房價的問題已爭論多年了，2001年就有了泡沫與春東之爭，而今年與2001年相比房價已上升了許多，這種泡沫與冬天的爭論還在繼續(xù)，房價也在叫罵聲中依舊保持著上漲的趨勢。
導(dǎo)致房價上升的原因有許多，導(dǎo)致房價下跌的原因也有許多，問題在于中國現(xiàn)有的發(fā)展階段中，導(dǎo)致房價不斷上升的因素在積極發(fā)揮著作用，而導(dǎo)致房價下跌的因素尚未成為主流，因此部長們得出了未來20年仍處于上漲的壓力的結(jié)論：
我所觀察的主要因素大約有如下幾點，讓中國的房價處于可持續(xù)上升的階段：
一、
中國的人口數(shù)量的增長讓中國不得不進(jìn)行大規(guī)模的住房生產(chǎn)。改革前的三十年中國并未合理的解決人口增長與居住的問題，1978年城市人均居住面積僅為3.6平方米，低于建國初期4.7平方米的水平。雖然改革的三十年中有了長足的發(fā)展，特別是市場化之后，每年的開復(fù)工總量都在擴(kuò)大，但仍無法滿足日益增長的需求。
縱觀全球曾經(jīng)發(fā)生過的房地產(chǎn)泡沫中又有哪個國家或地區(qū)是在人口告訴增長中發(fā)生的呢？當(dāng)人口增長下降且住房能滿足基本需求時，房價就失去了上漲的壓力，如現(xiàn)在的德國家庭總數(shù)少于住房總套數(shù)，房價自然也就難以上漲了。
中國的人口結(jié)構(gòu)也決定著家庭分裂的速度。中國的家庭人口平均數(shù)已從1990年的3.96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶，并在不斷的下降中。正是因為70年代之后的高生育率決定的，80—90后的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會延續(xù)大約至少十年。
中國的城市家庭新增戶數(shù)從2000年的約700多萬戶上升到2008年的約1100多萬戶。而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投資與供給，長期的供不應(yīng)求現(xiàn)象無法緩解，政策的調(diào)控可以平衡一時的供求關(guān)系，但不等于滿足、釋放了需求，最終反而讓鎮(zhèn)壓中的需求膨脹，嚴(yán)重的沖擊市場的穩(wěn)定性。
二、中國的城市化需求。
中國正處于經(jīng)濟(jì)數(shù)十年持續(xù)的高增長中，這個增長中的貢獻(xiàn)相當(dāng)一部分來自于城市化的需求。沒有哪個國家的房地產(chǎn)泡沫是在這個國家經(jīng)濟(jì)的高增長中出現(xiàn)的，也沒有哪個國家可以在不實現(xiàn)城市化率的提高中實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的高增長。
歷史上中國遺留下來的最大問題就是城鄉(xiāng)的二元結(jié)構(gòu)所引發(fā)的貧富差別和發(fā)展不平衡問題。改革前的三十年中國是重重工業(yè)而輕城市化的進(jìn)程。世界上，特別是亞洲的多數(shù)國家都在二戰(zhàn)之后迅速的用低成本完成了本國的城市化進(jìn)程。大多在人均1000美元GDP時實現(xiàn)了城市化率65—70%。而我國1949年時僅有城市132個，市區(qū)人口僅為全部人口的7.3%。到1978年只有城市194個，城市化率僅為17.92%，處于城市緩慢發(fā)展的階段。而1978—1995年期間承包制解放了大量的農(nóng)村剩余勞動力，進(jìn)城、城市化率開始加速。1995年已有城市640個，城市化率達(dá)到了29.04%。
