購買一套稱心如意的房子，是許多老百姓的夢想。如果落入不良開發(fā)商設置的陷阱，購房人甚至可能血本無歸。因 此，消費者有必要了解商品房買賣特別是預售商品房買賣過程中可能存在的風險，避免出現(xiàn)“人為刀俎，我為魚肉”的被動局面。

    一、知己知彼，百戰(zhàn)不殆

    房地產(chǎn)市場各種類型的房屋很多，作為購房人一定要清楚自身的收入情況和消費層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠，以免日后給自己帶來沉重的經(jīng)濟負擔。在明 確自己應該購買哪一類商品房后，更為重要的是了解開發(fā)商的售樓資格。由于開發(fā)商與購房人存在著嚴重的市場信息不對稱，雙方的地位實質(zhì)上是不平等的。實踐中 曾出現(xiàn)開發(fā)商利用集體土地開發(fā)房地產(chǎn)、開發(fā)商卷逃預售款和在預售房地產(chǎn)上設置抵押等情況，嚴重侵害購房人的權(quán)益。為此，相關法律法規(guī)對于開發(fā)商的售樓資格 作了若干限制，即開發(fā)商作為預售人，應當以書面方式向預購人明示下列事項，使預購人能夠較為全面真實地了解商品房預售的信息：(一)預售人的名稱、注冊地 址、聯(lián)系電話和法定代表人；(二)商品房預售許可證或者其經(jīng)發(fā)證機關確認的復印件；(三)項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間；(四)項目及其配套設施的平面 示意圖；(五)商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標準；公共和公用建筑面積的分攤辦法；(六)預售商品房的價格和付款辦法；(七)商品房預售款的專用帳戶； (八)物業(yè)管理事項；(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。如果以上條件都具備的話，說明開發(fā)商在國有土地使用權(quán)的取得、商品房小區(qū)規(guī)劃的確定和商品房預售前 的開發(fā)等過程中，都較為規(guī)范，沒有出現(xiàn)在建工程抵押的情況，對商品房后期建設與管理也有明確的計劃，購房者大可放心與之談判。

    二、看清“內(nèi)部認購”的真面目

    許多開發(fā)商在樓盤預售前，喜歡搞內(nèi)部認購，一為造勢，二為摸底，都是為預售作準備。而對于購房人來說，相對而言，內(nèi)部認購的價格相對較低，有一定的吸引 力。對此，筆者認為，由于內(nèi)部認購行為政府不認可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓 金，導致將來難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認購合同沒有政府部門的登記 備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內(nèi)部認購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。

    三、明確售樓廣告的法律效力

    許多開發(fā)商都精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。對于廣告的效力，法律理論一般認為是一種“要約邀請”，對開發(fā)商沒有法律約束力，除 非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。對于預售廣告的管理，主要是通過行政手段實現(xiàn)的，《廣東省商品房預售管理條例》規(guī)定，預售人發(fā) 布預售廣告時，應當已取得商品房預售許可證。預售廣告的內(nèi)容必須真實、準確，不得有誤導、欺騙公眾和不符合預售的商品房項目的內(nèi)容，并載明商品房預售許可 證的編號和發(fā)證機關。預售人發(fā)布的預售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項，預購人有權(quán)要求在商品房買賣合同中約定。預售人發(fā)布預售商品房廣告時，應 當提前五日將擬發(fā)布的廣告式樣報核發(fā)商品房預售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發(fā)現(xiàn)該廣告內(nèi)容與項目不符時，應當責 令其停止發(fā)布。如果購房人因開發(fā)商虛假廣告的誤導利益受到損害，理論上可以通過司法程序?qū)で筚r償，但通過陷入曠日持久的訴訟來維權(quán)，不是廣大購房人樂見的 事情。因此，建議購房人要求開發(fā)商將其廣告許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商發(fā)布虛假廣告欺騙消費者，也可以向工商行政管理部門舉報。

