對(duì)比2007年10月的房貸新政，此次房地產(chǎn)政策不僅速度更快，下藥也更重，因此也被稱為"史上最猛調(diào)控"，讓業(yè)內(nèi)直呼狼真的來了。

政策效應(yīng)讓市場產(chǎn)生了立桿見影的效果，大有不讓房價(jià)降下來誓不罷休的味道。從最近記者了解到的情況來看，大部分買家都暫時(shí)擱淺了買房計(jì)劃，開發(fā)商也針對(duì)市場的突變采取了不同態(tài)度，推遲開盤、暫緩拿地……不難看出，接下來的房地產(chǎn)市場將重新進(jìn)入觀望狀態(tài)。

不少地產(chǎn)人士認(rèn)為，樓價(jià)到了非降不可的地步了。

1、五成首付+1.1倍利率："一刀切"非常嚴(yán)厲

新政：4月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

解讀：該政策直指二次或以上的多次置業(yè)者。如果說提高首付，只是提前收了買家的錢，而利率的提升則是赤裸裸地增加了購房者的經(jīng)濟(jì)壓力。

舉個(gè)例子，如果一套100萬元的房子，二次置業(yè)者首付5成，貸款50萬元。按照基準(zhǔn)利率的1.1倍供20年房貸的話，月供為3737.88元。而如果按照之前7折利率，月供只需要3071.69元，相差近700元。

點(diǎn)評(píng)：應(yīng)將改善性需求區(qū)別看待。筆者認(rèn)為，該政策應(yīng)把二次置業(yè)區(qū)別對(duì)待，因?yàn)槟壳皬V州樓市中，二次置業(yè)者占到一半的比例，且不少二次置業(yè)者的確是為了改善居住需求。政策一下把二次置業(yè)連同炒房者一同打壓，不僅居民改善生活需求的愿望破滅，二手樓市場的房源也會(huì)大大減少，不利于二手樓市的活躍。

2、暫停發(fā)放三套房房貸：調(diào)控歷史上首次出現(xiàn)

新政：商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。

解讀：不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策在調(diào)控歷史上尚屬首次出現(xiàn)，如果能順利執(zhí)行，將有效遏制主要以貸款炒房的投資客，房地產(chǎn)市場有望回穩(wěn)。"雖沒有強(qiáng)制要求，但是中央發(fā)出的警示，銀行放款之前都會(huì)認(rèn)真考慮風(fēng)險(xiǎn)，房貸收緊已相當(dāng)明確。"滿堂紅研究部主任沈銳培表示。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前市場上買二套房以上的置業(yè)者，投資客占逾九成。這部分炒房者不僅"霸占"了相當(dāng)一部分房源，造成空置率攀升，還為了高利潤進(jìn)一步哄抬樓價(jià)。沈銳培認(rèn)為，中央再次收緊房貸政策，對(duì)未來樓價(jià)的預(yù)期將有很大影響，"短期內(nèi)，投資客應(yīng)該不會(huì)考慮再購入房產(chǎn)，而會(huì)拋出部分貨源。"

點(diǎn)評(píng)：前提界定不明或被"鉆空子"。但也有業(yè)內(nèi)人士指出，暫停發(fā)放第三套房貸款的前提條件如何界定將是一大難題。比如，如何來衡量區(qū)域價(jià)格是否過高、上漲得快不快？同時(shí)，誰來衡量、如何衡量？商業(yè)銀行如何根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況來決定放不放款？風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？又如何界定第三套房？等等。"如果這些都沒有明確的規(guī)定，在執(zhí)行方面將會(huì)有較大的難度，甚至?xí)霈F(xiàn)'鉆空子'的現(xiàn)象。"

3、非本地居民不放貸：直指"炒樓團(tuán)"

新政：對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

解讀：不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一條款是針對(duì)外地炒家而制定的。"如近期的海南樓市，活躍其中的幾乎都是來自全國各地特別是溫州的炒家。相信有關(guān)部門就是看到了這種現(xiàn)象，才決定出臺(tái)這一抑制外地炒家的政策。"而這類炒家，其購房行為幾乎都是投機(jī)性的，是樓市打壓的重點(diǎn)對(duì)象。

某大型開發(fā)商人士對(duì)記者同樣表示，就該集團(tuán)而言，這一條款對(duì)廣州本地的項(xiàng)目影響不大，但對(duì)在外地的一些項(xiàng)目就不一樣了，"比如我們?cè)诨葜莸捻?xiàng)目，大部分買家都是來自深圳或內(nèi)地城市的投資者。雖然目前尚未有最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但估計(jì)這一調(diào)控的出臺(tái)，將很大影響到樓盤的銷售。"

