2009年底，中央密集出臺了多種房地產(chǎn)調(diào)控政策，旨在加強(qiáng)和改善市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。筆者認(rèn)為，平抑高房價的過程可能不像表面看到的那樣簡單，這將是一個長期的過程，因此需要有一個承受持續(xù)高房價的預(yù)期。

      經(jīng)濟(jì)增長模式短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)型

      首先，雖然2009年經(jīng)濟(jì)增長主要是靠政府投資拉動，但今后房地產(chǎn)業(yè)仍將是我國以投資驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)增長模式的核心，且短期內(nèi)難以改變。房地產(chǎn)業(yè)不僅直接帶動了大批產(chǎn)業(yè)鏈，刺激經(jīng)濟(jì)增長，且在其資金循環(huán)中有超過50%的資金流入地方政府，其中一部分又形成政府再投資拉動經(jīng)濟(jì)增長。可以說，只要有這種經(jīng)濟(jì)增長模式存在，房價就必然有不斷向上的牽引力。

      其次，當(dāng)前高房價也有很大一部分是來自銀行信貸資金的支撐，這部分是形成房地產(chǎn)泡沫最直接的推動力。但覆水難收，大量已經(jīng)進(jìn)入高價樓市的銀行貸款也需要高房價的“安全”支撐，否則，經(jīng)濟(jì)將面臨巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險。

      第三，我們正面臨世界性產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新枯竭。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)仍是拉動經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)時，除了投資房地產(chǎn)以帶動諸如建材、家裝家電等行業(yè)推動經(jīng)濟(jì)增長，還能做什么呢？雖然這是以大量自然資源的耗費為代價的“粗放型”經(jīng)濟(jì)增長模式，但在沒有一個更好的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動下，經(jīng)濟(jì)增長才是“硬道理”。

      因此，縱使房價高企，但囿于內(nèi)在動力和現(xiàn)實環(huán)境，地方政府也沒有動力壓制房價。其實，如果政府真正想限制投資與投機(jī)性購房，一道行政命令就可以了：因為房地產(chǎn)商品的特殊性，禁止家庭超越規(guī)定的可擁有住房面積以上的購房行為！但是，政府不會這么做。正是因為目前高房價“擠出”了大多數(shù)普通購房者，政府才更需要投資者走進(jìn)房地產(chǎn)市場，拉動經(jīng)濟(jì)增長，從而形成“高房價(及高房價預(yù)期)→擠出普通購房者、吸引炒房者→房價進(jìn)一步上漲→進(jìn)一步擠出普通購房者、吸引炒房者”的高房價自我強(qiáng)化機(jī)制。地方政府正是通過房地產(chǎn)及其高房價，將大量居民財富轉(zhuǎn)化為拉動經(jīng)濟(jì)增長的投資，這就是問題的根本所在。

      區(qū)域發(fā)展不平衡將長期存在

      在相當(dāng)長的時期內(nèi)，我國人口的城鎮(zhèn)化速度將遠(yuǎn)大于城市擴(kuò)容和城鎮(zhèn)化進(jìn)程。由于大中城市擴(kuò)容帶來的成本加速遞增制約了大中城市的經(jīng)濟(jì)邊界，必然會形成大中城市規(guī)模的有限性和需求的相對無限性矛盾，這種矛盾決定了未來大中城市房價將仍然呈上升趨勢。

      此外，居民素質(zhì)的普遍提高(其中一個最重要的群體是每年五六百萬的大學(xué)畢業(yè)生)，對大中城市的房價形成巨大推力。雖然國家對大學(xué)畢業(yè)生到西部、到艱苦地區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)進(jìn)行鼓勵、扶持和幫助，但區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展才是改變他們一味向大中城市“扎堆”的根本出路。顯然，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展將是一個長期的過程。

      居民購房意識不會輕易改變

      筆者認(rèn)為，除了加強(qiáng)保障房建設(shè)，發(fā)展租房市場是當(dāng)前高房價下又一個現(xiàn)實的選擇。發(fā)展租房市場不僅可以推遲居民初次購房時間，緩解“剛性”需求壓力，更能充分利用現(xiàn)有住房資源，改善供求關(guān)系，從而有助于減輕房價上漲壓力。根據(jù)國際經(jīng)驗，在較為完善的租房市場，即使房價-收入比不高，很多居民還是愿意通過租房解決安居問題。

