近年來，二手房市場經(jīng)歷著各種政策的傷痛和買賣雙方及中介機(jī)構(gòu)的博弈，房價(jià)成了房產(chǎn)交易中的敏感區(qū)，其影響因素復(fù)雜多樣，如政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、供需關(guān)系、發(fā)展進(jìn)程等。面對目前的房價(jià)，尤其是經(jīng)歷過去年的降價(jià)之后，大家不禁會問去年的“好時(shí)光”還會不會回來？

　　消化集中需求至少要10年

　　房價(jià)降，是每個(gè)消費(fèi)者都期盼的，“但從市場發(fā)展規(guī)律來判斷，供需不甚平衡時(shí)，尤其當(dāng)今年需求增大后，房價(jià)不太可能向下。”大連市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會會長袁國鈺分析。他認(rèn)為，樓市的增長，尤其是二手房市場主要是兩大支柱在推動，一個(gè)是城市化進(jìn)程，另外一個(gè)就是人口結(jié)構(gòu)，人口結(jié)構(gòu)將直接影響資產(chǎn)價(jià)格包括房價(jià)。

　　中國的“嬰兒潮”出現(xiàn)在上世紀(jì)50～70年代，特別是自然增長率的高峰期從1962年一直持續(xù)到1978年，其間人口自然增長率維持在25%左右，目前其所處年齡段在30歲～45歲之間，正值人生階段中的黃金年齡，“人口紅利”因素依然存在。他們在人生黃金時(shí)期的投資和消費(fèi)為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)上漲提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。“只有進(jìn)入老齡社會后，房子才可能供過于求，房價(jià)才可能停止向上的腳步，按目前消費(fèi)群體的年齡來判斷，至少要10年的時(shí)間。”

　　當(dāng)然這樣的剛性需求也有更深層次的原因，城市化進(jìn)程的推進(jìn)，住房需求正在遞增；居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)從消費(fèi)型轉(zhuǎn)變?yōu)橄硎苄?，住房需求也在遞增；所以不管是首次置業(yè)還是多次置業(yè)都對住房提出了更高的要求。另外，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展也從增長型向發(fā)展型轉(zhuǎn)變，這些因素都將持續(xù)拓展人們對住房的剛性需求。

　　經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展沒有崩盤可能

　　雖然經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響沒有結(jié)束，但從相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)來看，許多行業(yè)都走在上行通道中，宏觀經(jīng)濟(jì)正向好的方向發(fā)展。“如果宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資就會逐步活躍，那么房地產(chǎn)業(yè)的投資需求壓力相應(yīng)會減弱，這有利于市場價(jià)格的穩(wěn)定，避免住房價(jià)格的大起大落；與此同時(shí)，市場消費(fèi)預(yù)期將繼續(xù)向好，也利于住宅成交量的穩(wěn)定。

　　目前房地產(chǎn)市場上存在的諸多因素，尤其是結(jié)構(gòu)性問題使得住房一級市場嚴(yán)重供需失衡，從而越來越多的人關(guān)注到了二手房市場，來滿足自己的需求。參考國際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場發(fā)展越成熟，二手房交易的比重就越大。“我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展也就短短的十幾年，伴隨市場向前發(fā)展，二手房市場只能是越來越活躍，房價(jià)上行也將是趨勢，下行只是偶發(fā)，不是必然。”袁國鈺表示，“再者，就目前中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，樓市不會有崩盤的可能。”

　　況且，10年基本上是家庭換房的周期。從中國開始商品房經(jīng)營起，當(dāng)初購房的家庭開始有了改善型需求，與現(xiàn)在還沒有住房的自住購房需求合流，構(gòu)成了當(dāng)前樓市成交活躍的基礎(chǔ)，這個(gè)基礎(chǔ)是實(shí)實(shí)在在存在的，這是推動樓市向前發(fā)展的強(qiáng)大動力。