雖然新政出臺多日，降房價這個敏感問題一直未見端倪，5月5日，恒大地產(chǎn)宣布全線產(chǎn)品打85折銷售，樓市新政效果初現(xiàn)，　　

      但是，這一天在中國社科院參加“2010中國房地產(chǎn)高峰論壇”的中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一卻在擔憂。

　　朱中一表示，一些地方出臺的短期性政策不僅打擊了投資性購房，也抑制了改善型住房需求。

　　“吸取2009年下半年房價報復性上漲的教訓，不僅要控制購買需求，更要采取切實辦法將商品房有效供應提高上去，避免房屋存量過低，一旦短期政策取消，市場出現(xiàn)報復性反彈，出現(xiàn)房價過大起伏。”朱中一建議。

　　時間窗口打開

　　北京一些開發(fā)商也開始松動房價。“K2海棠灣”宣傳廣告上稱，開盤價在2萬元/平方米左右，比之房價最高時2.4萬元/平方米售價，已然回調(diào)。

　　“萬科藍山”是東四環(huán)高檔樓盤的代表，5月份新開盤的7號樓售價定在了4萬元/平方米。而此前準備定價在4.5萬元/平方米。

　　北京鏈家地產(chǎn)研究員張月表示，北京二手房市場在北京新政策出臺以后，交易量從每天的1100套左右，急劇下跌到300套，預計這種低迷的交易量仍將持續(xù)一段時間。

　　北京5月份新取得預售證的25個新樓盤，開盤一周以來，14個新樓盤的交易量為零。

　　與此同時，大量投資者拋售房屋，“國十條”政策出臺以后，北京二手房可售房源增加了50%；上海安居客網(wǎng)站統(tǒng)計，上?？墒鄯吭刺岣吡?0%。

　　“這一切都說明‘國十條’政策威力強大。”張月分析，地方政府應該借機調(diào)整一些長期政策，給市場一個穩(wěn)定預期。在遏制投機購房的同時，保證正常住房消費的需求，給市場一個房價不會大跌之后又大漲的預期。

　　給市場一個長期穩(wěn)定的預期，也是朱中一反復強調(diào)的。

　　朱中一表示，2008年房地產(chǎn)市場低迷的時候，政府出臺了優(yōu)惠的措施，爾后出現(xiàn)了房價快速上漲的局面；2010年房價上漲過快的時候，地方政府又出臺了一些限制性措施，其中不少具有明顯短期性。

　　5月1日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)通知，要求買房人必須填報家庭住房情況申報表。如果申報人弄虛作假，將承擔法律責任，并將其信息通報給銀行部門。

　　但是，這些政策都帶有短期性，在其推出時，也冠以“暫時”。

　　5月5日，地產(chǎn)商潘石屹在地產(chǎn)中國網(wǎng)關于北京房地產(chǎn)新政解讀論壇上表示，北京的“限購”政策具有操作性難題。而另一地產(chǎn)“大嘴”任志強稱，北京市將所有購買房子家庭登記表的情況進行核實，需要很長時間，恐怕到時候這輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)結(jié)束了。

　　供應量仍是難題

　　朱中一認為，“國十條”中提出了兩個控制房價的思路：一是增加商品房有效供應；二是抑制投資投機性購房需求。

　　目前，北京、深圳等主要城市出臺的地方政策，都是以控制需求為主。

　　雖然國土部門在公布今年住房供地計劃時宣布，將70%的住房供地供給保障房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房。但是國土資源部僅對地方政府落實保障性住房和棚戶區(qū)改造用地進行考核。商品房供地，都是由地方政府動態(tài)掌握的。

　　中國社會科學院李景國稱，從商品住宅來看，2009年的銷售面積是8.5億平方米，同比增長43.9%，竣工面積2009年為5.8億平方米，同比增長6.2%。銷售增長和竣工增長之間的落差決定了供求偏緊。

　　2009年開發(fā)的土地面積為2.3億平方米，同比增長負19.9%，為1997年以來同比增長最低。這種情況，有可能對今后1-2年商品房的供應產(chǎn)生負面影響。

　　在過去5年當中，住房用地供應平均每年5.5萬公頃，今年雖然宣布了18萬公頃的住房用地供應（70%為商品房用地），任志強稱，先不說政府能否完成18萬公頃住房用地的供應，即使能完成，市場上是否有企業(yè)購買，能否形成開發(fā)量也是一個問題。

　　4月份，在北京實行土地招拍掛出讓新規(guī)定后，商品房用地成交為零。一方面是由于北京國土局對新出讓規(guī)定難以駕馭，擔心地價超高而暫停出讓；另一方面就是開發(fā)商對預期比較迷茫，積極拿地的不多。

　　存量房能堅持多久？

　　北京新政策出臺以后，開發(fā)商大多數(shù)選擇延緩開盤和項目開發(fā)。即使住建部制定了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)定，細致到每個環(huán)節(jié)，但對于開發(fā)商來說，如能打通關節(jié)調(diào)整土地規(guī)劃，即可使土地開發(fā)年限延長2年。

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志表示，新政策出臺以后，短期內(nèi)會出現(xiàn)銷量下降和可售房源增加的現(xiàn)象。但是，隨著政策預期博弈結(jié)束，市場的剛性需求仍然很強大，屆時北京這樣的一線城市住房供應不足的問題，仍會顯露出來。

　　據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2010年4月期房和現(xiàn)房的庫存量均出現(xiàn)了不同程度下降，其中，期房可售套數(shù)為57，054，環(huán)比降幅為3.32%，而可售現(xiàn)房環(huán)比降幅達到了7.54%，跌至30386套。

　　在北京房地產(chǎn)新政出臺前，北京市每天期房銷售約700套左右，新政出臺以后降低到300套左右。一個月約1萬套房子。2010年1月之前，北京市每月新增商品房可售房源有1.2萬套左右，但是到2010年4月，就下降到9000套左右。

　　商品房庫存絕對量也從2010年1月份的6.1萬套降低到4月的5.6萬套。

　　這意味著，銷售量雖然短期下降，但庫存量也在絕對下降。盡管北京市宣稱，2010年竣工政策性住房4.6萬套，但北京市一年銷售房屋約20萬套，如果商品房供應不足，仍會造成供應缺口。