房地產(chǎn)市場(chǎng)素來(lái)有“金九銀十”之說(shuō)，大意是，每年九、十月間天氣秋高氣爽，又逢國(guó)慶長(zhǎng)假，樓盤銷售總會(huì)迎來(lái)一年中的高峰。

　　不過(guò)具有諷刺意味的是，從過(guò)去一、兩個(gè)月來(lái)逐漸下滑的商品房市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，接下來(lái)的2009年的九、十兩月幾乎沒(méi)有可能上演往年“金九銀十”的熱鬧場(chǎng)面。倒是土地市場(chǎng)，出現(xiàn)了真正的“金九銀十”。換言之，在“金九銀十”里賺得盆滿缽滿的最終贏家從開(kāi)發(fā)商變成了各地政府。

　　9月10日下午，備受關(guān)注的上海普陀長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)買。在參與競(jìng)購(gòu)的15家來(lái)自內(nèi)地、香港、新加坡等地的地產(chǎn)巨頭中，國(guó)有企業(yè)中海地產(chǎn)最終以70.06億的價(jià)格，溢價(jià)129.1%拿下該地塊，折合樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)22409元/平方米，成為全國(guó)新地王。同日下午，深圳招商華僑城(投資有限公司以5.3億元的總價(jià)拿下深圳寶安區(qū)尖崗山居住用地，樓面地價(jià)18874.64元/平方米，刷新了深圳土地出讓單價(jià)的最高記錄。聯(lián)想到上半年已經(jīng)在各地頻繁出現(xiàn)的“地王”對(duì)土地價(jià)格的推漲力量，加之各地政府都稱近期將加大土地供應(yīng)量，可以預(yù)計(jì)，在九、十兩個(gè)月里，各地再陸續(xù)出現(xiàn)許多“地王”是完全有可能的。

　　那么，這種情況說(shuō)明了什么？或者說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)將呈現(xiàn)什么樣的趨勢(shì)呢？

　　很明顯，“地王”的一個(gè)接一個(gè)加冕，既是今年春以來(lái)不斷上漲的樓價(jià)推動(dòng)的，也是對(duì)2008年土地市場(chǎng)交易季度萎縮的報(bào)復(fù)性反彈。

　　進(jìn)入2009年春天以后，沉寂了一年的各地樓市突然重新爆發(fā)。在我看來(lái)，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸見(jiàn)底，以及流動(dòng)性泛濫等因素均能猶使房?jī)r(jià)上漲，但過(guò)去半年來(lái)的“量?jī)r(jià)齊升”，更主要的動(dòng)因，是過(guò)去一年里壓抑下來(lái)的成交量的集中釋放。以上海為例，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海一手商品住宅的成交面積達(dá)到880多萬(wàn)平方米。而這個(gè)數(shù)字幾乎正好是2008年全年的成交量(907萬(wàn)平方米)，也差不多剛剛恢復(fù)到2005和2006這兩年的同期水平。自新世紀(jì)——特別是2003年起——上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入強(qiáng)勁上升景氣以后的，歷年新商品住宅的市場(chǎng)容量平均都在2000萬(wàn)平方米以上，有些年份甚至超過(guò)了3000萬(wàn)平方米。但在2008年，它萎縮了一半還要多。今年3到6月的4個(gè)月內(nèi)集中釋放的，正是去年全年壓抑下來(lái)的這部分需求。在這種情況下，“量?jī)r(jià)齊升”是十分正常的事情。