從世界各國情況看，30—70%的城市化率為加速和快速發(fā)展的階段，70%的城市化率之后為穩(wěn)定發(fā)展的階段。而我國正處于這個高速和加快的城市化率階段，1995年至今城市已達(dá)660個，城市人口已超過6億，城市化率已達(dá)45%，雖然低于49%的世界水平，但仍以年均1.26%的速度在增長，最高年份達(dá)4.65%的增長率。
中國用了三十年的改革時間解決了2億農(nóng)民的進(jìn)城問題，但還需解決4億農(nóng)民的進(jìn)程問題。如果同樣的速度將需要60年的時間，必須以成倍增長的速度才有可能在未來的20—30年，當(dāng)我國經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到世界第一時實現(xiàn)城市化率65—70%的水平。
中國現(xiàn)有存量住宅約145億平方米，至少還要建設(shè)240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中實現(xiàn)這一目標(biāo)，而長期的供給嚴(yán)重滯后，尚無法滿足這個城市化率的需求。
從近十年城市化進(jìn)程的情況分析，外地非農(nóng)戶籍人口約占用城市住房的16.4%，外地農(nóng)業(yè)戶籍人口約占用城市住房的15.3%，兩者合計約占用30%以上。不管這些房子是用什么方式提供的，至少應(yīng)有這么多數(shù)量的住房，而目前的生產(chǎn)能力是無法達(dá)到滿足條件的，市場化的供給條件只能在其中擇優(yōu)錄取了。這個競爭與選擇的手段大約就是價格了。
三、土地資源的稀缺性。
中國現(xiàn)有城市建成區(qū)的面積約3.84萬平方公里，僅占國土總面積的0.4%，而農(nóng)村宅基地的面積約16.8萬平方公里，占國土總面積的1.75%。如果拿出1%的國土面積來建設(shè)城市，則至少可以解決14億人的居住問題。實際中國是不缺少土地的。
但中國面臨著土地制度的約束性條件，無法讓農(nóng)村的土地，特別是宅基地產(chǎn)生集中的效應(yīng)，并讓農(nóng)民的宅基地可以變成進(jìn)城的資本。尤其是中國對糧食安全的顧慮不得不出臺嚴(yán)守十八億畝紅線的政策。于是土地在生態(tài)保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)生產(chǎn)與城市發(fā)展的多項選擇中成為了資源極度稀缺的產(chǎn)品。
土地是再生的資源，但土地的用途則是多樣性的。目前國土的可耕種面積約占國土面積的17%，但實際的農(nóng)田只剩了18億畝多一點，其中約13—15億畝用于糧食的生產(chǎn)，其余用于經(jīng)濟(jì)作物等。但從土地利用的變化看，變成只剩18億畝耕地的原因與建設(shè)用地的增減直接關(guān)系并不大，而最大量的則是退耕還林的生態(tài)保護(hù)。
而全國的建設(shè)用地中又有基礎(chǔ)設(shè)施用地、工業(yè)項目用地、交通水利用地、旅游用地、軍事用地和城市建設(shè)用地等多項。城市建設(shè)用地中又有商業(yè)、辦公和住宅用地之分。住宅用地中還要分保障性住房用地和商品房用地等多類。結(jié)果最終的全部建設(shè)用地中房地產(chǎn)用地只剩了4.5%，而商品住宅用地就更少得驚人了，于是土地的稀缺性就埋下了招拍掛中不斷出現(xiàn)天價的種子。
四、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)提升。
都在抱怨政府天價地太黑的同時，也許大多數(shù)人將注意力放在了地價與房價上，尤其是關(guān)注政府的地價收入上。其實政府的地價收入都多重新回到了城市的土地之中，變成了房價上漲的基礎(chǔ)條件。
