一種“ 今年上半年的樓市很可能呈現(xiàn)供不應(yīng)求”的觀點(diǎn)在杭州樓市流行。有人認(rèn)為,2008年,杭州才出讓了1012畝宅地,創(chuàng)下2006年以來(lái)宅地出讓量的最低紀(jì)錄。根據(jù)兩年后上市的開發(fā)規(guī)律,2008年的土地成交少極有可能造成今年的商品房供應(yīng)少。
情況真如大家所料嗎?記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),由于續(xù)推房源較為充足,上半年杭州主城區(qū)的樓市供應(yīng)量達(dá)到約294萬(wàn)平方米。而2006年~2009年,這四年內(nèi)平均上半年主城區(qū)銷售面積為206萬(wàn)平方米。今年上半年,樓市供應(yīng)充足。
供不應(yīng)求論源于2008年土地供應(yīng)少——
事實(shí)上,2008年前出讓的大量地塊也要上市
上半年杭州樓市供不應(yīng)求論主要源于2008年的土地出讓。這一年,由于樓市陷入銷售淡季,杭州僅出讓了59宗土地,總面積為2058.7畝。這一數(shù)字比2004年來(lái)土地出讓面積最低的2006年的3675畝,也要低出44%。
記者發(fā)現(xiàn),這59宗土地大多數(shù)為商業(yè)金融辦公用地,宅地只有16宗。它們分別是綠城西溪3宅地(西溪誠(chéng)園)、名城九堡項(xiàng)目(名城·湖左岸)、浙江西子房產(chǎn)集團(tuán)的江干區(qū)杭政儲(chǔ)出[2008]9號(hào)地塊(海豪公寓)、杭州北方房地產(chǎn)集團(tuán)位于下沙的[2008]14號(hào)地塊、杭州浙歐置業(yè)位于下沙的[2008]17號(hào)地塊、德信集團(tuán)的早城地塊、濱江房產(chǎn)的重機(jī)廠3塊地(萬(wàn)家星城)、杭州德圣房地產(chǎn)開發(fā)公司的濱江區(qū)地塊、溫州華順房產(chǎn)公司的阮家橋地塊、溫州中泰置業(yè)的華豐地塊、新湖房地產(chǎn)集團(tuán)的環(huán)北地塊、萬(wàn)均置業(yè)的紫陽(yáng)單元地塊(麗園)、潤(rùn)楓置業(yè)的水湘宅地。
據(jù)調(diào)查,這16宗宅地中除西溪誠(chéng)園、德信早城、萬(wàn)家星城、海豪公寓已在去年底上市外,其他都可能在今年上半年上市。像麗園地塊明確今年五六月份將上市。
以2008年出讓的1012畝宅地計(jì)算,共合67.5萬(wàn)平方米,以常規(guī)的宅地2.5容積率計(jì)算,這些地塊可建成住宅168.8萬(wàn)平方米。
而據(jù)漢嘉機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù),除了2008年出讓的地塊可能有45%的量也就是約80萬(wàn)平方米將進(jìn)入2010年上半年的供應(yīng)范疇外,還有一半左右的量來(lái)自2006~2008年出讓的土地,如郡原·相江公寓等。
記者發(fā)現(xiàn),2008年前出讓的地塊至今未上市的的確還有不少:比較知名的有14萬(wàn)平方米的杭一棉宅地、61萬(wàn)平方米的運(yùn)河CBD地塊、金都九龍倉(cāng)聯(lián)合拿的轉(zhuǎn)塘宅地等,還有雅戈?duì)?007年拿的西溪晴雪和御西湖地塊。雅戈?duì)杻蓸潜P的上市時(shí)間已得到雅戈?duì)柡贾莨酒髣澵?fù)責(zé)人的證實(shí):西溪晴雪春節(jié)前可能就要推第一批房源,整個(gè)樓盤約11萬(wàn)平方米大概在今年都會(huì)推完。而杭商院地塊即御西湖今年5月份也將首次開盤。
開發(fā)商看好上半年形勢(shì)——
只要工程許可,上半年將盡量多推
