征收物業(yè)稅的呼聲此起彼伏，認為開征物業(yè)稅可以降低房價，我認為物業(yè)稅是單刃劍，短期征收促使房價暴漲，從長期征收角度看更將會使房價持續(xù)上漲。

　　在中國征收物業(yè)稅的目的不是降低房價，或者說也不具備這個功能，而是財富的再分配的一種實現(xiàn)方式，同時也是用“短痛”的方式來解決“長痛”的痛苦。

　　■物業(yè)稅的核心是轉嫁交易成本去保有環(huán)節(jié)，加速房價上漲進程

　　物業(yè)稅是舶來品，所謂國際慣例的物業(yè)稅（房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅）在法律上是基于土地的永久擁有權。因為社會制度原因，中國土地的公有屬性是不能夠改變的，所以物業(yè)稅更應該說成是“使用稅”；在70年基礎上的土地、建筑使用權的征稅，甚至還有可能合理不合法之嫌。

　　物業(yè)稅是把一次性付的土地出讓金分攤到物業(yè)保有環(huán)節(jié)上。物業(yè)稅的征收核心是轉移支付給房屋的擁有者，也不是減輕對開發(fā)商的支付；由于開發(fā)商經(jīng)營成本下來了，競爭就會激烈，很有可能變成現(xiàn)樓產(chǎn)品才能被消費者認可，加大了開發(fā)商投入的資金。

　　如果對第一套開征物業(yè)稅，不僅很多技術上的問題要解決，比如已經(jīng)交納土地出讓金的怎么辦，已經(jīng)買房的怎么辦等等……無形中為第一次置業(yè)者帶來新的痛苦。例如：一套房是100萬，物業(yè)稅平均是1.5％，（像美國地方政府會根據(jù)當年房地產(chǎn)市場價格評估，每年調(diào)整稅率公布并征收，區(qū)域不同稅率也不同。）那么70年就是105萬，相當于房價漲了一倍，即使這樣對于第一套置業(yè)者還不得不買，無疑讓這部分人多付出了購房成本。

　　注明：中國城市營銷研究中心主任戴欣明研究認為：物業(yè)稅稅率在1.5％會使房地產(chǎn)價格上漲，因為會形成羊毛出在羊身上的效應，過高征收，比如近來所說的6％稅率，就會起到急剎車作用。

　　■物業(yè)稅同降房價沒有直接關系，反而是同暴漲有關系

　　嚴格意義上同降房價沒有直接關系，如果有關系，那么歐美的房地產(chǎn)市場也不會出現(xiàn)上一輪在征收高額“物業(yè)稅”的前提下的暴漲，說明“物業(yè)稅”并不是降房價的唯一手段，祈盼開征物業(yè)稅這一單一手段抑制房價有些癡人說夢！

　　稅率過低，失去征稅意義。稅率過高更不符合中國實際（美國房地產(chǎn)的區(qū)域不同，稅率也不同，多在1％－3％之間，甚至更高），在高稅額點上，對于那些“不差錢”的人根本無所謂，還因此有了顯示“高貴”身份的“物件”，反而會促使這部分人搶著購買，就像任何同奢侈品有關的東西在中國好銷一樣，也同豪宅價格會有帶動普通商品房效應一樣。

　　當下，是個非常時期，受金融海嘯影響深遠，國內(nèi)開始強調(diào)民生社會的時期，在“保障性住房體系”、“社會保障體系”、“良性經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展思路”沒有建立起來情況下，經(jīng)濟沒有實質(zhì)性的好轉的前提下，短期開始征收物業(yè)稅只能是在已經(jīng)開裂的經(jīng)濟傷口上撒把鹽。

　　特別是在長期的賣方市場熏陶下（我認為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場是“假性的買方市場”，一有政策利好價格就會上升），置業(yè)者是弱者，在追漲的前提下，置業(yè)者只能被動接受。10月在一線城市開始的“搶房熱潮”說明了這點。

　　現(xiàn)在的普遍說法是擁有一套房產(chǎn)不征收，第二套起開征，雖然沒有最終確定，但是無疑物業(yè)稅的試點在深圳等城市加快實施腳步。這樣就會引來房價的暴漲。

　　■“臉面經(jīng)濟”加劇房子稀缺，房價本來就有暴漲基礎

　　雖然物業(yè)稅就是將原來的房產(chǎn)稅和土地稅合并，讓開發(fā)成本可以轉移到購房者身上，但是真正造成房價上漲的是政策導向推動、供給不足、需求遞增、地價暴漲、開發(fā)商利益、中介“賺快錢”行為等一系列措施不利控制造成的，物業(yè)稅的征收只能起到微調(diào)作用，這種微調(diào)作用如隔靴搔癢。

　　我認為，由于中國的人的“臉面經(jīng)濟”使然，5-10年的房子就是老房子，一直住在這樣的房子里會被人看不起，所以引發(fā)非理性置業(yè)，這就造成了進一步房子的稀缺。