中國經(jīng)濟(jì)的高增長中一個明顯的特征正是城市之間的競爭。這種競爭之中，所有的城市政府都在努力的改變城市的形象，不斷的加大對城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)功能的投入。大量的城市在建高速鐵路、公路、輕軌、學(xué)校、醫(yī)院、文體設(shè)施以及城市花園和改善城市面貌，因此許多地王的出現(xiàn)正在于公路、輕軌的作用；正在于城市花園的環(huán)境改變；正在于學(xué)校與醫(yī)院提供了轉(zhuǎn)項的需求。不但所供的土地被社會與投資者重新認(rèn)識了，周邊的房價也在市場中得到了價值的重新認(rèn)定。
環(huán)境的改善讓價值被重估本就是件合理的事情，而城市的建設(shè)與政府的投入又有哪個不是希望提高國民的財富與城市的價值呢？難道會有一個政府專門去想讓國民的財富不斷的貶值、讓國民的財富越來越不值錢嗎？如果有這樣的政府，也一定會很快被國民推翻的。而提高國民收入分配與提高國民財富價值是同樣重要的事，要嚴(yán)厲批判的恰恰是那些想用國民財富貶值來達(dá)到推翻政府執(zhí)政目的的短視者。
而政府的大量投入和環(huán)境的改變難道不同時應(yīng)提升房屋的價值嗎？
五、價格的提升也是一種貨幣現(xiàn)象。
請問：除黃金作為貨幣發(fā)行的后盾因素之外，又有哪個國家的貨幣是永遠(yuǎn)升值的呢？有的貨幣在對其他貨幣升值時，對本國的購買能力也許仍然是貶值的。既然貨幣是一種長期貶值狀態(tài)，相對于不動產(chǎn)而言就一定是貨幣的升值。
請問：三十年前十元錢能買多少東西，而今天能買多少同樣的東西呢？這就是典型的貨幣現(xiàn)象。請問：三十年前的工資收入是多少，而今天又是多少呢？那么收入的增長基礎(chǔ)除了生產(chǎn)效率的提高之外，則一定是貨幣的貶值，因此才有了貨幣流動性過剩必然導(dǎo)致通貨膨脹的理論。
如果用銀行存款來計算，所有人都會認(rèn)為存款的貨幣是在貶值的，同樣的錢辦了不同樣的事情，買不了同樣多的東西了。那么對其他產(chǎn)品而言的貶值，在不動產(chǎn)上也同樣存在。
六、成本因素的變化。
沉默因素導(dǎo)致產(chǎn)品的價格上漲是個經(jīng)濟(jì)活動中的基本現(xiàn)象，當(dāng)糧食的收購價格提高時，糧食產(chǎn)品的價格也會提高，房地產(chǎn)也是如此。
土地的價格在提高，鋼材、水泥等建材的價格也在提高，使用的新材料提高了質(zhì)量的同時價格也在提高，連工人的工資也在提高，最終的產(chǎn)品——房子的價格自然也會是上漲的?？偛荒苜徺I者的收入在提高時，讓生產(chǎn)者的工資收入下降吧。
重要的是中國浪費了三十年低成本實現(xiàn)城市化發(fā)展的最終時機(jī)，如今不得不承受高成本城市化的現(xiàn)實。在石油每桶2美元時我們失去了機(jī)會，只好在大多數(shù)國家已在低成本時就實現(xiàn)了高城市化率的競爭中掙扎。煤、鐵礦石的低價時代已不會再來了，正視這個成本加速增長的現(xiàn)實，就必須容忍不動產(chǎn)價格的上漲。
七、不動產(chǎn)的多重功能作用。
從歷史的經(jīng)濟(jì)周期看，不動產(chǎn)是幾乎所有產(chǎn)品中抗通脹能力最強(qiáng)，保值率最高的產(chǎn)品，許多人會在住、用的同時用房屋作為財富保值的工具，使住房在居住之外增加了許多其他的功能。
在所有的商品能用于起到金融杠桿作用的融資工具中，住房也是可抵押性最強(qiáng)、抵押率最高和最容易變現(xiàn)的。同時還是數(shù)額巨大、政府法律支持和允許的、有清楚的產(chǎn)權(quán)制度保護(hù)并且是難以作假的。
