早春的寒意籠罩樓市，反映樓市運(yùn)行狀態(tài)最關(guān)鍵的指標(biāo)——交易量一路下滑。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心統(tǒng)計(jì),春節(jié)期間（2月12日—19日）,全國(guó)各重點(diǎn)城市新房成交量均大幅下跌,甚至出現(xiàn)了尷尬的“零成交”。
成交量的下滑是否將成為價(jià)格下降的轉(zhuǎn)折點(diǎn)？
受訪業(yè)內(nèi)人士卻普遍認(rèn)為，成交量下滑主要是受季節(jié)性因素，其次是調(diào)控政策的影響。“只因?yàn)榻衲甏汗?jié)的時(shí)間太特殊了，幾乎影響了2月全月的數(shù)據(jù)。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總裁李文杰說。
2月23日傳來消息稱，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門已于2月21日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見》，即北京版“國(guó)11條”）。分析人士認(rèn)為，北京版“國(guó)11條”雖然主要內(nèi)容多為重申“國(guó)11條”，但其象征意義也彰顯了地方政府控制房?jī)r(jià)過快上漲、遏制投機(jī)的決心。
下滑的交易量
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心統(tǒng)計(jì),春節(jié)期間，北京新房共成交42套，其中期房36套，現(xiàn)房6套；深杭寧蘇四城市成交量未達(dá)兩位數(shù)，其中，深圳和杭州各成交5套,南京成交6套，蘇州成交僅9套；北京、南京從大年三十至正月初六，連續(xù)7天零成交，盡管這期間南京有60套新房認(rèn)購(gòu)，仍創(chuàng)下歷年春節(jié)成交的新低。
春節(jié)前一周2月6日至2月12日，浙商證券跟蹤的15個(gè)重點(diǎn)城市的總成交套數(shù)和成交面積分別為16908套和165.83萬平方米，環(huán)比分別下降35.29%和35.41%，繼前一周小幅回調(diào)后出現(xiàn)較大幅度的下滑，部分城市成交量已接近或低于2008年的最低成交水平。浙商證券分析師戴方認(rèn)為，不同的是，2008年主要源于商品房需求的不足導(dǎo)致成交的下降，而當(dāng)前在于供給與需求的共同下降導(dǎo)致成交萎縮。2月12日央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這一數(shù)量化的貨幣政策或?qū)⑦M(jìn)一步強(qiáng)化商品房市場(chǎng)買賣雙方的觀望，需求等待房?jī)r(jià)的下降，供方調(diào)控開發(fā)節(jié)奏進(jìn)而調(diào)控商品房庫存水平，最終或?qū)⒀娱L(zhǎng)商品房低位成交的周期。
根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，二手房交易量已先于新房下降，1月份直至2月上旬，京滬深等一線城市的二手房交易量環(huán)比降幅達(dá)4至6成。
事實(shí)上，交易量下跌已有先兆。
東海證券研究報(bào)告顯示，1月，宏觀調(diào)控之下房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，一線城市成交量環(huán)比大幅下滑，但同比仍好于2009年同期。在東海證券研究所跟蹤的一線城市中，北京和上海成交量環(huán)比下滑的幅度均超過40%，分別下降了46.4%和44.6%，深圳環(huán)比下滑了10.5%。盡管環(huán)比急劇惡化，但同比仍高于去年同期水平，北京、上海同比增長(zhǎng)幅度均超過50%。
1月，一線城市商品房成交均價(jià)仍在上漲。在東海證券所跟蹤的一線城市中，深圳、上海、北京等城市商品房成交均價(jià)仍呈上漲態(tài)勢(shì)，其中深圳一手房已突破23000元/平方米，環(huán)比上漲7.0%；上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間、外環(huán)以外環(huán)比漲幅分別達(dá)到56.8%、6.0%、11.8%。
二線城市中除武漢以外，商品房成交量環(huán)比普遍呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，其中，蘇州、南京、杭州、福州環(huán)比降幅均超過50%。雖然成交量下跌，但是成交均價(jià)普成漲勢(shì)。