      但在我國的“有房才有家”的傳統(tǒng)觀念下，還是有很多年輕人進(jìn)入初次購買的大軍，他們不惜花光父母甚至親戚朋友幾年甚至幾十年的積蓄，也不惜透支自己幾年甚至幾十年的未來預(yù)期收入，成為“房奴”，背負(fù)著經(jīng)濟(jì)和心理的雙重壓力?？v使政府著力發(fā)展租房市場，向保護(hù)租戶的利益傾斜，但筆者相信，居民這種“居者有其屋”的意識短期內(nèi)難以改變。正是因為這么多的購房“外援團(tuán)”，支撐了中國高房價現(xiàn)實，可以肯定，這種社會心理和市場行為仍將長期存在。

      最后，經(jīng)濟(jì)的根本好轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展還需要政府繼續(xù)實施寬松的宏觀政策，這也一定程度上減弱了房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用，房價上漲有了另一個內(nèi)驅(qū)力。

      因此，筆者相信，一系列調(diào)控房地產(chǎn)的政策措施不會真正打壓房地產(chǎn)業(yè)，也不會改變行業(yè)向上的趨勢。不要指望房價在短期內(nèi)會有所反轉(zhuǎn)，高房價在相當(dāng)長的時期內(nèi)仍然是社會的焦點話題，解決高房價問題將是一個長期的過程。

      中央兩提“高房價” 房地產(chǎn)后續(xù)政策呼之欲出

      27日,國務(wù)院總理溫家寶在接受新華社采訪時表示,“房價在一些地區(qū)和城市上漲過快,引起了中央高度重視。”這是繼14日國務(wù)院常務(wù)會議之后,高層近期第二次對房價問題進(jìn)行明確表態(tài)。

      溫家寶還表示,要鼓勵居民購買自住房和改善性住房。但與此同時,要采取措施抑制投機(jī)。這是繼11月底溫家寶考察上海保障房建設(shè)并發(fā)表講話后,高層第三次提到“抑制投機(jī)性需求”。

      一位不愿透露姓名的分析人士認(rèn)為,在今年經(jīng)濟(jì)回暖的過程中,房地產(chǎn)業(yè)起到了重要作用,但同時,高房價勢必對其他消費起到抑制作用,并阻礙經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回暖,因此調(diào)控房價的時機(jī)已到。

      上述分析人士認(rèn)為,雖然中央經(jīng)濟(jì)工作會議并未提及,但上述兩個熱點問題顯然已引起高層重視,未來的調(diào)控政策也將圍繞這兩點進(jìn)行。

      針對目前的房地產(chǎn)市場形勢,溫家寶表示,要加大保障性住房的建設(shè)力度,加快棚戶區(qū)的改造。對這兩項工作,在資金、土地以及稅收上,都要給予優(yōu)惠和保障。

      他還指出,中國的國情決定了我們的住房必須堅持安全、經(jīng)濟(jì)、適用和省地的原則,特別要重視中小套型和中低價位房屋的建設(shè)。

      來自國土資源部的數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度,全國中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)6002.94公頃,同比減少45.0%。報告還認(rèn)為,“70/90”政策并沒有得到真正落實,造成中低價位、中小套型普通商品房用地減少。

      據(jù)記者了解,對于“70/90”政策的存廢,業(yè)界仍存爭議,但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,該政策不符合市場規(guī)律,不宜繼續(xù)推行。

      溫家寶還表示,要運用好稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟(jì)杠桿加以調(diào)控,穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格。同時,打擊捂盤惜售、占地不建、哄抬房價等違法違規(guī)的行為。

      楊紅旭表示,由于包含了大量的投資投機(jī)性需求,二套房貸極有可能收緊。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為,央行、銀監(jiān)會等部門將對自住型、改善型和投資性需求進(jìn)行界定,并執(zhí)行差別化信貸標(biāo)準(zhǔn)。

      楊紅旭表示,部委層面也有可能出臺政策,但空間已經(jīng)不大,未來地方政府將可能出臺新政,或?qū)υ姓哌M(jìn)行調(diào)整。

      事實上,不少地方已經(jīng)開始醞釀新政。上海已經(jīng)制定出《促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策措施的實施意見》,除了嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院的貸款和稅收政策外,還將進(jìn)一步加大閑置土地的清理力度,完善住房保障體系,嚴(yán)格查處囤地、捂盤惜售等違法行為。同時,廣州市政府也于近日頒布了 《廣州市閑置土地處理辦法(修訂草案)》,修改了閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、處理程序等,并通過改進(jìn)土地閑置費征收方式等,提高開發(fā)商的“囤地”成本。（每日經(jīng)濟(jì)新聞）