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四、慎簽認購書

    在實踐中，為了盡早銷售商品房，開發(fā)商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預售認購書，購房人依認購書約定繳納一定數(shù)額的款項。但往往在正 式的商品房買賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進而轉(zhuǎn)為對購房人所繳款項是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不 休。對于認購書的法律性質(zhì)，一般認為，如果認購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預售合同的時間等， 商品房認購書具有合同約束力，當事人違約要承擔違約責任。認購書中約定的款項應當視為解約定金，適用定金罰則。如果認購書沒有含有商品房買賣合同的主要條 款，則認購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項應當退回。對于認購問題，《廣東省商品房預售管理條例》第二十三條規(guī)定：“預購人與預售人簽 訂書面的商品房預購銷合同前，經(jīng)雙方協(xié)商同意，預售人可以向預購人收取一定數(shù)額的商品房預購訂金；預售人收取訂金前，應當向預購人提供商品房預購銷合同草 案。收取商品房預購訂金時，預售人與預購人應當訂立書面協(xié)議，約定所收訂金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。預售人與預購人簽訂書面的商品房預購銷合 同后，預售人向預購人收取的商品房預購訂金應當轉(zhuǎn)作預購人支付的商品房預售款。”此規(guī)定明確規(guī)定雙方約定的是“訂金”而非“定金”，這也可以避免適用“定 金罰則”，但前提是購房人在認購書上也使用了“訂金”的字眼。

    五、確定合理的付款方式

    為加快資金回籠，實踐中有的開發(fā)商對一次性付款的購房人提供一定的優(yōu)惠，有的經(jīng)濟條件優(yōu)越的購房人也樂于一次性付款，以免麻煩。但這種做法其實存在一定的 風險，如果開發(fā)商開發(fā)爛尾，購房人極有可能血本無歸。因此，購房人應盡可能爭取按照開發(fā)建設工程的進度分期支付房款，這樣可以將風險降到最低，避免將來被 “套牢”。如在合同中約定簽約時支付房款的10%，簽約后開發(fā)商應保證工程應建至四層完工，購房人再付10%……等等。另外，根據(jù)《廣東省商品房預售管理 條例》，商品房開發(fā)商(預售人)代購房人辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的，購房人可以留百分之十五的商品房價款，其中百分之十的商品房價款在預售的商品房竣工驗收 之后、交付使用之前支付，百分之五的商品房價款在預售人交付商品房房地產(chǎn)權(quán)證時支付。購房人自己辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的，購房人可以留百分之十的商品房價 款，在預售人取得商品房項目產(chǎn)權(quán)確認證明書并將商品房交付使用之日起十日內(nèi)支付。

    六、明確約定收樓標準

    對于商品房交付使用的標準，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條、第十八條有明確規(guī)定，即房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，　方可交付使用。住宅小 區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應當進行綜合驗收。綜合驗收項目包括：(一)城市規(guī)劃設計條件的落實情況；　(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的 建設情況；(三)單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；　(四)拆遷安置方案的落實情況；　(五)物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā) 的，可以分期驗收?！稄V州市商品住宅建設項目驗收管理辦法》規(guī)定，商品住宅建設項目驗收包括專業(yè)驗收、竣工驗收和綜合驗收。專業(yè)驗收是指規(guī)劃、公安消防、 人防等行政管理部門對商品住宅建設項目落實工程報建審批事項情況所作的檢驗和認可?？⒐を炇帐侵阜康禺a(chǎn)開發(fā)商依照強制性工程建設標準組織勘察、設計、施 工、工程監(jiān)理等單位，對房屋建筑以及按規(guī)定配套建設的市政公用設施工程質(zhì)量的認定。綜合驗收是指建設行政主管部門組織有關行政管理部門對商品住宅建設項目 中涉及公共安全的內(nèi)容及市政公用設施建設配套情況所作的認定。對于交付標準，此辦法規(guī)定，商品住宅建設項目經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。辦法沒有明確，而 且廣州市綜合驗收難問題一直沒有得到很好得解決，使開發(fā)商與購房人在收樓標準上存在很大爭議?，F(xiàn)行的《商品房買賣合同》格式文本第八條規(guī)定收樓標準由合同 雙方約定。建議購房人盡量不要選擇爭議較大的“(一)該商品房經(jīng)驗收合格”，以免日后對驗收的定義產(chǎn)生歧義，另外，購房人可要求開發(fā)商在商品房交付使用的 同時向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔保修責任。

