觀望氛圍加劇 國慶房價(jià)或松動(dòng)

2009年09月19日 15:45
來源:新浪網(wǎng)

  “預(yù)售證正在辦理,預(yù)計(jì)國慶前后可以開盤銷售。”近兩周,新盤項(xiàng)目紛紛開放樣板房,樓盤相關(guān)活動(dòng)如火如荼地舉行,蓄客到一定程度的樓盤并繼續(xù)接受認(rèn)籌,廣告宣傳鋪天蓋地。

  這些都預(yù)示著開發(fā)商一年中最重要的攬金營銷節(jié)點(diǎn)正式開始。從城區(qū)有大量新增供應(yīng)的幾大盤來看,預(yù)計(jì)“黃金周”期間四大城區(qū)約有24個(gè)項(xiàng)目有潛在供應(yīng),而城區(qū)這24個(gè)項(xiàng)目的潛在供應(yīng)總套數(shù)有望過萬套。在這些新增供應(yīng)的樓盤中,南城區(qū)的景湖時(shí)代城、金域華府、凱旋國際三個(gè)樓盤將占目前城區(qū)供應(yīng)面積的一半,套數(shù)更達(dá)到了6000多套。再加上存量70000余套,接下來的可售貨量高達(dá)七八萬套,“后市供求比將發(fā)生逆轉(zhuǎn)”。

  另外,新盤的吹風(fēng)價(jià)節(jié)節(jié)攀高,甚至超過2007年最高價(jià),而貨量的充足,價(jià)格的堅(jiān)挺,有人士擔(dān)憂“國慶黃金周會(huì)有價(jià)無市”。因而在樓市觀望氣氛出現(xiàn)、可售貨量相對(duì)增加、后市不確定的現(xiàn)狀下,有開發(fā)商開始展開促銷行動(dòng)以圖“搶跑”金九銀十,或?qū)⑺蓜?dòng)房價(jià),把價(jià)格拉低。

  現(xiàn)象一:可售貨量將激增

  昨日,記者從東莞市房產(chǎn)公眾信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),全市在售樓盤總數(shù)369個(gè),可售貨量70357套(包括車庫、商鋪在內(nèi)),另外,綜合合富、中原東莞公司市場研究部的信息,以及從即將上市或新近上市的光大黃旗印象、景湖時(shí)代城、凱旋國際、金域華府、彩虹灣、荷塘月色四期、江南第一城 別墅和洋房、金域中央洋房、御泉山洋房、上東國際、豐泰#zhPoint#東海城堡等樓盤動(dòng)向來看,預(yù)計(jì)國慶前后,單是四大城區(qū)就會(huì)有6000多套新品上市。

  從目前了解到的市場情況看,從8月底開始,新盤新貨開始陸續(xù)上市迎接即將到來的“金九銀十”。這些新盤新貨中等戶型面積的產(chǎn)品陸續(xù)增多,近半年來的供需結(jié)構(gòu)性失衡狀況有望逐步得到緩和。如近期上市或者準(zhǔn)備上市的項(xiàng)目:江南第一城、金域中央四期、黃旗印象、景湖時(shí)代城、上東國際、天誠康橋二期、中信凱旋國際等,這些項(xiàng)目為市場填補(bǔ)了部分的市場空白,提供了許多適合普通自住的戶型。其中,南城最新拿到預(yù)售證的樓盤有南城御泉山莊高層住宅5-9棟共約311套;該項(xiàng)目旁邊的金域中央葛蘭溪谷第30棟的139套也已面市;江南第一城13-19棟共161套;御花苑海藍(lán)灣1棟15套,2棟、3棟共約132套可售;世紀(jì)城國際公館3-8棟洋房共409套,16-24棟共約269套,東城區(qū)天驕峰景4幢2單元和3單元共119套;世紀(jì)城國際公館香榭里聯(lián)排別墅有278套。而城區(qū)近期熱點(diǎn)新盤景湖時(shí)代城、金域華府、凱旋國際、黃旗印象則還未拿到預(yù)售證,為了能在國慶前成功開售,業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)在國慶前各開發(fā)商都能將預(yù)售證辦下來。

  現(xiàn)象二:營銷推廣力度加大

  隨著各樓盤的推廣力度加大,各樓盤營銷方式也出奇制勝。從8月中旬開始,廣告“轟炸”攻勢在樓市逐漸鋪開。各樓盤還舉行各式各樣的活動(dòng),試圖在開盤前保持市場熱度。

  8月30日江南第一城二期7層電梯洋房推售;第一國際1號(hào)樓公寓洋房開始接受誠意登記;9月5日,黃旗印象、景湖時(shí)代城、上東國際三個(gè)項(xiàng)目開始接受誠意登記,就在當(dāng)天,黃旗印象還舉辦了一場別開生面的拉斯維加斯體驗(yàn)活動(dòng),吸引了眾多莞人現(xiàn)場“豪賭”;同日,光大錦繡山河在60年國之大慶時(shí),攜手《建國大業(yè)》劇組舉辦新中國60華誕大型晚會(huì),并將于國慶期間開放大型光雕公園;而記者昨日了解到,9月19日眾新盤新貨皆有大手筆的營銷活動(dòng),例如,萬科金域華府將于當(dāng)日開放體驗(yàn)中心;金域中央四期將于19日開放樣板房;景湖時(shí)代城將于9月19日在項(xiàng)目現(xiàn)場上演一出原版的《歌劇魅影》……森林湖三期別墅、凱旋國際、天驕峰景、荷塘月色、東方華府等等樓盤都將有新貨推出,這段時(shí)間,新盤新貨集中放量,發(fā)展商因此采用不同的手段博取人氣和眼球,將市場熱度一直維持到開盤前,“此舉志在打破7、8月份以來的觀望氣氛。”

