一石激起千層浪。山東臨沂不久前發(fā)布的一份《關(guān)于公布臨沂中心城區(qū)高層商品房開發(fā)成本的公告》，詳細(xì)地測算了當(dāng)?shù)厣唐贩块_發(fā)成本 ，引起社會各界的關(guān)注。如果房價(jià)不明不白，買房者很難安心。 記者 徐延春 攝

　　臨沂公布7項(xiàng)成本測算數(shù)據(jù)

　　這份關(guān)于公布房地產(chǎn)開發(fā)成本的公告，是由臨沂市建設(shè)局調(diào)查發(fā)布的。2008年底，臨沂市建設(shè)局在市區(qū)選定了中心城區(qū)城南、濱河、北城新區(qū)、涑河、商城、河?xùn)|、羅莊等7個(gè)地塊，每個(gè)地塊選擇了若干個(gè)有代表性的高層商品房項(xiàng)目，由相關(guān)開發(fā)企業(yè)填報(bào)，并在此基礎(chǔ)上組織專業(yè)技術(shù)人員，到建設(shè)、土地、規(guī)劃等部門調(diào)查土地出讓價(jià)格、建筑容積率、建筑安裝成本等，最終形成了商品房開發(fā)的7項(xiàng)成本測算數(shù)據(jù)。

　　根據(jù)公布的數(shù)據(jù)，土地成本包括土地出讓金、契稅等，占7．59％至31．37％；前期工程費(fèi)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)等，占6．35％至9．58％；建筑安裝工程費(fèi)用占36．85％至52．82％；配套設(shè)施費(fèi)用占5．5％至7．26％；開發(fā)間接費(fèi)用（指建設(shè)管理費(fèi)、銷售管理費(fèi)及前期物業(yè)管理費(fèi)等）占7．68％至10．59％；不可預(yù)見費(fèi)用包括材料漲價(jià)及銀行利率調(diào)整等因素，占2．24％至2．96％；營業(yè)稅及附加、土地增值稅等經(jīng)營稅金及附加占9．34％至10．39％。成本之所以出現(xiàn)高低位，主要受土地位置、工程材料檔次等因素影響。

　　在這次調(diào)查中，濱河地塊高位開發(fā)成本達(dá)到每平方米3667．84元，為此次調(diào)查綜合值最高。臨沂市還聲明，統(tǒng)計(jì)未包含開發(fā)企業(yè)利潤、開發(fā)企業(yè)所得稅。若考慮行業(yè)平均利潤在內(nèi)，各地塊的成本價(jià)上浮15％左右，一般就是商品房銷售價(jià)格。

　　“這次調(diào)查，能掌握90％以上的商品房開發(fā)成本，可在一定程度上增強(qiáng)市場主體間信息對稱性，維護(hù)交易雙方合法權(quán)益。”臨沂市建設(shè)局局長李作良說。臨沂市還決定，今后每年都將公布兩三次商品房開發(fā)成本，并將抽樣數(shù)量不斷擴(kuò)大，地塊劃分不斷細(xì)化，逐步實(shí)現(xiàn)以項(xiàng)目為單位進(jìn)行公布。

　　專家市民齊呼早就該公布了

　　“這下，買房時(shí)，心里多少有點(diǎn)底了。”臨沂市民李雪艷1999年大學(xué)畢業(yè)后到臨沂工作，曾面對各式各樣的房價(jià)，苦惱不已。“對于許多老百姓來說，也許奮斗一生就只為了一套房子。如果房價(jià)不明不白，買房就等于是花了冤枉錢，很難安心。”

　　“早就應(yīng)該公布了。”山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗得知此事后，脫口而出。“事實(shí)證明，商品房開發(fā)成本只要想算、敢公布，就不怕算不清楚和公布不了。”

　　“ 公布商品房開發(fā)成本，能讓公眾了解和參與影響房價(jià)，從而使房價(jià)趨于合理，消費(fèi)更加理性。”李鐵崗說。公布房價(jià)成本，是用軟的市場手段來調(diào)控樓市，讓開發(fā)商有一個(gè)相對合理的利潤率，維護(hù)老百姓合法和合理的權(quán)益。此外，提高成本的透明度之后，可以避免不法商人逃漏稅，同時(shí)可以整肅政風(fēng)，對于合法經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)來說是件好事。

　　成本公布后上客量成倍增長

　　山東天元房地產(chǎn)開發(fā)公司是此次主動要求公布成本的地產(chǎn)商之一，公司副總經(jīng)理馬長征說：“近兩年，臨沂房市已出現(xiàn)供應(yīng)大于剛性需求局面，房地產(chǎn)市場已逐漸遠(yuǎn)離暴利時(shí)代。再加上房市因金融危機(jī)影響很不景氣，我們也想公布開發(fā)成本，緩解購房者的消費(fèi)顧慮。”

　　“ 我們此時(shí)公布實(shí)際成本，就是想借此引導(dǎo)消費(fèi)。”君道置業(yè)公司的一位負(fù)責(zé)人透露說，這個(gè)企業(yè)開發(fā)的外灘明珠樓盤，2008年底時(shí)空置率達(dá)到30％至40％，而且由于鋼材價(jià)格下降，樓盤目前降價(jià)壓力很大。

　　記者了解到，臨沂市中心城區(qū)面積僅約140平方公里，卻會集了210多家地產(chǎn)開發(fā)商。隨著金融危機(jī)影響日益凸顯，臨沂房地產(chǎn)業(yè)形勢也發(fā)生了變化。根據(jù)行業(yè)初步統(tǒng)計(jì)，2008年，臨沂市商品房施工面積1283萬平方米，新開工面積537萬平方米，竣工面積386萬平方米，可空置面積仍達(dá)75萬平方米（竣工一年以上未售出），占竣工面積的20％左右。

　　據(jù)了解，在臨沂公布商品房成本后，臨沂市天元名筑、天元城市綠洲等樓盤，日上客量成倍增長，許多市民前往咨詢、看房。

　　“2002年至2004年，政府可能想公布商品房成本也搞不起來。”山東開元置業(yè)發(fā)展有限公司銷售經(jīng)理姚子平說。這家公司在臨沂已從業(yè)21年，是臨沂市最早的房地產(chǎn)企業(yè)之一。“那幾年，正是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)期，地價(jià)低、成本低、房價(jià)高，而許多老百姓又急需住房，整個(gè)行業(yè)利潤超常。當(dāng)時(shí)公布成本可能會影響房地產(chǎn)企業(yè)暴利和炒房者，其他方面的阻力也可能很大。”

　　在采訪中，一些開發(fā)商還向記者表示，相對許多行業(yè)來講，房地產(chǎn)業(yè)15％的利潤率，還是較高。有關(guān)專家指出，為進(jìn)一步刺激房市、降低房價(jià)，可能需要企業(yè)尊重市場規(guī)律、順應(yīng)市場形勢，降價(jià)讓利于民，不要一味“死扛”。同時(shí)，政府也應(yīng)減免相關(guān)行政收費(fèi)和審批手續(xù)，降低商品房的“行政成本”。據(jù)新華社