寫字樓市場分析

中國商業(yè)地產的廣義劃分包商業(yè)與購物中心，酒店，公寓和寫字樓甚至文化和旅游地產；寫字樓作為相對獨立的板塊也叫商務地產。美國此次金融危機的連鎖和延續(xù)反映對中國的商業(yè)地產影響最大的板塊無疑是寫字樓。因為寫字樓的商務特點，與經濟的金融、投資、進出口和產業(yè)服務業(yè)關聯(lián)性最大。不象商業(yè)與購物中心主要與人們的基本生活消費相關，無論何種危機人們的日常生活還是要維續(xù)的，實際情況也證明此次金融危機對中國的零售業(yè)尤其是中低端的消費如超市、餐飲乃至電影等影響甚微。所以我們看到中國的零售業(yè)在今年三季度CPI轉正，整個零售業(yè)總額達到了12萬億。而且在餐飲、超市、電影院等等這些相關的日常消費中都出現了非常正常的，甚至跟危機相反的一個緩慢上升的態(tài)勢。而寫字樓經濟實際上它與投資相關，與進出口貿易相關，所以反而出現了一個下跌的過程。

寫字樓：2009年上半年甲級寫字樓空置率再創(chuàng)近年新高，達到30%，寫字樓租金自去年十月金融危機開始至今已下調18%。第三季度北京甲級寫字樓有效租金環(huán)比下跌2.5%。盡管租金連續(xù)四個季度下行，但環(huán)比跌幅已大幅放緩，顯示市場在明顯恢復的需求支撐下已運行至接近底部的水平

盡管如此，由于此次金融危機的源頭發(fā)生在美國，而且是金融衍生品引發(fā)與傳導的。對發(fā)展中的中國來說，一是雖然中國已加入WTO，開放的步伐和幅度越來越大，但諸如金融、資本市場、文化傳媒、能源等很多領域尚未開放和完全開放；二是中國的金融衍生品還遠遠不夠，主要是實體經濟為主；三是即使在這樣的大背景下，中國的房地產和證劵市場、零售市場包括旅游經濟依然出現了快速反彈和復蘇。

相信隨著美國本土經濟和世界其它發(fā)達國家經濟的好轉，特別是中國在此輪金融危機的良好表現，GDP三季度仍然保持8.9%，作為日益強大的世界第一出口國、房地產開發(fā)量和交易量第一大國，汽車的產銷量達到1300萬量，已經超過德國，變成第一大產銷大國，奢侈品消費直逼日本成為世界第二大國，中國經濟增速和市場空間的巨大吸引力，2010年經基本消化掉此次美國金融危機的消極影響。

尤其象北京這樣的全國政治文化中心和國際化大都市，源源不斷來自全國和全世界的高端人群，想來中國賺錢的人群這個恒定的因素和基數是充分的保證。（在華投資的外資企業(yè)，尤其是受金融危機影響較小的行業(yè)，如新能源、醫(yī)療、制藥、服務等行業(yè)對北京寫字樓的需求也將逐漸恢復，而汽車、電子等制造類行業(yè)也將隨著中國消費升級而長期受益。這些有利因素將逐漸對北京寫字樓市場產生積極影響，

寫字樓市場的重要性

寫字樓商務圈通常是一個地區(qū)經濟實力、文化背景和現代化程度的象征，也通常會成為這個地區(qū)的區(qū)域中心和標志性建筑。寫字樓作為一種生產資料，它的開發(fā)建設、租售狀況和商圈的形成是一個地區(qū)經濟發(fā)展的晴雨表，與區(qū)域產業(yè)經濟的存在和發(fā)展密不可分。
    區(qū)域經濟的發(fā)展對該地區(qū)寫字樓商圈的形成具有支撐和促進作用。在北京，三大主要的寫字樓商圈都呈現出這一特點。ＣＢＤ商圈的形成得益于東部地區(qū)由來已久的國際化背景，眾多的跨國貿易公司、辦事機構和服務性公司的聚集，促進了地方經濟的發(fā)展，也成就了北京具有國際化的商務中心區(qū)；金融街的支柱行業(yè)則是金融、保險和電信，各大金融、保險機構的總部均云集于此；而中關村則是高新技術和ＩＴ企業(yè)的天下，每年新成立３０００多家、存量達到１萬多家的高新技術企業(yè)和這一行業(yè)鏈上衍生出的中介服務等機構，支撐了中關村商務樓宇市場?？萍夹畔a業(yè)的迅猛發(fā)展對中關村地區(qū)商務、展示、交流、研發(fā)的需求，推動了中關村商務核心區(qū)的形成。因為區(qū)域經濟的主體，通常就是寫字樓市場租賃和購買的主體，正因為有它們的存在，才使得寫字樓的開發(fā)建設有了堅實的經濟基礎。正因為有它們的發(fā)展和不斷衍生出的各種需求，才形成了寫字樓商務圈和商業(yè)圈。區(qū)域經濟主體的需求是寫字樓開發(fā)定位的一個重要依據。由于不同地區(qū)的經濟支撐點不同、經濟發(fā)展所處階段不同，決定了企業(yè)經營管理模式、企業(yè)行為和企業(yè)文化等存在差異，因此發(fā)展商就應當充分考慮區(qū)域經濟主體的市場需求特征（引用）。

寫字樓市場的四個模式

CBD模式-：高密度、高樓林立

總部經濟：集中、分類、獨棟（總部基地）

郊區(qū)化生態(tài)低密度：非?？臻g

特色化文化創(chuàng)意產業(yè)：北京798，上海8號橋

寫字樓市場的四個趨勢

一．此前的樂觀估計導致的供應量過大，特別是一些二三線城市的商務人群和商務機構雖然呈現增長狀態(tài)，但由于地方政府的GDP情結和招商引資沖動，超前和供大于求的現象值得擔憂。

二寫字樓過分追求高端化和國際化，忽略了本土企業(yè)和中小企業(yè)及服務型配套企業(yè)的需求和持續(xù)增長的態(tài)勢，因關注和發(fā)展中端市場。

三．在重視硬件的同時，因加大在綠色環(huán)保，人性化細節(jié)、自然空間和文化配套等軟性要素的創(chuàng)新和投入。改善現代辦公一族的壓力和單調，調節(jié)大公司病、上班恐懼和空調綜合癥等，融工作于休憩、娛樂和交流于一體。建設生態(tài)辦公和和諧辦公環(huán)境。使白領一族心里更加平衡，從而更好地提高工作效率。

四．避免同質化辦公，根據行業(yè)、區(qū)域、人群和文化等特點多開發(fā)一些特色寫字樓和分層消費群辦公環(huán)境訂制服務。如北京硅谷亮城的低密度（IT人群）。