【提要】長(zhǎng)期來(lái)看，預(yù)售制度不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，也不利于人民群眾充分享受住房市場(chǎng)化改革的成果

       近日從廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議傳出消息，南寧市今年有望開(kāi)展取消商品房預(yù)售制度、推進(jìn)“全現(xiàn)房”銷(xiāo)售的試點(diǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策頻出的關(guān)鍵時(shí)期，這則幾乎只有一句話(huà)的新聞，引發(fā)了廣泛關(guān)注。

       從上世紀(jì)90年代中期住房制度市場(chǎng)化改革以來(lái)，我國(guó)一直實(shí)行商品房預(yù)售制度，也就是人們?cè)偈煜げ贿^(guò)的“期房”。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，這種邊銷(xiāo)售、邊建設(shè)甚至先銷(xiāo)售、后建設(shè)的模式，有效緩解了開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張的狀況，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

       但是隨著市場(chǎng)的快速發(fā)展，預(yù)售制度的缺點(diǎn)也不斷暴露出來(lái)。為了只見(jiàn)其外、不見(jiàn)其里，甚至還看不見(jiàn)、摸不著的房子，提前一兩年就支付幾十萬(wàn)甚至數(shù)百萬(wàn)元的房款，幾乎所有買(mǎi)過(guò)“期房”的人都曾經(jīng)體會(huì)過(guò)付款時(shí)的猶豫、漫長(zhǎng)等待中的忐忑。

       因?yàn)?ldquo;看不見(jiàn)摸不著”，購(gòu)房者只能把期望寄托在開(kāi)發(fā)商的承諾上。最后房子到手，卻發(fā)現(xiàn)面積不對(duì)、戶(hù)型有誤、配套不全、質(zhì)量不好，甚至出現(xiàn)了“樓倒倒”、“墻脆脆”等極端事件。許多糾紛和爭(zhēng)議因此發(fā)生。

       不僅如此，由于預(yù)售制度在很大程度上緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，降低了房地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻，導(dǎo)致市場(chǎng)魚(yú)龍混雜。市場(chǎng)向好時(shí)，許多開(kāi)發(fā)商借預(yù)售之便，囤房囤地、捂盤(pán)惜售，借機(jī)哄抬房?jī)r(jià)。即便市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商也缺乏降價(jià)促銷(xiāo)的動(dòng)力，一定程度上造成了近年來(lái)房?jī)r(jià)“緩跌急漲”的局面。

       長(zhǎng)期來(lái)看，預(yù)售制度存在的上述問(wèn)題，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，也不利于人民群眾充分享受住房市場(chǎng)化改革的成果。因此，許多人才為南寧的試點(diǎn)改革叫好。

       從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度看，一旦現(xiàn)房銷(xiāo)售形成制度，會(huì)促使開(kāi)發(fā)商踏踏實(shí)實(shí)蓋好房子，提升品質(zhì)和質(zhì)量。資金壓力會(huì)讓開(kāi)發(fā)商加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，加快銷(xiāo)售回籠資金，努力增加有效供應(yīng)。同時(shí)，資金門(mén)檻也會(huì)促進(jìn)行業(yè)洗牌，淘汰一批不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的小企業(yè)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

       預(yù)售制是一個(gè)舶來(lái)品，在各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初期，幾乎都實(shí)行過(guò)商品房預(yù)售。但隨著市場(chǎng)發(fā)展成熟和一些國(guó)家住房總體供需平衡、住房問(wèn)題基本得以解決，許多國(guó)家已經(jīng)取消或限制預(yù)售制度。有關(guān)部門(mén)提出，今年我國(guó)將在北方和南方各選取一個(gè)城市進(jìn)行“全現(xiàn)房”銷(xiāo)售試點(diǎn)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，“全現(xiàn)房”銷(xiāo)售是大勢(shì)所趨。

       同時(shí)也要看到，由于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，住房總體供求矛盾還將在較長(zhǎng)時(shí)期存在，實(shí)現(xiàn)全現(xiàn)房銷(xiāo)售需要一個(gè)較長(zhǎng)過(guò)程。在試點(diǎn)過(guò)程中，應(yīng)注重將全現(xiàn)房銷(xiāo)售與增加市場(chǎng)供應(yīng)、整治市場(chǎng)秩序等手段結(jié)合起來(lái)，防止市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)突然“斷檔”導(dǎo)致價(jià)格飆升。而從“期房”到“全現(xiàn)房”，也應(yīng)該作為一種制度改革的長(zhǎng)期目標(biāo)，早作規(guī)劃，而不僅僅是當(dāng)前應(yīng)對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲采取的臨時(shí)措施。