這種融資作用不但可以提高幫助消費，也可以有助于提供投資、生產(chǎn)的資金更重要的是可以將未來的收入流和消費能力變成今天的投資能力和實現(xiàn)消費的。
正因為多重功能的作用同時集于一身，因此增加了民眾對住房的偏好，特別是供不應(yīng)求讓升值的預(yù)期長期并穩(wěn)定，更促成了價格的上漲。
八、中國的傳統(tǒng)文化。
“有恒產(chǎn)才能有恒心”中國的歷史一直給社會一種成家立業(yè)要先置恒產(chǎn)的觀念。山西的大院就正式是這種傳統(tǒng)文化的典型表現(xiàn)。從零開始的置業(yè)到逐步具備規(guī)模的大院，讓人們安心和后顧無憂。
同時將遺產(chǎn)留給后人的文化，從歷代皇帝傳江山開始演變?yōu)槊耖g的一種潛意識。沒有遺產(chǎn)稅，讓這種傳承的文化成為現(xiàn)代大多數(shù)老年人一種根深蒂固的觀念。而對年輕的一代則成為沒有私有住房的財富作為生活安全的保障就無法成家立業(yè)，讓祖孫幾代人共同為置業(yè)而奮斗。
現(xiàn)代的農(nóng)村也同樣，第一桶金大多不是用于再生產(chǎn)的投入，而是首先用于滿足居住改善與擴(kuò)張的需求，哪怕還有吃穿的困難也要先蓋房。產(chǎn)的概念已超越了現(xiàn)實生活的能力，但卻無法改變這種觀念的存在。
九、精神上的一種追求。
支撐和維系這種傳統(tǒng)文化的恰恰是生活對比中的精神需求。租被看成是一種無能和恥辱。其實房改之前全社會不都是在租房住嗎？但那時是制度讓人們無法擁有財產(chǎn)的權(quán)利，一旦這張網(wǎng)被撕破之后，潮涌般的爆發(fā)出了一股置產(chǎn)熱的力量，讓社會與市場在毫無準(zhǔn)備之中被沖得七零八落。
于是出現(xiàn)了一種特殊的情況，人口普查中發(fā)現(xiàn)：低收入階層的住房私有化率最高，整體的住房私有化率中的高低與收入的高低成反比，反而是最高收入階層的住房私有化率最低。同樣的反比則反映在租房上，最高收入階層的租房比重反而是最高的。
這正是生活的對比中高收入不再為自己的生活地位與消費能力發(fā)愁，有沒有祖產(chǎn)不是最重要的，生活質(zhì)量的好壞是最重要的。反之，最缺少精神需求的低收入人群則不得不靠擁有住房財產(chǎn)來保住尊嚴(yán)與地位。
正是這種對比中的作用讓人們在實物財富的擁有中和精神需求上形成了反差。開著一輛小拉達(dá)車的年輕人會對奔馳車表示贊賞，并看不起電動摩托車。同樣擁有住房的騎自行車的年輕人則不愿嫁給只有拉達(dá)車而無住房的對象，互補(bǔ)中的精神與物質(zhì)的追求中，更多的人會以擁有住房資產(chǎn)而驕傲，甚至看不起那些租用住房而追求高生活質(zhì)量的大款們。
住房在這種精神回家的追求中成為可靠的港灣，也變成了身份與地位的象征，價格則伴隨著這種精神的需求而不斷上漲。
十、不可忽略的收入增長。
幾乎全社會聽到的都是中國高房價的怨聲載道，更培育出了無數(shù)的泡沫夢幻。既有人用不正確的計算方式中的房價收入比的概念來說明中國的泡沫，也有人用房價租售比來證明這個泡沫將要破裂，但卻從來沒有人承認(rèn)房價的增長幅度與數(shù)倍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于收入增長的幅度與倍數(shù)。
如果用價格與收入的同比計算，1998年房改貨幣化時的全國商品房住宅平均價格只有1854元/平方米，同樣城鎮(zhèn)人均可支配收入為5425元/年，家庭平均為3.16人/戶，則家庭年收入為17143元/年，一年的收入可以購買當(dāng)年的商品房為9.5平方米，8年約購買74平方米的住房。全國1998年的住房中位數(shù)面積為62平方米，則房價收入比在1：7以下，也就是說大部分城市的房價收入比在1：6以下，少數(shù)地區(qū)的房價收入比在1：8左右（因為收入合理應(yīng)用中位數(shù)，房價也應(yīng)用中位數(shù)價格，則全國的平均房價收入比都在1：6以下）。
