很可能批不下來(lái)”。
低開(kāi)高走，房?jī)r(jià)“假摔”頻頻現(xiàn)？
調(diào)查結(jié)果：政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控藥效有待觀察
“雖然現(xiàn)在還有保利、綠地、復(fù)地等極少數(shù)開(kāi)發(fā)商在持續(xù)著降價(jià)大旗，但兩個(gè)月過(guò)去并無(wú)更多開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)降價(jià)，似乎預(yù)示本輪房?jī)r(jià)又將‘假摔’。”某機(jī)構(gòu)分析師薛建雄在接受《新民樓市》訪(fǎng)問(wèn)時(shí)談到自己的憂(yōu)慮。某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示：上周全市成交排名第二的印象歐洲成交的68套房源均價(jià)已經(jīng)高達(dá)22191元/平方米，而新政策后以5月份上市的印象歐洲城當(dāng)月成交的308套房源均價(jià)只有19379元/平方米，熱銷(xiāo)之后，6月該案均價(jià)就已上升到19697元/平方米，對(duì)比上周均價(jià)已經(jīng)比開(kāi)盤(pán)當(dāng)月漲了14.5%。“雖然，目前類(lèi)似印象歐洲城的項(xiàng)目還只是極少數(shù)個(gè)案，但是隨著購(gòu)買(mǎi)力的長(zhǎng)期積壓和人民幣升值重啟，將對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)造成極為不好的預(yù)期。”薛建雄預(yù)判到。
事實(shí)上，盡管目前“降價(jià)”、“優(yōu)惠”等字眼充斥著上海樓市的街頭巷尾，也確實(shí)有不少樓盤(pán)真正做到了開(kāi)盤(pán)平價(jià)入市，但是多數(shù)前期取得一定銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的樓盤(pán)，后期房源多出現(xiàn)了價(jià)格上漲。來(lái)自佑威房地產(chǎn)研究中心的信息：除印象歐洲外，新城盛景園、新天地荻涇花園、龍湖酈城等項(xiàng)目，價(jià)格都有明顯上升，只不過(guò)成交量相比出現(xiàn)了大幅回落。
“新政至今，上海市商品住宅6月均價(jià)雖然出現(xiàn)了下跌，但是從個(gè)案來(lái)看，總體還是呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，從上半年成交排名前十的項(xiàng)目來(lái)開(kāi)，新政前相比新政后出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的項(xiàng)目?jī)H有3個(gè)，在這三個(gè)項(xiàng)目中，只有去年漲幅最大的嘉定新城的項(xiàng)目跌幅最大，政策前后房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲的項(xiàng)目有7個(gè)，多個(gè)項(xiàng)目的漲幅超過(guò)10%，甚至江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)漲幅超過(guò)了20%。因此目前的政策只是調(diào)控了成交量，并非對(duì)高房?jī)r(jià)形成直接調(diào)控。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟的觀點(diǎn)非常精當(dāng)。
現(xiàn)金在握，買(mǎi)房者蓄勢(shì)抄底？
調(diào)查結(jié)果：觀望與抄底情緒平分購(gòu)買(mǎi)力
石涵最近很忙，頻頻穿梭于客戶(hù)簽約之間的他還不知道自己負(fù)責(zé)的項(xiàng)目中信泰富又一城是上周全市成交面積第一名。直到筆者電話(huà)向他“道賀”時(shí)，石涵在驚喜之余也向筆者糾正道：“7月18號(hào)我們是集中簽約81套，并非一天賣(mài)了那么多。”作為中信泰富上海地鐵車(chē)站項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部副經(jīng)理的石涵向筆者坦言：“從五一房展會(huì)開(kāi)始我們就做項(xiàng)目推廣，根據(jù)前期意向客戶(hù)的實(shí)際成交率來(lái)看其實(shí)并不高。觀望氣氛依舊非常濃重。”
“現(xiàn)在的客戶(hù)分兩種。剛需客戶(hù)到了心理價(jià)位就會(huì)出手，閑錢(qián)多的客戶(hù)觀望的多。”上海錦和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理蔣雷霆表示：目前公司代理的幾個(gè)項(xiàng)目售樓處來(lái)人量近兩周呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，尤其是底特律財(cái)富天地因?yàn)榭們r(jià)低、小戶(hù)型等優(yōu)勢(shì)至今依舊可以保持每天賣(mài)出1-2套，雙休日銷(xiāo)售更好的局面。
上海展覽中心舉行的“第二十七屆中國(guó)·上海房地產(chǎn)展示交易會(huì)”于上周日落下帷幕，大多數(shù)現(xiàn)場(chǎng)人士也只是了解行情。開(kāi)發(fā)商對(duì)此也表示理解。“我們這次帶著長(zhǎng)泰西郊別墅、長(zhǎng)泰東郊御園雙盤(pán)同時(shí)亮相，同時(shí)也讓客戶(hù)更好、更深的了解長(zhǎng)甲地產(chǎn)的品牌。相當(dāng)一部分別墅的追捧者已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注即將亮相的長(zhǎng)泰東郊御園，對(duì)我們的產(chǎn)品有很大的期待，我們預(yù)計(jì)在9月正式上市。”長(zhǎng)甲地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)理鮑磊如是表示。據(jù)悉，總建筑面積30萬(wàn)平方米的長(zhǎng)泰東郊御園即將在九月上市。開(kāi)發(fā)商自然不放過(guò)展會(huì)這一進(jìn)行形象展示和客戶(hù)蓄水的大好機(jī)會(huì)。