“去年春節(jié)是在2月4日，2月中旬以后市場(chǎng)開始恢復(fù)正常。”李文杰說。另外他還指出，購(gòu)房者受信貸政策的影響較大。銀行從實(shí)際操作層面，收緊了審批，并向市場(chǎng)發(fā)出信號(hào)——政策轉(zhuǎn)向。以至于消費(fèi)者對(duì)價(jià)格走勢(shì)產(chǎn)生觀望心理。但事實(shí)上2010年1月份的交易量是五年來最高的一次。
中金證券分析師白宏煒在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表達(dá)了相似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為目前是樓市比較焦灼的時(shí)刻，開發(fā)商和購(gòu)房者都有觀望心理，信貸政策的影響還將逐漸釋放。
以銷定產(chǎn)控制庫存
據(jù)專業(yè)人士觀察，前段時(shí)間新樓盤仍舊熱銷，大批客戶交了錢等待銀行放款。而開發(fā)商普遍不愿意降價(jià)，調(diào)整的周期仍舊相對(duì)較短。“開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到調(diào)整是大勢(shì)所趨，因此在定價(jià)時(shí)比較理性，一些新樓盤可能會(huì)選擇調(diào)低開盤價(jià)。”李文杰說。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭也向本報(bào)記者指出，開發(fā)商資金充足，暫時(shí)仍沒有降價(jià)的動(dòng)力。在易居中國(guó)研究院提供的《2009-2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》中顯示，2009年1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，比上年增長(zhǎng)44.2%，企業(yè)資金面非常寬松。其中，銷售資金回籠和信貸增加對(duì)本年資金來源增量貢獻(xiàn)較大。2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定金及預(yù)收款15914億元，增長(zhǎng)63.1%；個(gè)人按揭貸款8403億元，增長(zhǎng)116.2%，國(guó)內(nèi)貸款11293億元，增長(zhǎng)48.5%。
安信證券調(diào)研顯示，開發(fā)商仍舊延續(xù)去年四季度經(jīng)營(yíng)策略，未作明顯調(diào)整。對(duì)于成交量的增幅普遍不樂觀，并認(rèn)為價(jià)格暫不會(huì)有大的調(diào)整，年中以后壓力可能會(huì)顯現(xiàn)；長(zhǎng)期看房?jī)r(jià)依然樂觀。
安信證券認(rèn)為，一段時(shí)間內(nèi)價(jià)格將依然堅(jiān)挺。去年12月份全國(guó)房?jī)r(jià)加速上漲，1月份部分城市銷售均價(jià)仍呈快速上漲勢(shì)頭?？紤]到價(jià)格調(diào)整一般滯后于成交量調(diào)整，安信證券預(yù)計(jì)價(jià)格增幅的高點(diǎn)可能出現(xiàn)在今年二季度。而庫存壓力大體呈平衡態(tài)勢(shì)，目前總體上尚未出現(xiàn)庫存大幅積累。安信證券金融和研究組預(yù)計(jì)，開發(fā)商多傾向“以銷定產(chǎn)”，因此庫存壓力會(huì)保持相對(duì)平衡態(tài)勢(shì)。而開發(fā)投資從去年四季度已經(jīng)趨于謹(jǐn)慎。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，去年四季度以來，新開工增速?zèng)]有延續(xù)三季度連續(xù)快速向上的勢(shì)頭，而是在高位放緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速去年11、12月連續(xù)大幅回落，暗示開發(fā)投資已經(jīng)趨于謹(jǐn)慎。
從宏觀面來看，貨幣政策的基調(diào)未改變。近日中共中央政治局討論國(guó)務(wù)院擬提請(qǐng)第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議審議的《政府工作報(bào)告》稿的會(huì)議傳出消息，今年要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，根據(jù)新形勢(shì)新情況不斷提高政策的針對(duì)性和靈活性。
盡管如此，國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方焱在接受本報(bào)記者采訪時(shí)預(yù)測(cè)，上半年交易量同比仍可能下降20%左右，而調(diào)整期持續(xù)6個(gè)月以上，才有降價(jià)的可能。
