中國(guó)樓市正處于一個(gè)敏感的“時(shí)間窗口”，被開發(fā)商殷殷期待的“金九”，前半月成色嚴(yán)重不足，成交量加速下滑；然而，國(guó)房景氣指數(shù)在100點(diǎn)以下的不景氣區(qū)間徘徊10個(gè)月后，8月份首次重回100點(diǎn)以上景氣區(qū)間，這令地產(chǎn)股為之一振。利好與利空消息并存，在市場(chǎng)何去何從問(wèn)題上，業(yè)界意見出現(xiàn)明顯分歧。

在分析房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，很多人眼睛依舊緊盯土地和商品房的成交量、價(jià)格、新開工面積、開發(fā)投資額等業(yè)內(nèi)指標(biāo)，卻往往忽視或無(wú)力深究外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。實(shí)際上，

今年決定中國(guó)股市、樓市等資產(chǎn)市場(chǎng)的諸多因素中，可謂“流動(dòng)性為王”。只有洞徹了流動(dòng)性影響樓市的內(nèi)部作用機(jī)制與未來(lái)變化，才能真正窺探市場(chǎng)奧妙。

經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“流動(dòng)性”，本指一種商品對(duì)其他商品實(shí)現(xiàn)交易的難易程度，尤其是資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，比如我們一般可以說(shuō)股票的流動(dòng)性好于房產(chǎn)。而目前媒體上天天說(shuō)的流動(dòng)性，實(shí)際指代的是貨幣供量應(yīng)。根據(jù)貨幣數(shù)量理論，當(dāng)貨幣供給相對(duì)于商品、服務(wù)和資產(chǎn)交易所需的貨幣需求過(guò)大時(shí)，便認(rèn)為存在流動(dòng)性過(guò)剩，或者俗稱：錢太多了。

目前，我國(guó)的貨幣供應(yīng)主要分三種。M0是流通中的現(xiàn)金，M1（狹義貨幣）是M0加上企業(yè)活期存款，反映企業(yè)和居民資金松緊變化；M2是M1加居民儲(chǔ)蓄存款和企業(yè)定期存款，體現(xiàn)社會(huì)總需求的變化和未來(lái)通貨膨脹的壓力狀況。與資產(chǎn)價(jià)格變化相關(guān)度最高的是M1，從內(nèi)部原理分析，如果M1快速增長(zhǎng)，除經(jīng)濟(jì)向好的因素外，也可能是企業(yè)傾向于進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)性的投資活動(dòng)，所以表現(xiàn)為定期存款活期化。

筆者的實(shí)證研究結(jié)果表明，M1、股價(jià)和樓市依次呈領(lǐng)先關(guān)系。M1領(lǐng)先股市和樓市的時(shí)間，因國(guó)別和商業(yè)周期而不同，平均滯后6個(gè)月左右；尤其是當(dāng)商業(yè)周期出現(xiàn)拐點(diǎn)，以及資產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)時(shí)，M1、股市和樓市的相關(guān)度非常高。比如1990年前后的日本與臺(tái)灣，1997年前后的香港，2007年至今的我國(guó)大陸等。而在商業(yè)周期的非峰點(diǎn)和非谷點(diǎn)期，以及資產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)小幅波動(dòng)時(shí)，三者的關(guān)聯(lián)度較低甚至不相關(guān)。

不妨重點(diǎn)分析一下今年以來(lái)的情況。坊間流傳一種說(shuō)法：金融危機(jī)救了中國(guó)樓市。這并非全無(wú)道理，危機(jī)之下，全球主要經(jīng)濟(jì)體爭(zhēng)相為經(jīng)濟(jì)體注入流動(dòng)性，尤以我國(guó)為最，上半年央行狂印鈔票，M1增速超過(guò)24%，金融機(jī)構(gòu)猛放貸款，總額高達(dá)7.37萬(wàn)億，兩個(gè)指標(biāo)皆創(chuàng)十幾年來(lái)最高記錄，尤其是信貸具有乘數(shù)效應(yīng)，放大之后，使經(jīng)濟(jì)體內(nèi)資金泛濫。

兩個(gè)因素導(dǎo)致巨量資金流進(jìn)資產(chǎn)市場(chǎng)，一是實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未全面復(fù)蘇，企業(yè)有錢不愿投資主業(yè)，二是流動(dòng)性過(guò)剩必然導(dǎo)致通貨膨脹，出于保值增值目的而炒股購(gòu)房者，不在少數(shù)。其中，股市反彈的時(shí)間早于樓市，幅度也大于樓市。2008年11月M1增幅只有6%多點(diǎn)，創(chuàng)歷史低點(diǎn)，其后持續(xù)增加，7月已高達(dá)26.37%；股市今年初開始上漲，至7月底反彈幅度翻倍；70個(gè)大城中城市房?jī)r(jià)今年3月由跌轉(zhuǎn)升，直到目前，多數(shù)樓盤漲價(jià)2-3成。

目前形勢(shì)發(fā)生了微妙變化。雖然中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)下半年適度寬松的貨幣政策不變，但實(shí)際上是“外松內(nèi)緊”，一方面通過(guò)公開市場(chǎng)收回部分流動(dòng)性，另一方面信貸規(guī)模劇減，7月只有3559億，8月4104億元。這直接導(dǎo)致8月股指暴跌超二成。

樓市亦生變。7月全國(guó)商品房銷售量環(huán)比6月份萎縮19%，8月、9月，京滬深等多數(shù)一二線城市成交量繼續(xù)下滑；價(jià)格依然堅(jiān)挺，卻露疲態(tài)，8月份70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比7月份縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)——這就意味著二手房?jī)r(jià)格環(huán)比增幅已于7月觸頂，筆者預(yù)測(cè)10月或11月很有可能出現(xiàn)環(huán)比下跌。

再來(lái)觀察M1增幅。今年3-5月M1增幅處于17-18%左右合理水平，6-8月分別跳高至24.76%、26.37%、27.72%。這是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。近十年來(lái)，M1增速持續(xù)超過(guò)22%的情況有兩次，一次是2001年上半年持續(xù)了5個(gè)月，另一次是2007年8-10月。從未在24%的高位上持續(xù)超過(guò)3個(gè)月，即便考慮到經(jīng)濟(jì)“保八”的特殊情況，這一超高位亦難以持續(xù)。

在流動(dòng)性不斷收縮的情況下，希冀上證綜指年內(nèi)重上4000點(diǎn)，只能畫餅充饑了。而樓市，經(jīng)歷半年大筆銷售資金回籠，以及巨額信貸和資本市場(chǎng)融資后，開發(fā)商確實(shí)不差錢，可在銀行全年貸款指標(biāo)接近用完和二套房貸嚴(yán)厲化后，個(gè)人房貸方面的流動(dòng)性鐵定不足，繼剛需撤場(chǎng)后，部分投資投機(jī)客必然也會(huì)停手。整個(gè)市場(chǎng)迎來(lái)秋涼，幾成定局。