購買持有成本不斷增加 吸引力降低投資客撤退 開發(fā)商集體觀望難定價———

　　曾經(jīng)在這兩年風靡一時的商住公寓，隨著市場形勢及政策變化，在2010年將可能遭遇“大考”，迎來嚴峻挑戰(zhàn)。北京青年報《廣廈時代》近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，投資性購房需求受政策“寒風”影響，逐漸退縮跡象明顯。而商住公寓購買熱情的消退首當其沖，曾作為“低價”入市利器的商住公寓，如今的“身價”絲毫不亞于周邊普通住宅，同時“首付五成限制，以及持有及轉讓成本的逐漸增高”，都讓眾多投資者望而止步。

　　“商住公寓并非純住宅，而是這幾年樓市大熱下開發(fā)商集中商改住獲取利潤的衍生物，一旦今年物業(yè)稅率先從商用物業(yè)開始征收，以及普通住宅項目的集中入市，商住公寓的吸引力將進一步下降，若市場持續(xù)降溫，商住類產(chǎn)品的率先降價也將會成為可能。”某資深行業(yè)人士如是說。

　　●風向：

　　集中拋售商住房苗頭顯現(xiàn)

　　秦小姐最近感覺比較煩，讓她心煩不已的，正是前年購買的一套商住房。2008年年底秦小姐在百子灣區(qū)域的某項目購買了一套產(chǎn)權50年的50平方米精裝修酒店式公寓投資，當時的購買價格在9000多元/平方米，經(jīng)過去年一年，秦小姐已經(jīng)大大獲利。“去年年底的時候，中介報的價格最高給到了18000元/平方米，可過了元旦明顯感覺市場一下冷了起來，即便偶爾有人來問，一聽報價就都沒了下文。”秦小姐坦言，自己現(xiàn)在能接受的心理價位在15000元/平方米至16000元/平方米之間。

　　相比之下秦小姐還算幸運，不少在去年房價最高點時買了商住公寓的投資客現(xiàn)在已經(jīng)感覺有苦難言，從百子灣、朝陽北路、望京、大望路等去年商住產(chǎn)品放量集中的區(qū)域了解到，很多去年入市項目的房源已經(jīng)在二手房中介推了出來，其中商住類型的產(chǎn)品比重相當大，能占到三四成。這里面有些剛剛拿到產(chǎn)權證，有的甚至連產(chǎn)權證還沒拿到但房主表示可以“私下交易”，而房主報價最低的和去年購入時的價格相差無幾，再算上各種稅費，個別房主甚至是在“平價、虧本”轉讓，急切拋售心理可見一斑。

　　而據(jù)所采訪的幾個中介門店的工作人員表示，現(xiàn)在二手房的行市與一個月前相比可以說是天壤之別，求購客戶銳減，且一般也都是關注普通住宅項目，選擇商住房的寥寥無幾。

　　“當時買就是沖著商住房價格比普通住宅便宜，好租好賣，但是聽說今年商住房有可能要先開始征收物業(yè)稅，萬一成為現(xiàn)實的話我的壓力就大了，每年得多掏不少錢，持有成本太高，所以現(xiàn)在也在盤算著把名下兩套商住公寓降價出手，盡快盤活資產(chǎn)。”資深房產(chǎn)投資客朱女士說，眼下的市場已經(jīng)可以感覺到，曾經(jīng)風光無限的商住房如今已經(jīng)大不如過去那么“吃香”。

　　●觀察：

　　市場變化微妙

　　2010年商住市場面臨挑戰(zhàn)

　　“我們在CBD核心區(qū)域的一個商住公寓項目準備在春節(jié)前開盤，但是價格一直遲遲定不下來，關鍵就是對接下來的樓市形勢吃不準，不敢貿(mào)然定價。”某品牌開發(fā)商負責人私下透露，該項目目前的內(nèi)部意向定價在30000元/平方米以內(nèi)，精裝修標準達5000元/平方米。而周邊的普通住宅銷售價格單價普遍超過3萬，有些去年推出的酒店式公寓當時的價格甚至就已經(jīng)叫到了單價四五萬元。

　　“要放在去年推肯定是就高不就低，不會像現(xiàn)在這么犯難。”該負責人表示，現(xiàn)在不少開發(fā)商對商住產(chǎn)品的定價也是慎之又慎，對市場預期也普遍看低，在產(chǎn)權、品質、宜居性和普通住宅相比均不占優(yōu)的情況下，“低價策略”將成為開發(fā)商能祭出的“最后法寶”，隨著今年還有相當大商住產(chǎn)品供應量的面世，競爭也將更為激烈，不少項目很可能將采取區(qū)域低價姿態(tài)入市，有望對拉低區(qū)域樓盤均價產(chǎn)生影響。

　　采訪中多位專家表示，受到土地成本、人力成本、融資成本增加的影響，2010年房價仍可能保持上漲勢頭，這將形成對購買力的抑制作用，此外，包括取消營業(yè)稅優(yōu)惠等政策的收緊將逐步擠壓樓市泡沫，商住房的投資價值和空間不斷縮小，導致了其最大購買群體——投資客的大幅減少，因此購房客群心態(tài)的變化，也為眼下的商住房銷售蒙上了陰影。

　　“2010年物業(yè)稅空轉將向全國推進，很可能率先從北京、上海等大城市開始試點，這使物業(yè)稅的實際征收又向前邁進了一步。”北京易居研究院副院長牟增彬表示，盡管物業(yè)稅的征收范圍尚未最終公布，但首先對商業(yè)項目開征已達成共識，這將令商住樓處于更加尷尬的境地。從使用功能來說，商住項目介于住宅和商業(yè)之間，但從產(chǎn)權劃分上說，則屬于商業(yè)類型，應當處于物業(yè)稅的征收范圍內(nèi)。一旦開征物業(yè)稅，商住類型項目的持房成本必將增加，投資收益有所降低，商住樓的投資價值無疑將大大折損，購房需求也將會大幅下降。

　　“盡管商住樓去年賣得很火，但是今年形勢就很不一樣了，是否能延續(xù)其市場熱度很難說。2009年商住項目的蓬勃場面是短期市場巨變背景下的產(chǎn)物，由于商住類型的先天短板，這種供需兩旺的局面很難長期延續(xù)，一旦遭遇政策調(diào)整，商住市場將面臨大考。”亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫說。