第四季度，不但將匯聚地產(chǎn)市場(chǎng)諸多的年底收官策略，更是會(huì)集中表現(xiàn)出政府和購(gòu)房者對(duì)樓市下一步走向的判斷。對(duì)于一直持續(xù)風(fēng)云際會(huì)的2009年，在黃金周假期過(guò)后，各地政府針對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)相繼出臺(tái)的收緊政策也從另一側(cè)面體現(xiàn)出年底樓市將終結(jié)半年多的高燒狀態(tài)。

國(guó)慶假期剛過(guò)，南京、上海先后傳來(lái)樓市政策收緊的信息，其矛頭也直指第二套住房及高檔住宅的消費(fèi)市場(chǎng)。同時(shí)，北京、深圳等一線城市也相繼風(fēng)傳政策收緊信息。業(yè)內(nèi)人士表示，不管政策收緊是否會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大、深入，第四季度樓市將終結(jié)前7個(gè)月的暴漲走勢(shì)已成必然。

從10月10日開(kāi)始，南京市將執(zhí)行三項(xiàng)新政策，全面收緊住房公積金政策，這也是今年以來(lái)國(guó)內(nèi)首個(gè)進(jìn)行調(diào)整的房地產(chǎn)政策。南京的三項(xiàng)新政包括，個(gè)人實(shí)際整體貸款額度大大降低，系數(shù)從0.45降到0.30；所購(gòu)住房建筑面積在144平米以上，住房貸款額度縮減為原來(lái)的50%；夫妻雙方任何一方曾經(jīng)辦理過(guò)住房公積金貸款的職工，貸款全部結(jié)清后再次申請(qǐng)住房公積金貸款，貸款額度也只有50%。

南京對(duì)于公積金政策的調(diào)整被視為目前最有力度的收緊政策。大幅削減第二套和高檔住宅的公積金可貸款額度，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就等于是上調(diào)了其部分購(gòu)房貸款的利率，畢竟商業(yè)按揭貸款即使享受0.7倍利率優(yōu)惠，其利率仍高于公積金貸款。因此，如果購(gòu)房者的貸款主體從公積金貸款轉(zhuǎn)變?yōu)榘唇屹J款，就意味著其總體還款額將增加數(shù)萬(wàn)元，對(duì)于百萬(wàn)元以上的房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其貸款歸還利息額甚至可能會(huì)增加數(shù)十萬(wàn)元。

同一天，上海銀監(jiān)局也在下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步維護(hù)上海銀行業(yè)良好競(jìng)爭(zhēng)秩序的通知》中要求上海各銀行嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”相關(guān)監(jiān)管要求，避免住房按揭貸款業(yè)務(wù)的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于銀行與中介公司形成的“回扣潛規(guī)則”等現(xiàn)象，上海銀監(jiān)會(huì)也明確要求，“對(duì)于支付房產(chǎn)中介營(yíng)銷費(fèi)用的問(wèn)題，各行要通過(guò)上海市銀行同業(yè)公會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)，推進(jìn)形成相關(guān)同業(yè)公約或規(guī)定。” 　　“5年改2年”能否延期是關(guān)鍵 　　2009年的二手房成交幾乎可以說(shuō)是中國(guó)樓市歷史上的一個(gè)奇跡。僅就天津樓市來(lái)說(shuō)，在2007年樓市最熱的時(shí)期其單月成交量也不過(guò)三千多套，但金融危機(jī)后的“小陽(yáng)春”一開(kāi)始，二手房成交量從4月份開(kāi)始就接連突破歷史紀(jì)錄，月成交額從4000套、8000套一路走高，直至8月份突破11000套大關(guān)。這樣的成交業(yè)績(jī)與“5年改2年”免營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的推動(dòng)作用密切相關(guān)。

“5年改2年”免營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策是去年救市政策的典型代表，也是給購(gòu)房者帶來(lái)實(shí)惠最多的政策。隨著該政策一年的有效期即將在今年底到期，二手房交易成本也將恢復(fù)去年之前的高手續(xù)費(fèi)狀態(tài)，交易成本提高也就必然會(huì)導(dǎo)致成交量的萎縮。因此，“5年改2年”政策到期后的存廢問(wèn)題也成了未來(lái)樓市能否繼續(xù)走高的關(guān)鍵因素之一。

“5年改2年”免營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的廢除也將形成對(duì)二手房市場(chǎng)的重大影響。一位地產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)人士表示，營(yíng)業(yè)稅的額度占到總房款的5.5%，也就是100萬(wàn)元的房產(chǎn)成交后，其營(yíng)業(yè)稅就要占5.5萬(wàn)元，而百萬(wàn)元以上的高價(jià)值房產(chǎn)中次新房的比例更是多達(dá)70%以上，因此營(yíng)業(yè)稅的收取對(duì)象交易間隔年限從5年改到2年讓大部分購(gòu)房者都能夠享受到實(shí)惠。

如果該政策的到期廢除將讓這部分交易的成本重新上漲數(shù)萬(wàn)元，因此二手房成交將隨之縮減，改善型買(mǎi)家的房產(chǎn)如果在舊房轉(zhuǎn)手過(guò)程中遇到阻礙必然也會(huì)減緩更新房產(chǎn)的速度，因此“五改二”政策的影響將會(huì)從二手房市場(chǎng)傳導(dǎo)到商品房市場(chǎng)。