據(jù)漢嘉機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),2010年上半年,杭州主城區(qū)的續(xù)推住宅房源也占到67.4萬(wàn)平方米。
記者了解到,今年有新房源推出的杭州主城區(qū)續(xù)推或新亮相樓盤達(dá)到了60個(gè)。開發(fā)商們對(duì)今年特別是上半年的形勢(shì)較為看好。“只要工程進(jìn)度許可,我們都會(huì)盡量趕在上半年開盤。”昆侖公館營(yíng)銷總監(jiān)蔣純莉如此說(shuō)。
據(jù)悉,昆侖公館首批房源即1號(hào)樓春節(jié)后即將亮相。據(jù)蔣純莉介紹,今年上半年,昆侖公館的預(yù)推量是4萬(wàn)平方米,而下半年的預(yù)推量只有2萬(wàn)平方米。
同樣,上東城二期上東臻品今年也將開盤。“上東城上半年預(yù)推5萬(wàn)平方米,下半年由于做精裝修,預(yù)推量有所減少,只有3.4萬(wàn)平方米。”上東城副總姚國(guó)高介紹。
和家園,上半年將推約5萬(wàn)平方米的公寓房源,包括180平方米的精裝修一線山景公館、60平方米的精裝修服務(wù)式公寓、還有140平方米的毛坯公寓。“下半年我們也將推5萬(wàn)平方米的量,分排屋和公寓房源。”和家園副總韓海霞說(shuō)。
記者采訪了10多家今年有房源新推的在售樓盤,其中不乏一些總建在30萬(wàn)平方米以上的大盤。結(jié)果發(fā)現(xiàn),除了大家·多立方、萬(wàn)家星城三期、西溪玫瑰因?yàn)楣こ踢M(jìn)度趕不上的原因,今年第一批房源只能放在下半年外,大多數(shù)樓盤的上半年開盤量都不遜色于下半年。大華·海派風(fēng)景今年將推650套房源,其中上半年推出200多套。“如果不是工程來(lái)不及,我們也想上半年多推些。”大華房產(chǎn)副總蘇亞萍說(shuō)。
供應(yīng)充足——
這已是個(gè)基本確定的事實(shí)
總體來(lái)看,2010年上半年,杭州主城區(qū)的供應(yīng)量達(dá)到了294萬(wàn)平方米,這一數(shù)據(jù)已經(jīng)超出了杭州樓市近四年來(lái)的平均成交量。供應(yīng)充足,已經(jīng)是今年樓市一個(gè)基本明確的事實(shí)。
據(jù)漢嘉機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù),2006年上半年,杭州主城區(qū)共成交住宅133萬(wàn)平方米,2008年上半年,杭州主城區(qū)共成交住宅121萬(wàn)平方米;相比較而言,成交量高漲的2007年上半年和2008年上半年,杭州主城區(qū)分別達(dá)到了228萬(wàn)平方米和343萬(wàn)平方米。平均來(lái)看,這四年來(lái)杭州樓市上半年主城區(qū)的住宅成交量約為206萬(wàn)平方米。
“上半年杭州樓市供應(yīng)充足已是一個(gè)基本確定的事實(shí)。但具體的情況也要根據(jù)2010年的市場(chǎng)情況來(lái)定。春節(jié)之后,今年上半年的形勢(shì)基本可以明朗化。”上東城副總姚國(guó)高認(rèn)為。
中國(guó)的樓市是個(gè)政策市,這話不假。不過(guò),市場(chǎng)供求關(guān)系的變化往往很難估計(jì)。2008年底,我們也曾估算2009年杭州主城區(qū)總體住宅供應(yīng)量達(dá)891萬(wàn)平方米的巨量,實(shí)際成交商品房700多萬(wàn)平方米。但誰(shuí)也沒想到,即使是這樣的供應(yīng)巨量,在金融危機(jī)引起的市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)動(dòng)力下,也會(huì)變得如此的微不足道。今年的市場(chǎng)呢?