　　■物業(yè)稅轉移征收促使房企壟斷經(jīng)營升級，短期會引發(fā)“定價霸權”效應

　　征收物業(yè)稅使房地產(chǎn)前期開發(fā)成本將大幅下降；開發(fā)商整體稅負的近40%轉移給置業(yè)者，在資本上的付出減少非常突出，資金優(yōu)勢更加明顯。這看上去減少成本，會降低房價，卻忽略了企業(yè)逐利的本能，不會影響逐利的定價機制，同時在政策鼓勵的催化下，如果開發(fā)商再享受轉移物業(yè)稅的優(yōu)惠，會讓這些壟斷企業(yè)更好實施“寡頭戰(zhàn)略”布局，減少開發(fā)成本就是加快資本裂變，這樣只能讓大企業(yè)越來越大，中小企業(yè)不得不“失蹤”，不利于大多數(shù)企業(yè)的發(fā)展；而寡頭的形成，必定造成“定價霸權”橫行，置業(yè)者的“議價權”進一步缺失，面對龐大的市場需求，壟斷開發(fā)就是壟斷房價；壟斷中國地產(chǎn)。

　　■羊毛出在羊身上，進而推動房價、租金上漲

　　同時，土地“招拍掛”價高者得的機制的示范作用下會愈演愈烈，政府也演變成為房地產(chǎn)土地環(huán)節(jié)的最大營銷者，再加上開發(fā)商的“羊毛出在羊身上”的推盤技巧，更多的負擔轉移到置業(yè)者，加劇推升財富翻的兩極分化。

　　在租金上面，即使開征（合理的）物業(yè)稅，物業(yè)稅負擔的最終結局會轉嫁到租戶身上，而租金的上漲同時也會讓新房價格上漲，會形成一個“惡性循環(huán)區(qū)間”；因為物業(yè)稅本身還有彈性的空間，用來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟，這樣隨著每年物業(yè)稅稅率的不同，形成循環(huán)空間，最終導致房價上漲或下降，而在不同的區(qū)域甚至會暴漲。

　　對于炒房者而言，物業(yè)稅只是若干個稅之一，只是房子總價的變化，只要有投機機會，利潤空間，而長期的是租金收益，也同物業(yè)稅無直接關系，物業(yè)稅又是羊毛出在羊身上，最終體現(xiàn)在價格和租金上。直接的表現(xiàn)形式是租金的上漲，進而帶動新房價格上漲，加快人民幣貶值。

　　■物業(yè)稅帶動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈惡性膨脹，間接推動通脹

　　物業(yè)保有成本的增加，勢必推動擁有房子的各行各業(yè)人士對他們的預期的各種收益（經(jīng)營、工資，甚至灰色收入）要求的增加；因為每一個置業(yè)者都或多或少地有他們自己的“出口”；對收益的要求。

　　另一方面，由于房價的上漲，物業(yè)稅還會帶動產(chǎn)業(yè)鏈中的企業(yè)預期收益的惡性膨脹，因為更多的投資者進入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)的熱也就會帶動原材料的上漲，會再次形成2006、07年間的鋼材、水泥價格的暴漲。

　　■征收物業(yè)稅是讓房地產(chǎn)市場的“長痛”變成“短痛”

　　難道就不征收物業(yè)稅了嗎？非也！

　　目前，房地產(chǎn)價格的上漲幅度無論如何都是非常時期的做法，10月的兩個首次說法驗證了這點；

　　一、國家統(tǒng)計局在發(fā)布三季度宏觀調(diào)控數(shù)據(jù)時第一次說，房地產(chǎn)熱已經(jīng)讓經(jīng)濟穩(wěn)步回升，房地產(chǎn)的帶動效果達到了預期。

　　二、國土資源部規(guī)劃司司長董祚繼10月13日也再次表態(tài)，我國促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的長期政策應該是抑制普通商品房價格長期非正常上漲，通過稅收措施把正常上漲部分盡可能地返還給社會；從長期來看，我國正處于加快發(fā)展的過程中，土地日益稀缺，商品房價格還是要上漲的，任何人沒有辦法進行抑制。但是應該通過稅收措施，把土地增值部分返還給社會，這是解決問題最終的目標取向。

　　董祚繼在回答新華社記者問題時說，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)總體上沒有過剩，這也驗證了我2005年提出的房地產(chǎn)稀缺理論分析，否則房價不會上漲，因為還有很多人需要房子。

　　■“精確治理”是解決房地產(chǎn)問題的根本，物業(yè)稅應該梯級式征收

　　在不能保障中低收入住房者的住房問題時，要徹底檢討現(xiàn)行的土地“招拍掛”政策。

　　建立對炒房者及多套住房者課以重稅的有效市場機制，而不能一刀切。我認為真正能夠抑制房價過快上漲的是在征收物業(yè)稅的時候實施梯級制，擁有越多征收的越多。要測算大多數(shù)人的利益保障，特別是要在宏觀調(diào)控上起作用，就要做到“精確治理”，抑制那些促使房價過快上漲的腫瘤進一步惡化，鏟除那些制造房價上漲的原動力。

　　在經(jīng)濟體制調(diào)整上下大力氣，增加收入為本，保障為基礎，讓增加居民的可支配收入水平來決定住房的有效需求，解決對未來的房價的預期。

　　所以，簡單的物業(yè)稅征收同住房價格的基本走勢和格局無大關系；同時，訂立的不合理還會再次抬高房價。