一、看清“內部認購”真面目

許多開發(fā)商在樓盤預售前，喜歡搞內部認購，一為造勢，二為摸底，都是為預售作準備。而對于購房人來說，相對而言，內部認購的價格相對較低，有一定的吸引力。對此，筆者認為，由于內部認購行為政府不認可，也沒有納入管理，商品房的內部認購可能存在以下隱患：

一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權出讓金，導致將來難以取得房地產證；

二是該商品房可能已經被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權；

三是由于內部認購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內部認購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。

二、慎簽認購書

在實踐中，為了盡早銷售商品房，開發(fā)商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預售認購書，購房人依認購書約定繳納一定數額的款項。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進而轉為對購房人所繳款項是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。對于認購書的法律性質，一般認為，如果認購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預售合同的時間等，商品房認購書具有合同約束力，當事人違約要承擔違約責任。認購書中約定的款項應當視為解約定金，適用定金罰則。如果認購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項應當退回。

三、明確約定收樓標準

對于商品房交付使用的標準，《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條、第十八條有明確規(guī)定，即房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工，應當進行綜合驗收。綜合驗收項目包括：(一)城市規(guī)劃設計條件的落實情況；(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；(三)單項工程的工程質量驗收情況；(四)拆遷安置方案的落實情況；(五)物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。

四、規(guī)范商品房面積增減的處理

商品房的建筑面積是以房地產測繪部門的測繪結果為準。而合同的簽訂往往在測繪之前，因此，合同約定的商品房面積往往與實測面積不相符。

對于面積增減的處理，建設部《關于整頓和規(guī)范房地產市場秩序的通知》有明確的規(guī)定，即：

商品房銷售合同約定面積與實際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未做約定的，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內的(含3%)部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。廣州市的《商品房買賣合同》在此基礎上，進一步規(guī)定，面積誤差比絕對值在0.6%以內(含本數)的，買賣雙方不做任何補償。當然，合同雙方也可以另行約定。

五、了解按揭的辦理方法

大部分開發(fā)商都在售樓廣告中寫明提供多少年的幾成按揭，并列出月供多少，以示供樓是件輕松的事情。有的購房人也以為簽了合同繳了部分房款，并提交了一系列按揭申請文件后，就可以放心等待入住了。

實際上，提供按揭的是銀行而不是開發(fā)商，銀行對購房人資信進行調查后，可能不會批準提供按揭。實踐中也存在開發(fā)商把按揭作為一種銷售手段，明明沒有卻明目張膽地宣揚。

如果銀行不批準按揭或根本就不存在按揭，而購房人已繳了一部分房款，那購房人則十分被動。比較好的方法是購房人在商品房買賣合同中對按揭申請得不到批準時如何處理做一明確規(guī)定。

六、追究交樓違約的技巧

有的購房人往往會遇到這種情形，接到開發(fā)商的交樓通知書，興沖沖地到樓盤一看，商品房的許多設施都沒有到位。對此，有的購房人急于入住，直接收樓。有的購房人則以書面方式明確通知開發(fā)商不接受交付，并要求開發(fā)商承擔遲延交付的違約責任。兩者的處理其法律后果是不同。前者收樓后，即使商品房根本不適于居住、使用，購房人也不能要求開發(fā)商承擔遲延交付的違約金。

當然，如果商品房存在質量問題，已收樓的購房人還是可以要求開發(fā)商賠償因質量問題引起的財產損失，但這與開發(fā)商承擔遲延交付的違約責任是兩碼事，而且證明房屋的質量問題的難度是相當大的，獲得賠償的成本較高。相反，由于開發(fā)商已明顯違約，后者要求開發(fā)商承擔遲延交付違約責任的難度就小多了。