左右房價上漲的因素有很多,地價只是其中之一,但地價和房價相互作用的螺旋已然形成。一種變化已經(jīng)悄然發(fā)生。

美聯(lián)地產(chǎn)市場部總監(jiān)張大偉告訴本報記者,順義別墅龍湖滟瀾山的一位業(yè)主,因準備移民出國,11月初將自己5居350平米的別墅在美聯(lián)物業(yè)中央別墅區(qū)分行掛牌740萬。11月20日順義新地王誕生的當天下午,該客戶將自己的掛牌價格提高至800萬。

業(yè)內(nèi)人士根據(jù)新地王的容積率和樓面地價判斷,新地王出售價格應(yīng)為每平方米5萬元以上,而目前該區(qū)域天竺二手別墅價格僅為每平方米2萬元至3.5萬元左右。

與美聯(lián)地產(chǎn)一樣,區(qū)域內(nèi)的中介公司員工在隨后幾天,除了接待大量新增的購房客戶,大部分的工作是接房主修改房價的電話。

被推高的房價

國土資源部中國土地勘測規(guī)劃研究院副總工程師鄒曉云在接受本報記者采訪時表示,房企之所以有能力大肆拿地,地王屢現(xiàn),與充足的流動性有關(guān)系。據(jù)國家統(tǒng)計局1至10月房地產(chǎn)資金來源數(shù)據(jù)分析,2009年的房地產(chǎn)企業(yè),資金相對寬裕,其中很大成分是政府的貸款支持,尤其是國企,獲得資金的渠道較寬。

鄒曉云分析說,“市場上錢太多,不僅是銀行貸款,還有國外熱錢,這些錢相當一部分沒有進入實體經(jīng)濟,而是流入了虛擬經(jīng)濟,一部分錢流入到土地購置中。”

順義高價地誕生后,北京將陸續(xù)有一些“重量級”地塊入市。根據(jù)北京土地儲備中心顯示,朝陽公園地塊和奧運南區(qū)商業(yè)地塊已開始掛牌,中服地塊也有可能在2009年底入市。亞豪機構(gòu)研究人士判斷,接下來即將拍賣的地塊將比順義地塊價格更高。北京“地王”記錄很快將被改寫。

一項數(shù)據(jù),可以從側(cè)面佐證高價地的頻繁誕生。亞豪機構(gòu)提供的研究數(shù)據(jù)顯示,2009年以來,土地開發(fā)投資激增明顯,前三季度北京的土地開發(fā)投資總額達35.6億元,與5年來全年的歷史最高水平相當,但土地購置和開發(fā)面積卻居于歷史低位。這與2009年來土地市場過熱、高價地頻出有直接關(guān)系。價格升高的同時,土地出讓面積卻位于歷史低位。

地價上漲的預(yù)期令市場普遍擔憂房價會進一步上漲。今年7月,國土資源部公布的房地產(chǎn)項目用地地價專項調(diào)查結(jié)果顯示,620個案例地價占房價比例平均為23.2%,但該報告剛剛公布就立刻引起行業(yè)協(xié)會的異議。

中房協(xié)副會長兼秘書長朱中一接受采訪時公開表示,有兩個關(guān)鍵問題必須要指出:一是國土部公布的地價是按項目當時拿地的價格,這與后來房地產(chǎn)銷售時的價格有時間差。二是土地增值稅也很重要,它肯定是跟地價密切相關(guān)的,所占比重較大。在國土資源部公布的地價中,缺少計算土地增值稅。

鄒曉云認為,由于“地王”一年后甚至幾年后產(chǎn)品才能入市,對市場更多是心理上的影響。現(xiàn)實是,區(qū)域地王產(chǎn)生后,對周邊房價的影響。例如地王頻出的北京廣渠路地段,廣渠路10號地誕生后,該區(qū)域一二手房價均迅速上漲。21世紀不動產(chǎn)門店經(jīng)理稱,有的房主掛牌價一周內(nèi)二手房每平方米上漲了3000元。首城國際的價格已由年初的每平方米13000元漲至21500元,計劃于2010年2月推出的時代帝景預(yù)計開盤價格也在每平方米25000至30000元之間。

亞豪機構(gòu)認為,地王的出現(xiàn),不僅導(dǎo)致開發(fā)成本的增加,形成了房價預(yù)期上漲的走勢,同時對周邊項目的在售價格起到了直接支撐的作用。

地價拉動房價在減弱?

綠城集團(03900.HK)董事長宋衛(wèi)平近日在綠城秋季懇談會上表示,今年一些地塊是“咬牙切齒”拿下來的,尤其是蘇州“地王”。但高價地意味著城市最好的土地資源,也意味著更高的利潤。

能夠影響開發(fā)商拿下高價地的最重要因素是市場預(yù)期。2009年,一線城市房價快速躥升。例如,京城3月新開盤項目的開盤均價僅為每平方米11066元,10月新項目的開盤均價達到每平方米16363元,房價上漲非常明顯。其他城市如上海、深圳、廣州等房價也是快速上漲。房價上漲極大地增強了開發(fā)商對后市的信心,資金的充裕也引發(fā)2009年地王大戰(zhàn)。北京、上海等地,地王競相出現(xiàn),廣渠路15號地以40多億被中化方興拿下,上海長風地塊被中海集團以70多億的高價摘得。

但在廣發(fā)證券分析師沈愛卿看來,這更像是一場博弈。開發(fā)商之間、開發(fā)商與政府之間和購房者的博弈。新地王的產(chǎn)生,得以讓老地王解套。

左右房價上漲的因素有很多,地價只是其中之一,但地價和房價相互作用的螺旋已然形成。一種變化已經(jīng)悄然發(fā)生。

9月7日,北京中糧萬科假日風景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以22億拿下房山長陽地塊,樓面地價每平方米6445元。地塊總建筑面積34.1萬平米,其中含16萬平米、限價每平方米5500元的限價房。此前房山的最高樓面價也不超過3000元。

房山地王出現(xiàn)后兩周,美聯(lián)地產(chǎn)市場部做了一次調(diào)查,結(jié)果顯示,90%的接受調(diào)查者認為“樓面地價高得不真實,現(xiàn)在房價這么高,不一定推高周邊房價”,只有10%的網(wǎng)友認為“房價可能還要漲”。市場成交情況也驗證了這一調(diào)查:房山的二手房市場并沒有因為地王的出現(xiàn)而價格猛漲,甚至在銀監(jiān)會的84號文(為整治二手房陰陽合同出臺)正式實施以后,房山二手房價格出現(xiàn)了2%左右的下降。

廣渠路、通州、大興等地區(qū)均出現(xiàn)了相似現(xiàn)象:地王誕生后,周邊樓盤普遍提高售價,房價先是急速上漲,然后進入滯漲階段。在局部區(qū)域,房價不僅不一定被地王拉動繼續(xù)上漲,有時反而使大量的業(yè)主加價拋售房源,而市場出現(xiàn)明顯觀望。

美聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理白紀遠認為,地王特別是郊區(qū)地王的提價作用已經(jīng)越來越弱,房山地王便出現(xiàn)了地價飆升而成交縮量的情況。局部區(qū)域房價即使絕對值不高,但在相對前期價格已上漲40%以上的情況下,地王需要拉動的房價已經(jīng)不是原來的一頭牛而是一頭大象。