    七、規(guī)范商品房面積增減的處理

    商品房的建筑面積是以房地產(chǎn)測繪部門的測繪結(jié)果為準。而合同的簽訂往往在測繪之前，因此，合同約定的商品房面積往往與實測面積不相符。對于面積增減的處 理，建設部《關于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》有明確的規(guī)定，即：商品房銷售合同約定面積與實際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的， 面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補 足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的(含3%)部分的房價款由 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。廣州市的《商品房買賣合同》在此基礎上，進一步規(guī)定，面積誤差比 絕對值在0·６%以內(nèi)(含本數(shù))的，買賣雙方不作任何補償。當然，合同雙方也可以另行約定。

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八、了解按揭的辦理方法

    大部分開發(fā)商都在售樓廣告中寫明提供多少年的幾成按揭，并列出月供多少，以示供樓是件輕松的事情。有的購房人也以為簽了合同交了部分房款，并提交了一系列 按揭申請文件后，就可以放心等待入住了。實際上，提供按揭的是銀行而不是開發(fā)商，銀行對購房人資信進行調(diào)查后，可能不會批準提供按揭。實踐中也存在開發(fā)商 把按揭作為一種銷售手段，明明沒有卻明目張膽地宣揚。如果銀行不批準按揭或根本就不存在按揭，而購房人已繳了一部分房款，那購房人則十分被動。比較好的方 法是購房人在商品房買賣合同中對按揭申請得不到批準時如何處理作一明確規(guī)定。

    九、追究交樓違約的技巧

    有的購房人往往會遇到這種情形，接到開發(fā)商的交樓通知書，興沖沖地到樓盤一看，商品房的許多設施都沒有到位。對此，有的購房人急于入住，直接收樓。有的購 房人則以書面方式明確通知開發(fā)商不接受交付，并要求開發(fā)商承擔遲延交付的違約責任。兩者的處理其法律后果是不同。前者收樓后，即使商品房根本不適于居住、 使用，購房人也不能要求開發(fā)商承擔遲延交付的違約金。當然，如果商品房存在質(zhì)量問題，已收樓的購房人還是可以要求開發(fā)商賠償因質(zhì)量問題引起的財產(chǎn)損失，但 這與開發(fā)商承擔遲延交付的違約責任是兩碼事，而且證明房屋的質(zhì)量問題的難度是相當大的，獲得賠償?shù)某杀据^高。相反，由于開發(fā)商已明顯違約，后者要求開發(fā)商 承擔遲延交付違約責任的難度就小多了。

    十、了解預售商品房轉(zhuǎn)讓的條件

    在房地產(chǎn)交易中，存在預售商品房轉(zhuǎn)讓的情形，即原來的商品房預購人將購買的尚未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人，俗稱＂炒樓花＂。

    由于預售商品房轉(zhuǎn)讓有利于轉(zhuǎn)讓人的融資，對受讓人而言，可能有價格上的優(yōu)惠，而國家又能增加稅收，因此，“炒樓花”雖然在理論上存在爭議，實踐中卻一直客 觀存在。但由于“樓花”畢竟不是現(xiàn)樓，其中涉及法律關系較為復雜，建議購房人全面了解轉(zhuǎn)讓人原來合同的具體情況后作決策。簡單而言，如果轉(zhuǎn)讓人已付清全部 價款，預售商品房的轉(zhuǎn)讓無須事先征得作為預售人的開發(fā)商同意。如果預購人尚未付清價款，則轉(zhuǎn)讓事先須征得預售人的同意。如果轉(zhuǎn)讓的商品房辦理了按揭，則情 況更為復雜。但無論何種情況，預購人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的商品房買賣合同項下的預售商品房不得轉(zhuǎn)讓。