點(diǎn)評(píng)：炒樓團(tuán)或曲線找本地代理人。業(yè)內(nèi)資深專家韓世同則擔(dān)心，這項(xiàng)政策會(huì)遭遇一些"規(guī)避"的方法，"以前申請(qǐng)房貸說要提供收入證明，結(jié)果很多達(dá)不到條件的人，都能通過各種方法取得合格的'收入'。這次會(huì)不會(huì)也出現(xiàn)這種情況？"對(duì)此，有銀行職員表示，對(duì)于一些外地炒家來說，還是有規(guī)避的方法，"如在本地尋找符合條件的'代理人'，并以'代理人'的名義去購房。"

4、地方可限定購房套數(shù)：更像"笑話"的新政

新政：嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。

解讀：不少業(yè)內(nèi)專家表示，這項(xiàng)政策只是附加且強(qiáng)調(diào)打擊投機(jī)性購房，并沒有實(shí)際上的作用。

合富置業(yè)首席市場分析師龍斌表示，針對(duì)"地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施"，其實(shí)廣州沒有必要再采取臨時(shí)性措施。今年第一季度以來，廣州的樓市成交量下降，樓價(jià)保持穩(wěn)定，而且比較合理，并未出現(xiàn)大規(guī)模的炒樓現(xiàn)象。在廣州市場，今年以來也沒出現(xiàn)多個(gè)"日光盤"，也沒有成百上千人搶購一套房的現(xiàn)象，這與北京、杭州、深圳等地的房地產(chǎn)市場存在著極大的不同。

點(diǎn)評(píng)：換個(gè)身份證照樣可炒房。針對(duì)"在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)"，龍斌認(rèn)為實(shí)際上很難操作，如果真的是一些炒房或投機(jī)性購房者購買多套房，只要換個(gè)身份證、換個(gè)名字，同樣可達(dá)到炒房的目的。

韓世同也表示，若要在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)，就像是以前的"票證"供應(yīng)了。早前海南房地產(chǎn)也聲明每人限購5套，不僅沒打擊到炒樓者，反而成了一個(gè)笑話。

5、稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)：或?qū)⒓又刭I家負(fù)擔(dān)

新政：通知強(qiáng)調(diào)，要發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。

解讀：稅收能否起到調(diào)節(jié)的作用？經(jīng)緯行研究部經(jīng)理朱欣苑認(rèn)為，國家目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)節(jié)，一直吹風(fēng)要在稅收方面來調(diào)節(jié)，重慶甚至已通過了特別房產(chǎn)消費(fèi)稅，"但我認(rèn)為，加稅并不是解決高房價(jià)的有效手段。房地產(chǎn)行業(yè)是賣方市場，加稅很容易轉(zhuǎn)嫁給最終消費(fèi)者，增加購買者的負(fù)擔(dān)。"朱欣苑認(rèn)為，當(dāng)前的高房價(jià)更是貨幣現(xiàn)象，是流動(dòng)性泛濫的結(jié)果，因此收緊流動(dòng)性比加稅更有效。

點(diǎn)評(píng)：征稅對(duì)象應(yīng)為炒家和富豪。"稅收要真正起到調(diào)節(jié)作用，征稅對(duì)象應(yīng)為職業(yè)炒家和富豪群體，而不是改善型置業(yè)者和尋求保值的投資客戶。"朱欣苑表示，對(duì)于職業(yè)炒家，應(yīng)以其購買的頻率和套數(shù)為判斷標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)一年或二年內(nèi)購買的套數(shù)為征稅的累計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。而對(duì)富豪群體，則應(yīng)直接征收別墅的特別消費(fèi)稅。信息時(shí)報(bào)記者 徐鳳

最新動(dòng)態(tài) 廣州多數(shù)銀行已執(zhí)行新政

房貸新政出臺(tái)后，部分銀行迅速做出反應(yīng)。截至記者發(fā)稿時(shí)，四大國有銀行基本上已開始實(shí)行了新政，而個(gè)別外資銀行雖然沒有明確表態(tài)什么時(shí)候執(zhí)行新政，但之前的利率折扣已終結(jié)。

中國工商銀行廣東省分行表示，在4月15日接到國務(wù)院通知后，工行總行第二天便發(fā)布執(zhí)行文件，宣布自4月16日起執(zhí)行新政，同時(shí)對(duì)貸款購買第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。

中國建設(shè)銀行廣東省分行內(nèi)部人士也稱已收到文件通知，全面停止原先執(zhí)行的"首次置業(yè)首付最低兩成、二套房貸首付最低四成"的規(guī)定；此外，中國銀行也已開始正式執(zhí)行新政。農(nóng)行廣東省分行也表示，4月16日即收到總行文件，目前各分行已按照最新房貸政策執(zhí)行。

據(jù)悉，各大銀行在執(zhí)行新政之外，對(duì)于如何界定二套房還存在不同標(biāo)準(zhǔn)。此外，對(duì)于是否停止第三套房貸款，多數(shù)銀行稱還未接到相關(guān)通知。

(作者：羅莎琳 徐鳳 張金娜 李東元)