繳納物業(yè)費，是許多業(yè)主的心頭之痛，而收繳物業(yè)費，則讓眾多物業(yè)公司焦頭爛額。隨著城市建設(shè)步伐的加快，大批商品房的投入使用，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾日益顯現(xiàn)。小區(qū)物業(yè)部門缺失、服務(wù)不規(guī)范、開發(fā)遺留問題突出。在調(diào)查中，記者了解到目前我市物業(yè)管理存在諸多問題。
　　例如，很多老、舊小區(qū)，新建還建社區(qū)物業(yè)部門缺失。老、舊小區(qū)中，有相當(dāng)一部分是破產(chǎn)企業(yè)家屬院，企業(yè)破產(chǎn)后，由于某些歷史遺留問題，使很多小區(qū)的管理陷入真空狀態(tài)。
　　有些社區(qū)雖然有物業(yè)，但是物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，服務(wù)水平還有待于進一步提高。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費、服務(wù)意識不強，缺乏先進的管理機制和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能力。物業(yè)公司是一個服務(wù)部門，應(yīng)是小區(qū)居民的“管家”，但是一些物業(yè)公司還是以營利為目的，服務(wù)理念缺失。當(dāng)居民房子出現(xiàn)漏水，暖氣管道破裂等問題時，很多物業(yè)公司置之不理。當(dāng)收不上物業(yè)管理費時，有的物業(yè)公司就一走了之，導(dǎo)致小區(qū)管理陷入混亂。
　　在物業(yè)管理存在的諸多問題中，開發(fā)遺留問題比較突出。如房屋質(zhì)量比較差、配套建筑及設(shè)施不健全、權(quán)屬關(guān)系不明確、開發(fā)商承諾的事項不兌現(xiàn)，直接導(dǎo)致物業(yè)糾紛的產(chǎn)生。很多業(yè)主以這些問題為由拒付物業(yè)管理費，從而引發(fā)后期物業(yè)管理中的諸多矛盾。很多專營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)關(guān)系也沒理清，導(dǎo)致其維修、養(yǎng)護及更新責(zé)任不落實，業(yè)主實際上承擔(dān)了很多不合理的責(zé)任和費用。
　　還有很多住宅小區(qū)尚未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間缺少溝通和聯(lián)系的橋梁，業(yè)主的合法權(quán)益難以得到有效維護，物業(yè)糾紛難以得到及時有效的處理。
 

　　代表委員聲音

　　人大代表馮志華：當(dāng)個好管家要與業(yè)主多溝通

　　提及小區(qū)物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，馮志華代表有自己的見解，在大多數(shù)人看來，物業(yè)和業(yè)主歷來是兩個對立的方面，其實只要多溝通，物業(yè)還是能當(dāng)好小區(qū)這個“管家”的。
　　 物業(yè)要想當(dāng)好管家，首先得從入駐小區(qū)開始。一般情況下，樓盤在開發(fā)結(jié)束后，物業(yè)公司就會進駐小區(qū)。作為開發(fā)商，應(yīng)征求廣大業(yè)主的建議和意見，對有意進駐小區(qū)管理的物業(yè)公司進行多方考察，在業(yè)主同意的情況下，聘請有資質(zhì)聲譽好的公司來管理小區(qū)。而且，樓盤開發(fā)商還要做好監(jiān)督，定期對物業(yè)公司的管理情況進行定期抽查，不能樓蓋完了就一了百了，啥事沒有了。既然開發(fā)了樓盤，就得維護好樓盤的品牌。
　　馮志華代表認為，物業(yè)公司要經(jīng)常與業(yè)主多溝通。當(dāng)“單位人”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;社會人”，每個居民小區(qū)業(yè)主來自各行各業(yè)，群體不同，觀念不同，這給物業(yè)公司管理工作帶來了一定難度。這種情況下，就需要物業(yè)公司與業(yè)主多溝通，了解業(yè)主需求，了解業(yè)主意愿。常言道，溝通能架起一座橋梁，物業(yè)公司只要本著這樣原則就能當(dāng)好業(yè)主的“管家”，與業(yè)主之間的摩擦也會減少。
 

　　民進臨沂市委：通過業(yè)主委員會發(fā)出自己的聲音

　　關(guān)于如何化解物業(yè)管理公司和普通業(yè)主之間的矛盾，民進臨沂市委的政協(xié)委員們則站在了業(yè)主的角度上，綜合分析了造成這種矛盾中業(yè)主方面的原因，并且提出促進小區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會成立的建議，希望業(yè)主能統(tǒng)一、規(guī)范地發(fā)出自己的聲音，維護自己合法權(quán)益。
　　在《關(guān)于建設(shè)和諧美麗家園，依法促進城市小區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會的成立的建議》提案中，民進臨沂市委的政協(xié)委員們提到，我市城市小區(qū)數(shù)量在近年來取得了長足的發(fā)展，而市民居住其間作為業(yè)主，就必然和物業(yè)公司、公共服務(wù)提供商進行著各種各樣的交道。但是，目前我市成立業(yè)主委員會的小區(qū)不足三分之一，而且在履行職責(zé)方面也不盡如人意，這就導(dǎo)致了業(yè)主維權(quán)難，物業(yè)管理混亂，爭議不斷，加大了物業(yè)公司的管理成本。究其根源則在于：小區(qū)內(nèi)業(yè)主眾多，意見混亂難以統(tǒng)一，最終導(dǎo)致了物業(yè)管理的混亂，損害了其他業(yè)主的合法權(quán)利。
　　所以業(yè)主想要真正的維護自己的權(quán)益，成立業(yè)主委員會必不可少。對此，民進臨沂市委在提案中建議首先要加強宣傳，改變業(yè)主及相關(guān)管理部門的想法，糾正業(yè)主委員會成立不利于相關(guān)部門工作的認識，并且將業(yè)主委員會的資料提交給業(yè)主，幫助業(yè)主化解生活中產(chǎn)生的矛盾。同時，委員們還希望政府職能部門能加強對業(yè)主委員會的管理，使其依法履行職責(zé)，調(diào)節(jié)處理物業(yè)管理糾紛。
　　委員們在提案最后總結(jié)到，業(yè)主委員會的成立與否，運作好壞，直接關(guān)系到每個業(yè)主的切身利益，而一個依法成立、運作良好的業(yè)主委員會能夠依法維護業(yè)主的權(quán)益，減輕政府的工作壓力，進而促進城市文明的發(fā)展。