  現(xiàn)象三:“吹風(fēng)價(jià)”不斷刮起

  上周末,南城某項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人與記者聊天時(shí)說,“新盤價(jià)格可能要等到發(fā)售前一兩天才知道”。大概目前樓盤的定價(jià),是讓發(fā)展商最傷腦筋的事了。定高了,有價(jià)無市可能賣不動(dòng);定低了,最怕被新客戶形成“降了還會(huì)降”的預(yù)期,反而更不著急買樓。從這個(gè)意義上來說,近期即將上市的金域華府、景湖時(shí)代城、江南第一城、金域中央四期、御泉山等只是開放示范單位、開放樣板房,并不著急定價(jià),也許正是明智之舉。

  從中我們也可以看出,各新盤項(xiàng)目實(shí)質(zhì)上將開盤前的市場預(yù)熱看成是一個(gè)對(duì)意向買家詢價(jià)的過程,便于更準(zhǔn)確地找到樓盤在消費(fèi)者心目中的位置。有意思的是,雖然開發(fā)商并不著急報(bào)價(jià),市場上關(guān)于各新盤可能的售價(jià)卻不斷傳開,“賣多少錢?”是記者聽到的關(guān)于新盤上市前消費(fèi)者討論最多的話題之一。面對(duì)銷售人員的“價(jià)格未定”的說法,消費(fèi)者自身也有把算盤,對(duì)于這種“吊胃口”的手法,很多人并不買賬,而是自己主動(dòng)給出了自己的心理價(jià)位。“我雖然交了認(rèn)籌金,但是如果價(jià)位超過心理價(jià)位6000元每平方米,開盤時(shí)就只好去退誠意金了。”有不少消費(fèi)者認(rèn)籌后表達(dá)了相似的看法。

  近日,記者到景湖時(shí)代城、黃旗印象、江南第一城、金域中央等樓盤踩盤時(shí),發(fā)現(xiàn)各樓盤的人氣還是不錯(cuò),例如周日,到景湖時(shí)代城詢價(jià)、看房的消費(fèi)者人數(shù)眾多,到了周一再去看時(shí),1小時(shí)內(nèi)還可發(fā)現(xiàn)十多臺(tái)客人前來看房。“由于前段時(shí)間新貨供應(yīng)不足,壓抑多時(shí)的自住需求還是存在的。”

  現(xiàn)象四:國慶價(jià)格或?qū)⑺蓜?dòng)

  雖然關(guān)于各樓盤的價(jià)格猜測此起彼伏,而樓市價(jià)格的預(yù)期也有上揚(yáng)的苗頭,但是優(yōu)惠促銷打折等行為在一些樓盤已經(jīng)開始出現(xiàn)。“國慶后價(jià)格有松動(dòng)的可能。”中原地產(chǎn)東莞公司市場研究部經(jīng)理車德銳表示,從新推貨項(xiàng)目來看,現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了促銷打折的跡象,例如,上周萬江項(xiàng)目上東國際公寓開盤銷售88折、風(fēng)臨花語岸買房送裝修送全屋家電、御花苑小戶單位舉行買房送車行動(dòng)……車德銳表示,類似的打折促銷,變相降價(jià)的行為越來越多,也預(yù)示著后市競爭越來越激烈。他認(rèn)為,一般樓市價(jià)格的變化可以用三部曲來形容,首先是硬挺不降價(jià);然后是變相促銷暗降,最后是打折越來越多價(jià)格開始松動(dòng)出現(xiàn)明降,“如果折扣在95-99折之間,說明是正常的促銷行為,如果折扣在95折以下,則說明價(jià)格已經(jīng)開始松動(dòng)了。”

  記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn),近日東莞團(tuán)購、辦卡、送裝修、贈(zèng)面積等名目繁多的優(yōu)惠措施悄然再起并愈演愈烈。誠意登記期間的“兩萬抵五萬”,“三萬抵十萬”,“5000認(rèn)籌金,開盤可享88折”,“購房送契稅”,“9.8×9.8×9.9折”的三重優(yōu)惠;預(yù)交2萬元可享受開盤減5萬元額外9.8折優(yōu)惠;預(yù)定均價(jià)比之前的開盤價(jià)下降1000元/平方米;“預(yù)交5000元可享受開盤9.5折”優(yōu)惠登記;有樓盤甚至提出,對(duì)于新推的部分別墅、小公寓,購買者可獲贈(zèng)一輛車,價(jià)值從五六萬元的小型車到價(jià)值百萬元的豪華轎車都有。

  各種價(jià)格促銷手段威力仍在,尤其是一些針對(duì)首次置業(yè)者的項(xiàng)目,價(jià)格營銷的吸引力十分明顯。“進(jìn)入9月,價(jià)格下調(diào)的樓盤比例開始增多,價(jià)格上調(diào)的樓盤數(shù)量正逐漸減少,隨著這一波中小戶型新貨的上市,東莞樓市有可能回歸到價(jià)跌量漲的回升通道。”

  文/記者 黎秋玲

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