房地產(chǎn)調(diào)控重拳接連出招，但是市場各方擔心“越調(diào)越漲”的聲音也有所升溫。國務(wù)院辦公廳日前下發(fā)通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。通知要求，金融機構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。

       無須諱言，國內(nèi)樓市價格之所以遠遠超理性，直接的推動因素就在于投機性需求炒作。但是何為投機需求，在理論上和實踐中很難準確辨別。但至少可以肯定的是，二套及以上住房已經(jīng)不再是生活必需品，其中投機需求所占比例很大。恰因此，針對這部分購房需求的調(diào)控政策，能夠?qū)⒄哚槍π赃M一步精準化，政策效果能夠更加明顯。否則如果因為政策制度設(shè)計上的疏漏，導致市場打擦邊球行為再度涌現(xiàn)，其結(jié)果就是房價越調(diào)越漲，最終只會進一步惡化調(diào)控政策的效果與調(diào)控部門的信譽。

       回顧既往，自2007年以來房價的漲跌均與二套房貸政策息息相關(guān)。央行與銀監(jiān)會曾在2007年9月27日聯(lián)合發(fā)文，要求二套房貸款的首付款比例不得低于40%，銀行貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。可以說，正是這次二套房貸嚴控拉開了當年房價調(diào)整的序幕。然而，2008年下半年，為了應(yīng)對愈演愈烈的金融危機沖擊，房地產(chǎn)業(yè)被視為提振經(jīng)濟的推手，二套房貸政策在各地全面松動。在現(xiàn)實執(zhí)行中，無論購房者是購買第幾套住房、無論此前房貸是否已經(jīng)還清，幾乎都可以享受到首付兩成、利率打七折的優(yōu)惠政策。伴隨著二套房貸政策的放松，房價旋即進入到本輪飆漲的軌道上來。

       事實上，購買二套及以上房屋的目的，除少數(shù)是用于改善住房條件外，多數(shù)還是為了升值后轉(zhuǎn)手賺取差價，也即“投機炒樓”。在二套房貸的松緊之間，投機者獲利空間隨之而擴大或壓縮。受此影響，市場投機需求變化劇烈，繼而直接影響了房價漲跌。由此，有關(guān)二套房貸政策的任何變化，絕不僅僅是信貸利率優(yōu)惠與否的改變，而是事關(guān)調(diào)控政策是否轉(zhuǎn)向、調(diào)控部門是否認可當前房價走勢的重要判斷標準。

       以此邏輯觀察，調(diào)控部門此次下發(fā)通知明確指向二套房貸政策，打壓房地產(chǎn)投機泡沫的意圖彰顯。但從具體內(nèi)容上分析，通知側(cè)重于對前期既有政策的重申，卻并未有進一步的強化與補充。然而現(xiàn)在的問題是，經(jīng)由去年樓市的瘋狂演繹，各地房價已遠遠超出公眾承受能力，調(diào)控政策力度宜重而不宜輕。

       具體而言，針對二套以上住房貸款的政策在一些關(guān)鍵問題上尚待進一步厘清，主要體現(xiàn)在兩方面：其一，二套以上住房首付比例定為40%，但是房貸利率的具體上浮幅度權(quán)限卻被下放至金融機構(gòu)。金融機構(gòu)抑制投機性購房的有效工具便是利率，但是作為趨利的商業(yè)機構(gòu)，銀行與地產(chǎn)業(yè)之間的利益糾結(jié)非常嚴重，極有可能在運作中因自身利益而拋卻調(diào)控政策導向。事實上，在去年樓價快速拉抬時期，市場上就曾大量出現(xiàn)商業(yè)銀行以低利率競相搶奪客戶的狀況，而彼時的政策要求銀行必須要執(zhí)行1.1倍的懲罰性利率。據(jù)此而言，如果失去了直接管制考核措施，就更加無法保證商業(yè)銀行自愿去得罪房產(chǎn)信貸大戶，主動實施懲罰性利率。其二，改善型住房概念模糊不清。依照相關(guān)政策解釋，居民改善型的二套房購買行為仍會得到優(yōu)惠政策支持，不應(yīng)將其與投機性需求相混淆。但是目前，對于改善型住房需求始終缺乏一個明確的可執(zhí)行標準，具體執(zhí)行上將難于審核把控。去年以來，大量投機性購房需求就是假借改善住房的路徑獲得了優(yōu)惠貸款，對于這一可能的漏洞必須要在執(zhí)行上予以嚴防。

       近期，主管部門頻頻發(fā)文打壓房地產(chǎn)泡沫，國內(nèi)房地產(chǎn)市場進入到膠著時期，市場供求雙方對政策的任何微妙變化都極為敏感，并直接決定了未來的價格趨勢。正因此，有觀點就把二套房貸款利率決策權(quán)下放，解讀為調(diào)控政策仍在求穩(wěn)而非求變。這樣的判斷不利于調(diào)控政策效果的落實。當下任何有關(guān)地產(chǎn)的調(diào)控政策都應(yīng)該力求縝密，決不能讓投機行為再度成為房價走勢的決定性因素。也只有秉持這樣的調(diào)控思路，才能夠讓房地產(chǎn)市場真正回歸理性，讓調(diào)控政策效果不再落空。