　　政協(xié)委員劉永國：物業(yè)跟不上經(jīng)費不足是關(guān)鍵

　　“現(xiàn)在我市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展相對落后，而且由于居民對物業(yè)管理的認識不夠等原因，惡意逃費的現(xiàn)象也屢見不鮮，形成了業(yè)主欠費，物業(yè)虧損，管理質(zhì)量下降，業(yè)主長期拒交，小區(qū)管理混亂的惡性循環(huán)。”劉永國委員說，而促成這種現(xiàn)象的原因，從物業(yè)方面來講歸根結(jié)底就是物業(yè)經(jīng)費不足造成的。
　　劉永國委員在《實施稅收優(yōu)惠政策，扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展》的提案中闡述到，物業(yè)服務(wù)企業(yè)肩負起了小區(qū)房屋管理，環(huán)境綠化美化，公共衛(wèi)生，安全保衛(wèi)，水電暖正常運行和日常維護保養(yǎng)工作，同時也為下崗失業(yè)人員提供了廣闊的就業(yè)空間。但由于因其特殊性質(zhì)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是屬于微利企業(yè)，其收取的物業(yè)服務(wù)費用遠遠不夠各類人員的工資支付，再加上各種設(shè)備的維修保養(yǎng)，設(shè)備折舊、惡意逃費以及稅金等費用，使得物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)費捉襟見肘。“經(jīng)費不足，就不可能雇傭足夠的人手提供良好的服務(wù)，服務(wù)不好業(yè)主當(dāng)然會不滿意，就會拒絕交費，這樣就形成了惡性循環(huán)。”劉永國委員說道，“目前我市有九成以上的物業(yè)管理是依賴于開發(fā)商的，開發(fā)商一撤，物業(yè)沒有了經(jīng)費支撐，就變得形同虛設(shè)。”
　　要想解決這種困境，離不開政府的政策扶持。劉永國委員在提案中建議，希望政府部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)各類稅費進行優(yōu)惠扶持，以減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的壓力。“減輕了壓力之后，還需要調(diào)動物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性，所以我還建議政府可以對物業(yè)管理優(yōu)秀的小區(qū)實施一定的物質(zhì)獎勵。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的水電暖費等，供應(yīng)商也應(yīng)給予一定比例的勞務(wù)費。同時，設(shè)立考核制度，獎優(yōu)罰劣。”劉永國委員表示，只有這樣才能使物業(yè)服務(wù)企業(yè)真正規(guī)范地運轉(zhuǎn)起來，為業(yè)主提供出良好的服務(wù)。

　　展望2010

　　今后物業(yè)管理有章可依

　　2009年1月，我省出臺了《山東省物業(yè)管理條例》。按照此條例規(guī)定并結(jié)合我市實際情況，2009年9月，市政府出臺了《關(guān)于推行社區(qū)物業(yè)管理的意見》，為今后解決物業(yè)管理糾紛，實現(xiàn)物業(yè)管理的長遠發(fā)展提供政策支持，使物業(yè)管理水平有了新的提高。
　　《意見》提出，社區(qū)物業(yè)管理工作，要按照“縣區(qū)政府負責(zé)，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實，主管部門指導(dǎo)監(jiān)督，屬地管理，條塊結(jié)合”的原則，完善管理體制，明確管理職責(zé)，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用，推進社區(qū)物業(yè)管理工作。
　　另外，在供電、供熱、燃氣設(shè)施和環(huán)境衛(wèi)生管理，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與收費標準方面，意見也做出了明確規(guī)定。并根據(jù)新建住宅小區(qū)、舊住宅小區(qū)、非住宅物業(yè)的不同，確定社區(qū)物業(yè)管理的模式和組織形式。
　　在規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為方面，《意見》提出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)服務(wù)合同履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量，對超出服務(wù)合同的事宜，要與業(yè)主委員會協(xié)商確定后實施。建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)淘汰、退出機制，對物業(yè)管理服務(wù)不到位、業(yè)主投訴較多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按有關(guān)規(guī)定予以處理。
　　在北城新區(qū)還建社區(qū)物業(yè)管理方面，在開展試點工作的基礎(chǔ)上，2009年我市聘請上海浦東物業(yè)管理專家指導(dǎo)，制定出臺了北城新區(qū)物業(yè)管理三年計劃，為向全市推廣社區(qū)物業(yè)管理模式打下基礎(chǔ)。