　　但這立刻導(dǎo)致了另一個(gè)問(wèn)題：在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未回升的大前提下，受到壓抑的樓市需求為什么會(huì)在此時(shí)提前集中釋放？對(duì)此，我仍然不認(rèn)為所謂“剛性”需求是主要原因。老百姓住房需要得到改善的需求確實(shí)是剛性的，但這并不意味著許多急需改善的居民家庭已經(jīng)“捱”過(guò)了2008年一年就一定不能再“捱”一兩年。根本的原因恐怕是：大家看到，2008年以來(lái)開(kāi)發(fā)量也隨交易量一起急劇萎縮。許多原本堅(jiān)信房?jī)r(jià)會(huì)下跌的人預(yù)計(jì)未來(lái)供應(yīng)量會(huì)大幅度下降，于是立場(chǎng)開(kāi)始動(dòng)搖，并“空翻多”加入到搶購(gòu)的行列。政府土地批租的詳實(shí)數(shù)據(jù)很難找到，但從上海去年一年里國(guó)有土地公開(kāi)轉(zhuǎn)讓多次流標(biāo)以及有開(kāi)發(fā)商向政府退回已批租地塊的公開(kāi)報(bào)道中，我們可以得到的結(jié)論是，這一年的土地批租市場(chǎng)也是急劇萎縮的。另?yè)?jù)報(bào)道，今年5月份全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市土地成交量比去年同期猛增73%，這也反襯出去年土地市場(chǎng)的萎縮狀況。土地供應(yīng)的減少必定會(huì)導(dǎo)致未來(lái)商品房供應(yīng)量的同步減少，這當(dāng)然強(qiáng)化了未來(lái)房?jī)r(jià)難以下降甚至?xí)^續(xù)上漲的預(yù)期。商品房供應(yīng)量減少的未來(lái)預(yù)期導(dǎo)致了樓價(jià)的上漲，而后者又導(dǎo)致了當(dāng)下土地價(jià)格的上漲，這里面有一個(gè)連環(huán)套的關(guān)系。

　　由此，我們就能夠清晰地看出今后一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能趨勢(shì)。我的判斷是：未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有可能下降，而且仍有繼續(xù)上漲的可能性，但其代價(jià)是成交量短暫放大之后比去年更大幅度的萎縮。換言之，中國(guó)的商品房將徹底淪為名副其實(shí)的“奢侈品”，今后不要說(shuō)普通工薪階層，就連家境殷實(shí)的所謂“中產(chǎn)階級(jí)”也越來(lái)越不可能買得起房。

　　事到如今，假如政府真的像它自己一再宣傳的那樣不希望房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，真正最應(yīng)該做的，的確是“加大土地供應(yīng)”，而不是大搞那些輿論效應(yīng)遠(yuǎn)大于實(shí)際價(jià)值并且注定將問(wèn)題重重的經(jīng)濟(jì)適用房。任何商品的價(jià)格都是由供求關(guān)系決定的，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理。但是，政府的“加大土地供應(yīng)”究竟會(huì)預(yù)設(shè)什么樣的前提？這是比空泛的“加大土地供應(yīng)”更重要的問(wèn)題。去年，各地有許多土地未能成功批租出去，用政府的話來(lái)說(shuō)就是土地“賣不掉”。然而，另一條基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們：世界上只有賣不出去的價(jià)格，沒(méi)有賣不出去的商品。換言之，所謂土地“賣不掉”，其實(shí)是賣不到政府的心理價(jià)位。進(jìn)一步說(shuō)，如果政府“擴(kuò)大土地供應(yīng)”的前提是必須要賣到它希望達(dá)到的底價(jià)以上，那么，客觀上說(shuō)，只有房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，政府的這種承諾才有可能兌現(xiàn)。

　　因此，真正意義上的“擴(kuò)大土地供應(yīng)”應(yīng)當(dāng)采取總量控制而非底價(jià)控制的招標(biāo)方式(也就是有節(jié)奏但無(wú)底價(jià)的土地拍賣)。但這樣的話就必須從根本上徹底顛覆地方政府的土地財(cái)政模式，將土地的供應(yīng)轉(zhuǎn)變成調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的一個(gè)水龍頭，類似于國(guó)家建立石油、糧食等戰(zhàn)略儲(chǔ)備的功能。不過(guò)現(xiàn)在看起來(lái)，在土地仍是地方政府最大收入來(lái)源的今天和未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期，這種理想化的模式幾乎是沒(méi)有可能付諸實(shí)踐的。當(dāng)然，我不認(rèn)為應(yīng)該責(zé)怪地方政府，因?yàn)樗鼈円埠軣o(wú)奈。