我國房價節(jié)節(jié)攀升，局部上漲過快，不但抑制百姓購房需求，而且成為國民經(jīng)濟發(fā)展的潛在危險，不得不重視。最近國家連續(xù)出臺政策，打擊囤地、投機甚至投資行為，加大廉租房、經(jīng)適用房、普通商品房建設(shè)力度，著力解決低收入人群、棚戶區(qū)、墾區(qū)、工礦區(qū)百姓的住房困難問題。但是，在國家著力加強供應(yīng)的同時，也應(yīng)該采取切實措施，想方設(shè)法降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中的稅費負(fù)擔(dān)，降低購房門檻，是促進房地產(chǎn)消費、擴大內(nèi)需的重要途徑。最近，胡錦濤同志在全國財稅工作會議上，提出寬稅基、嚴(yán)征管、低稅負(fù)等原則，為我們清理房地產(chǎn)稅費提出了明確要求。我認(rèn)為，國家應(yīng)從如下幾個方面切實降低房地產(chǎn)稅費負(fù)擔(dān)。

       第一，清理不合理的稅費負(fù)擔(dān)。例如，房地產(chǎn)開發(fā)過程中，環(huán)節(jié)眾多，每過一個環(huán)節(jié)就要繳納買路錢。雖然現(xiàn)在收費規(guī)范了，行政審批事項大幅度減少，但是，仍然有不少收費項目轉(zhuǎn)化為事業(yè)收費，被強行征收。雖然以市場的方式表現(xiàn)，但是，又必須繳納，開發(fā)商和消費者無從選擇。例如，審圖費、環(huán)評費、可行性研究費、地震評估費，等等。若非政府工程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)項目，有必要提供可行性研究報告嗎？有必要提供環(huán)評報告嗎？實際上，我們看到，房地產(chǎn)大發(fā)展的同時，中介機構(gòu)也跟著發(fā)橫財，就是明證。

       其中，我們認(rèn)為“人防工程建設(shè)費”大可不必，是可以取消的收費項目。就大城市而言，“人防費”分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e可增加成本200-300元。由于防控標(biāo)準(zhǔn)提高，上層覆土加厚，人防建筑面積成本高達4000多元/平方米，設(shè)計費就需要40多元/平方米。不了解內(nèi)情者，是看不到這一點的?！度嗣穹揽辗ā冯m然規(guī)定要繳納人防費，但在新形勢下，國家應(yīng)采取商業(yè)化操作模式降低附著在商品房上的人防成本。例如，地下人防設(shè)施的商業(yè)化利用，各地城市政府將地處中心的地下商業(yè)空間交給防空辦公室集中建設(shè)，平戰(zhàn)結(jié)合。就不要再加重商品房負(fù)擔(dān)了。

       建議國家逐項清理這些不合時代發(fā)展的附著性收費，讓房地產(chǎn)減負(fù)。

       第二，房價與時俱進，稅費標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該與時俱進，同步降低，將標(biāo)準(zhǔn)降低到合理水平。這一點在房屋造價和房價大幅度攀升的情況下，尤為必要。當(dāng)前執(zhí)行的房地產(chǎn)收費和繳交標(biāo)準(zhǔn)，不少仍然是10多年前制定的，如果不加清理，就犯了刻舟求劍的錯誤。例如，土地轉(zhuǎn)讓契稅，征收標(biāo)準(zhǔn)是1997年《中華人民共和國契稅暫行條例國務(wù)院令[1997]第224號》，稅率是3-6%。其中，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契稅稅率由6%，下降一半還多，普通住宅契稅降到1.5%，非普通住宅降至3%，大大刺激了消費。國家還將此稅目作為宏觀調(diào)控的手段，多次運用。但是，土地轉(zhuǎn)讓契稅稅率仍然高居不下，在地王頻出的現(xiàn)在，土地出讓價格大幅度攀升，仍然執(zhí)行13年前的政策，就不合時宜了。例如，濟南房價節(jié)節(jié)攀升，帶動地價上漲，山大路與解放路交叉路口樓面地價4000元/平方米，按3%的契稅率計算，僅契稅一項，成本增加120元，然后，再計算各個環(huán)節(jié)重復(fù)計算，到達消費者手中，契稅成本達到130元/平方米。如果按照10年前的地價水平比較，契稅負(fù)擔(dān)增加100多元。那么，國家稅務(wù)局辦個證，就要消費者繳納這么多錢嗎？此其一。

       現(xiàn)在，買房的老百姓在辦理房產(chǎn)證時，都要繳納所謂的“房屋維修基金”，其繳納標(biāo)準(zhǔn)是1998年的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，繳納標(biāo)準(zhǔn)是售價的2-3%。后來房價節(jié)節(jié)上漲，建設(shè)部于2008年，做了重新規(guī)定，改為按建筑面積成本的4-3%繳納。但是，仍有不少地方，仍然按照房價征收，這就大大增加老百姓負(fù)擔(dān)。例如，售價6000元/平方米的房屋，公共部位維修基金就要180元/平方米。如果房屋20年內(nèi)，公共部位維修概率較小的話，這些錢如果合理理財，6%的年息計算，將是600元/平方米，相當(dāng)于建安工程費的一半了。從這個角度看，屬于“惡法”，強行百姓積累，提高購房門檻，加重百姓負(fù)購房負(fù)擔(dān)。屬于好心辦壞事的情況。

       第三，防止新的行政成本繼續(xù)出臺，提高房地產(chǎn)開發(fā)成本。經(jīng)驗告訴我們，只要政府參與房地產(chǎn)管理，就必然增加一層管理費用。例如，政府為了防止開發(fā)商收錢后逃跑，留下后遺癥，就采取“預(yù)售款監(jiān)管”的辦法。監(jiān)管就監(jiān)管吧，又搞什么擔(dān)保制度，強行讓開發(fā)商簽訂擔(dān)保合同，0.2%的擔(dān)保費，表面看不多，可是銷售額1個億的話，就要拿出20萬元。實際上，政府應(yīng)通過房地產(chǎn)項目前期監(jiān)管防止此類現(xiàn)象發(fā)生。不能因為政府不作為就把責(zé)任推給社會，委過于人，而且采取“一人得病，全家吃藥”的治理措施。表面上看，政府是為老百姓負(fù)責(zé)的，實際上，它用萬分之一的概率事件，采取讓9999個項目吃藥，增加負(fù)擔(dān)的措施，實際上，這是不負(fù)責(zé)任的行政行為。本人經(jīng)過分析，認(rèn)為，在房地產(chǎn)治理過程中，政府采取了簡單、甚至粗暴的辦法，不考慮措施給絕大多數(shù)人造成的后果。因此，以后國家在出臺新的行政管理行為時，一定要避免新收費項目出臺，不管以什么方式。

       第四，將稅費負(fù)擔(dān)從購買前支付，改為持有階段支付，盤活房屋存量。目前，國家正在制定物業(yè)稅實施辦法，估計不久的將來就可以試行。這中稅務(wù)安排應(yīng)該叫“寬進嚴(yán)處”_降低購房門檻，提高持有門檻，讓高收入階層少占有和空置房屋，多做貢獻。讓低收入人群容易買到房屋，持有成本也不因持有一套房屋而增加。