今天2009年的全國商品房住宅平均價格為4445元/平方米，同年城鎮(zhèn)人均可支配收入為17175元/年，家庭平均為2.96人/戶，則家庭年收入為50838元/年，一年的收入可以購買當(dāng)年的商品房為11.44平方米，全國的住房面積中位數(shù)約為68平方米，則8年的收入可以購買91.5平方米的商品房，6年的收入正好購買68平方米。房價收入比都平均在1:6之內(nèi)，換成中位數(shù)技術(shù)，則仍是絕大多數(shù)地區(qū)房價收入比在1：6之下。
再看各自的增長情況，房價從1854元/平方米增長到4445元/平方米，增長了1.39倍，而人均可支配收入則從5425元/年增長到17175元/年，增長了2.16倍，很明顯收入的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于了房價的增長。
問題只在于平均數(shù)中只反映了一種統(tǒng)計中的對比情況，實際的生活中則一部分人大大的高于平均收入，而另一部分人則大大的低于平均收入，于是就出現(xiàn)了一些人可以用更高的價格、更大的面積改善居住條件，而另一些人則只能靠政府的保障解決住房問題。恰恰是略低于活略高于平均收入的一群人，既不能納入政府的保障范圍之內(nèi)，又沒有充分的能力可以任意的選擇消費，但又有較高的消費欲望，于是成了被美譽(yù)為夾心層的一群，也成為不管實際情況如何也要攻擊房價與社會的主力。
問題還在于中國的商品房住房生產(chǎn)量每年僅有500萬套上下，按城市現(xiàn)有家庭戶數(shù)計算大約只占2.5%（城市人口約6.07億，2億多戶），只能優(yōu)先滿足那些收入高于平均值的家庭，只有當(dāng)供給量大量增長時，才能用不同的產(chǎn)品覆蓋更大的受益群體。
因此在收入的增長中，特別是高收入群體收入的快速增長中，房價也就停不下上漲的腳步。試想能在中國經(jīng)濟(jì)的高增長中停下收入增長的腳步嗎？試想能在資產(chǎn)價格的增長中停下土地價格增長的腳步嗎？除了擴(kuò)大供給之外，缺少供求平衡的條件時，房價只好承擔(dān)更多的上漲壓力了。中國加快國民收入分配的政策只會提高民眾收入增長的速度。
也許還能舉出更多的理由來說明房價必然上漲的原因，但只希望房價上漲的速度不要過快，不要超過了收入增長的條件。
我同樣可以舉出許多房價會下跌的理由，但至少目前這些國際上曾經(jīng)出現(xiàn)的讓房價暴跌的理由尚未在中國出現(xiàn)。
如果經(jīng)濟(jì)的下滑、房貸中的高杠桿率（中國一次性付款購房的比重超過了50%，貸款只占全部銷售額的19%），人口的下降、家庭分裂速度的下降（這些大約都在2020年之后才開始），如果政府投入的減少、貨幣的高速升值（日本當(dāng)年升值了4倍多），以及大量失業(yè)導(dǎo)致的收入減少、城市化率的減速等等。
而當(dāng)下降的因素尚未出現(xiàn)、上漲的因素占主導(dǎo)地位時，必須正視這種目前發(fā)展階段的特征，并用對癥下藥的方式解決供給量增加的問題，才有讓房價平穩(wěn)增長的可能。
用政策的強(qiáng)壓硬將房價打下去的可能在中國是存在的，非市場化的經(jīng)濟(jì)運行中政府的力量是可以強(qiáng)大到指揮經(jīng)濟(jì)運行軌跡的。但這種強(qiáng)壓下的市場是政府的主導(dǎo)目的嗎？會讓中國比其他國家更強(qiáng)大嗎？
房價只有在正確的認(rèn)識與分析中才會具有理性！
